Von der Hoffnung auf erschwinglichen Wohnraum müssen sich Wohnungssuchende und angehende Eigenheimbesitzer in der Schweiz vorerst verabschieden. Zwar gibt es auf den ersten Blick Signale, die eine Beruhigung des Marktes vermuten liessen: Die Zuwanderung hat sich in den ersten Monaten des Jahres 2026 abgeschwächt, und die Zahl der Baugesuche für neue Mietwohnungen hat ein Mehrjahreshoch erreicht. Doch die Realität auf dem Immobilienmarkt ist komplexer. Eine tiefgehende Analyse der aktuellen Marktdaten zeigt auf, warum Wohnen in der Schweiz weiterhin teurer wird und weshalb sich die Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten weiter öffnet.

Wirtschaftliche Abkühlung bremst die Nachfrage kaum

Die Schweizer Wirtschaft wächst aktuell leicht unter ihrem Potenzial, was sich unmittelbar auf die demografische Entwicklung auswirkt. Für das Gesamtjahr 2026 wird ein moderates Wachstum des realen Bruttoinlandprodukts von 1,2 Prozent erwartet, ein Wert, der erneut unter dem langjährigen Durchschnitt liegen würde. Diese verhaltene Konjunktur dämpfte die Zuwanderung im ersten Halbjahr spürbar: Von Januar bis Mai 2026 fiel der Wanderungssaldo der ausländischen Bevölkerung rund 15 Prozent tiefer aus als noch in der Vorjahresperiode.

Trotzdem bleibt der Nachfragedruck auf dem Wohnungsmarkt immens, was unter anderem am rückläufigen Wohnbausaldo liegt, der 2025 um 5 Prozent gesunken ist. Markus Waeber, Head Indirect Real Estate Advisory & Intelligence bei der Bank Julius Bär, ordnet die makroökonomischen Rahmenbedingungen ein: «Unsicherheiten ergeben sich weiterhin aus der internationalen Handelspolitik (u.a. Zölle) und dem möglichen Aufwertungsdruck des Schweizer Frankens, was den Wirtschaftsstandort und damit die Zuwanderung belasten könnte». Doch das tiefe Inflationsniveau und das damit verbundene attraktive Zinsumfeld stützen die Inlandnachfrage weiterhin massiv. Das geht aus dem Property Market Report der Bank Julius Bär hervor.*

Kaufpreise enteilen den Mieten

Besonders auffällig ist die Divergenz zwischen der Entwicklung der Kauf- und Mietpreise, denn Wohneigentum verteuert sich aktuell spürbar schneller als das Wohnen zur Miete. Die Transaktionspreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen kletterten im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr um jeweils 4,3 Prozent, während die Angebotsmieten im Juni 2026 im Vorjahresvergleich lediglich um 2,5 Prozent zulegten.

Diese Schere zwischen Kaufen und Mieten wird auch von den Währungshütern genau beobachtet. Markus Waeber verweist hierbei auf die Einschätzung der Notenbank: «Auch die Schweizerische Nationalbank hat im jüngst publizierten Financial Stability Report 2026 festgestellt, dass das Preis-/Mietverhältnis in der Schweiz nach wie vor über dem langfristigen Durchschnitt seit 1970 liegt. Diese Abweichung ist allerdings auch in ausländischen Märkten zu beobachten, d.h. die Schweiz stellt hier also für einmal keine Ausnahme dar».

Für Mieter bedeutet dies jedoch keine Entwarnung. Zwar profitierten Inhaber von bestehenden Mietverträgen zuletzt von leicht sinkenden Kosten (minus 0,4 Prozent), da der Referenzzinssatz im Jahr 2025 zweimal gesunken war. Doch wer eine neue Wohnung sucht, zahlt kräftig drauf: Die Neumieten steigen in den grossen Städten wie Luzern teilweise um bis zu 6,0 Prozent. Die Folge ist ein starker «Lock-in-Effekt». Haushalte verzichten aus Kostengründen auf eigentlich sinnvolle Umzüge, etwa wenn die Kinder ausgeflogen sind, wodurch grosse Wohnungen blockiert bleiben und die Knappheit weiter verschärft wird.

