In einem Umfeld tiefer Zinsen bleiben Renditeimmobilien für Schweizer Investoren eine gefragte Anlageklasse. Gemäss den neusten Auswertungen von Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) lagen die Marktmieten für neu abgeschlossene Verträge im zweiten Quartal 2026 sowohl im Neubau- (+1,4 Prozent) als auch im Altbausegment (+2,7 Prozent) über dem Niveau des Vorjahresquartals. Gegenüber dem Vorquartal stiegen die Wohnungsmieten insgesamt um 2,4 Prozent.

Beim Neubau verzeichneten die folgenden Regionen gegenüber dem gleichen Quartal im Vorjahr den grössten Zuwachs: vor allem die Südschweiz (+2,0 Prozent), die Ostschweiz (+1,8 Prozent) und der Alpenraum (+1,7 Prozent). Bei Altbauwohnungen lagen der Alpenraum (+3,3 Prozent) sowie der Jura und die Ostschweiz (je +3,1 Prozent) vorn.

Teils Total Return von über 10 Prozent

Auch die Preise für Mehrfamilienhäuser legten zu: Sie lagen im Vorjahresvergleich um 6,9 Prozent höher, gegenüber dem Vorquartal um 3,5 Prozent. Am deutlichsten fiel der Anstieg im Jahresvergleich im Mittelland (+7,5 Prozent), in der Ostschweiz (+7,4 Prozent) und im Alpenraum (+7,3 Prozent) aus.

Laut Anna Zimmermann von Fahrländer Partner spiegelt sich in den Daten vor allem der Transaktionsmarkt. Weiter sagt sie dazu: «Vergangene Auswertungen haben gezeigt, dass die Wertentwicklung von Portfolios leicht unter der der Preisentwicklung auf dem Transaktionsmarkt liegen, insbesondere bei lange gehaltenen Immobilien.»

Im Raum Zürich liegt die Gesamtrendite 2026 (vorläufige Zahlen von Juni 2026) bei Mehrfamilienhäusern bei 8,1 Prozent. 2025 waren es sogar 11,7 Prozent (zusammengesetzt aus Cashflow und Wertänderungsrendite). Auch viele andere Regionen sind im Plus, etwa die Südschweiz, wobei es wegen einer eher kleinen Zahl an Vergleichsdaten für den Kanton Tessin noch verfrüht wäre, von einer Trendwende zu sprechen.

Bei Büroimmobilien zeigt sich ein gemischtes Bild: Die Marktmieten stiegen im Jahresvergleich nur leicht (+0,3 Prozent) und gingen gegenüber dem Vorquartal um 1,1 Prozent zurück. Die Marktwerte von Büroimmobilien nahmen dagegen im Jahresvergleich um 4,2 Prozent zu.

Die Gesamtrendite von Mehrfamilienhäusern – bestehend aus laufendem Ertrag und Wertänderung – lag 2025 bei 12,2 Prozent. Bei der Einordnung dieser hohen Zahl ist jedoch zu berücksichtigen, dass sie teilweise einen Erholungseffekt nach der deutlichen Marktkorrektur im Jahr 2023 darstellt. Inzwischen pendeln sich die Ergebnisse wieder ein: Für 2026 weist FPRE auf Basis der bisher vorliegenden Quartale provisorisch 8,4 Prozent aus, davon 3,1 Prozentpunkte Cashflowrendite und 5,3 Prozentpunkte Wertänderungsrendite.

Für den weiteren Jahresverlauf rechnet FPRE mit anhaltendem Aufwärtsdruck bei den Wohnungsmieten. «Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen und das begrenzte Angebot dürften die Mietpreisentwicklung auch im weiteren Jahresverlauf stützen», heisst es in der Mitteilung. Für Büroimmobilien erwarten die Analysten insgesamt stabile Bedingungen, bei anhaltendem Druck auf periphere Lagen und ältere Objekte.

Eine Spezialauswertung von Fahrländer Partner verdeutlicht, dass die längerfristige massive Aufwertung von Schweizer Anlageimmobilien primär auf das historische Zinsumfeld und die Entwicklungen am Kapitalmarkt zurückzuführen ist. Die untenstehende Grafik zeigt zwar einen markanten Anstieg der Bewertungen und Kaufpreise, offenbart aber gleichzeitig den wahren Treiber: Wäre die Diskontierung – vereinfacht gesagt, das Zinsniveau – über die Jahre konstant geblieben, wäre der Wertzuwachs deutlich geringer ausgefallen. Dies belegt eindrücklich, dass die Preissteigerungen weniger durch gestiegene Mietzinseinnahmen getrieben wurden, sondern massgeblich durch das für die Immobilienbewertung so zentrale Zinsumfeld.

Verschiedene Experten und Investoren rechnen in diesem Umfeld weiter mit einer starken Nachfrage nach Schweizer Anlageimmobilien. Das bestätigt Lars Egger, CEO des Immobilienunternehmens Espace Real Estate: «Kommt ein Objekt auf den Markt, entsteht ein regelrechter Run». Das Interesse sei enorm.

Grosse Konkurrenz bei Investments

In diesem harten Wettbewerb buhlen Immobilienentwickler mit finanzstarken Akteuren wie Pensionskassen und Versicherungen, die ihren Immobilienanteil ausbauen wollen. Die Folge sind weiter steigende Preise und tendenziell sinkende Renditen. Bei Zukäufen am Markt an zentralen Lagen rechnet Egger mittlerweile mit Bruttorenditen von nur noch rund 3 Prozent, netto bleiben oft gar nur etwa 2,2 Prozent.

Um dieser Renditekompression zu entgehen, setzt Espace Real Estate auf Eigenentwicklungen, wo noch höhere Renditen möglich sind als mit dem Kauf von Immobilien am Transaktionsmarkt. Doch dieser Renditeaufschlag wird heute teuer erkauft: Die Entwickler tragen das volle Risiko von jahrelangen Bewilligungsverfahren, langwierigen Ortsplanungsrevisionen, Einsprachen und einer stetig wachsenden Regulierungsdichte. Wenn ein Verfahren durch alle Instanzen bis vor das Bundesgericht gezogen wird, vergehen schnell Jahre.

Zu den bestens bekannten planungsrechtlichen Hürden gesellen sich zudem neue juristische Unsicherheiten, wie etwa die fehlenden bundesrechtlichen Grenzwerte für PFAS-Chemikalien im Boden, die gemäss Egger bereits jetzt einen beachtlichen «Negativ-Hype» bei der Entwicklung neuer Bauvorhaben auslösen. Beispiel aus der Praxis: Viele Deponien für Bauabfälle würden kein Material mehr entgegennehmen, sofern nicht gründlichen Untersuchungen auf eine mögliche PFAS-Belastung umgesetzt sind. So manches Vorhaben ist damit mit weiteren Risiken verbunden oder muss sogar auf die lange Bank geschoben werden.

Renditeimmobilien

Mieten und Preise steigen weiter