Bauschub am falschen Ort?

Auf der Angebotsseite gibt es auf dem Papier durchaus Erfreuliches zu berichten, denn landesweit wurden in den vergangenen zwölf Monaten rund 52'000 neue Wohnungen bewilligt – ein Plus von fünf Prozent und der höchste Wert seit Ende 2018. Das geht aus der neusten Studie der Zürcher Beratungsunternehmens Wüest Partner hervor. Der grösste Teil dieses Zuwachses entfällt auf Mietwohnungen, deren Bewilligungen gar um 11 Prozent zulegten, da Pensionskassen und andere Anleger im aktuellen Umfeld stark in den Schweizer Wohnungsmarkt investieren.

Doch das Angebot wächst ausgerechnet dort kaum, wo die Wohnungsnot am grössten ist. In der Genferseeregion sanken die Baugesuche um 14 Prozent, im Grossraum Zürich um 10 Prozent. Investoren weichen in Regionen aus, in denen Bauprojekte einfacher umzusetzen sind. So verzeichnete der Grossraum Bern ein markantes Plus bei den Baugesuchen von 44 Prozent, die Innerschweiz legte um 26 Prozent zu. Experten der Baugenossenschaften und Ökonomen erklären diese Verschiebung mit schlankeren Verfahren und kooperativen Behörden in den Agglomerationsgemeinden, während Projektentwicklungen in den Stadtzentren wesentlich mehr Zeit beanspruchen und höheren Risiken ausgesetzt sind.

Ein weiteres Phänomen bremst den Ausbau des Wohnraums: Das Kapital fliesst derzeit primär in den Bestand. Erstmals liegen die Gesuche für Umbauten und Renovationen praktisch gleichauf mit jenen für Neubauten, bei Einfamilienhäusern kommen inzwischen sogar mehr als zwei Umbaugesuche auf jeden Neubau. Dies ist massgeblich durch anstehende steuerliche Änderungen bedingt. Auf Anfang 2029 wird die Besteuerung des Eigenmietwertes auf selbst genutzten Liegenschaften abgeschafft. Da damit auch die steuerlich attraktiven Abzugsmöglichkeiten für Sanierungen wegfallen, ziehen viele Eigentümer ihre Renovationen vor. Es drängt extrem viel Kapital in die Erneuerung des Bestands, ohne dass dabei nennenswert neuer Wohnraum entsteht.

Regionale Unterschiede und der Luxusmarkt als «Store of Value»

Der Schweizer Immobilienmarkt präsentiert sich stark fragmentiert. Während Einfamilienhäuser im östlichen Alpenraum zuletzt enorme Preiszuwächse von 14,9 Prozent verzeichneten und auch die Region Zürich mit einem Plus von 7,4 Prozent bei Eigentumswohnungen stark zulegte, stehen die Preise in der Südschweiz unter Druck. Im Tessin sanken die Preise für Einfamilienhäuser im ersten Quartal 2026 um 2,2 Prozent, was auf ein vergleichsweise grosses Angebot und fehlenden Konkurrenzdruck unter den Käufern zurückzuführen ist.

Während der breite Markt regional unterschiedlich von mangelndem Angebot und regulatorischen Hürden geprägt ist, zeigt sich das gehobene Wohneigentum äusserst robust. Einfamilienhäuser im Premiumsegment verteuerten sich landesweit um 4,8 Prozent, und der Anteil von Objekten mit einem Kaufpreis von über 3 Millionen Franken hat sich in den vergangenen Jahren stetig erhöht. Für die wohlhabende Klientel stehen weniger klassische Renditeüberlegungen als vielmehr der Kapitalerhalt im Vordergrund. Markus Waeber von der Bank Julius Bär formuliert dies prägnant: «Für UHNWIs bleibt der Luxusmarkt aufgrund der Safe-Haven-Eigenschaften (starker Franken, politische Stabilität etc.), der tiefen Zinskosten und der steigenden Preise allerdings ein ‹store of value› in einem von Unsicherheit und geopolitischen Spannungen geprägten Marktumfeld».

UHNWI steht für Ultra High Net Worth Individual – Personen mit einem Vermögen von mehr als 30 Millionen Dollar. Für sie ist ein «store of value» eine Anlage, die ihren Wert auch in stürmischen Zeiten hält oder gar steigert. Schweizer Immobilien und ganz allgemein Anlagen in Schweizer Franken als harte Währung erfüllen diese Voraussetzung offenbar ideal.

Keine Blase in Sicht

Bedeutet diese anhaltende Preisrallye, dass der Markt auf eine Immobilienblase zusteuert? Die Analysten winken ab. Vergleicht man die tatsächlichen Preise mit dem Fundamentalwert, der sich aus Faktoren wie Leerständen, Zinsen und Wirtschaftswachstum ableitet, zeigen sich keine extremen Übertreibungen. Einfamilienhäuser kosten landesweit lediglich 1,6 Prozent mehr, als fundamental gerechtfertigt wäre, bei Eigentumswohnungen liegt die Abweichung bei 8,2 Prozent.

Einzelne Kantone wie Appenzell Innerrhoden, Neuenburg oder der Jura stechen zwar heraus, doch auch dort deutet laut Wüest Partner nichts auf eine drohende Korrektur hin, sondern lediglich auf eine erhöhte Anfälligkeit. In wirtschaftsstarken Regionen wie Zürich oder Zug sind die Risiken ausgesprochen gering.

Haben wir es mit einer Art «Monaco»-Effekt zu tun? Robert Weinert, Ökonom bei Wüest Partner, antwortet darauf: «Die positive wirtschaftliche Entwicklung, die hohe Anziehungskraft auf zahlungskräftige Käufergruppen und die tiefen Zinsen haben dazu geführt, dass die Preise in der Schweiz gestiegen sind.» Es sei eben keine «Spekulation» am Immobilienmarkt, sondern das ganz generelle Umfeld, das diesen lange anhaltenden Boom herbeigeführt habe.

Ein feiner Unterschied bleibt dennoch: Eigentumswohnungen schwanken stärker im Preis als Einfamilienhäuser. «Eigentumswohnungen werden im Durchschnitt nach 13 bis 15 Jahren wieder verkauft, während ein Einfamilienhaus deutlich länger, nämlich 25 bis 30 Jahre, gehalten wird», erklärt Weinert. «Diese höhere Mobilität führt zu mehr Fluktuation und etwas mehr Volatilität auf dem Markt.»

Für den restlichen Verlauf des Jahres 2026 rechnen die Fachleute sowohl im Eigentums- als auch im Mietwohnungsmarkt mit weiter steigenden Preisen, auch wenn die Wachstumsraten künftig etwas kleiner ausfallen dürften. Limitierende Faktoren sind im Mietmarkt die aktuell geringere Zuwanderung und im Eigenheimmarkt die an ihre Grenzen stossende Erschwinglichkeit für weite Teile der Bevölkerung. Die eigenen vier Wände bleiben in der Schweiz somit auf absehbare Zeit ein äusserst kostspieliges Gut.

*) Quellen:

Immo-Monitoring, herausgegeben von Wüest Partner, Update August 2026
https://www.wuestpartner.com/ch-de/insights/publikationen/immo-monitoring-story/

Property Market Report, herausgegeben von Bank Julius Bär
https://realestate.juliusbaer.com/de/market-insights-1/immobilienmarkt/wohnungsmarkt-im-1-halbjahr-2026-preise-steigen-staerker-als-mieten/

Trotz Bauschub und sinkender Zuwanderung:

Der Schweizer Immobilienmarkt kennt nur eine Richtung