- von Jürg Zulliger

Mit dem Jahreswechsel trat in der Schweiz das Regelwerk Basel III final in Kraft – und verändert seither den Hypothekarmarkt spürbar. Das zeigt eine neue Untersuchung des Beratungsunternehmens Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE). Im Zentrum stehen strengere Vorgaben zur Risikogewichtung bei Immobilienfinanzierungen. Das hat unmittelbare Folgen: Banken müssen für Kredite mit höherem Risiko mehr Eigenmittel unterlegen – und reagieren entsprechend zurückhaltender.

Vor allem bei Projektfinanzierungen ist die Skepsis gewachsen. 36 Prozent der befragten Fachleute berichten, dass es im Bereich von Immobilienpromotionen «schwieriger oder viel schwieriger geworden» sei, überhaupt eine Finanzierung zu erhalten. Das betreffe insbesondere Projekte, bei denen Grundstücke oder Altliegenschaften gekauft und später als Stockwerkeigentum verkauft werden sollen.

Finanzierungen mit höherem Risiko geraten unter Druck

Die neuen Regeln zielen nicht auf eine pauschale Verknappung, wohl aber auf eine differenzierte Bewertung nach Risikoklassen. FPRE schreibt dazu: «Die Differenzierung der Risikogewichte führt nicht zwangsläufig zu einer Kreditverknappung, sondern das Ergebnis kann von Bank zu Bank unterschiedlich sein und hängt überwiegend von der Verteilung des Hypothekarportfolios nach Risikoklassen ab.»

Konkret heisst das: Institute mit einem hohen Anteil an Hypotheken in höheren Risikoklassen müssen unter Umständen ihre Kreditportfolios verkleinern. Besonders betroffen sind Finanzierungen mit hoher Belehnung – also wenn Käufer nur wenig Eigenkapital einbringen.

Neukunden und ETPs häufiger abgelehnt

Laut FPRE zeigt sich zudem ein deutlicher Rückgang bei sogenannten ETPs – also Hypothekargesuchen, die interne Belehnungs- oder Tragbarkeitsschwellen der Bank nicht erfüllen. Auch Neukunden hätten es schwerer: Mehrere Fachleute berichten, dass Banken sich zunehmend auf bestehende Beziehungen konzentrierten.

In bestimmten Regionen liegen die Belehnungswerte laut Studie mittlerweile bis zu 20 Prozent unter dem Marktwert. Entsprechend steigt der Eigenmittelbedarf. Für Kreditnehmer bedeutet das oft: mehr Aufwand, mehr Hürden – und höhere Kosten. Denn: «Nach unserem Erachten gibt es schon Anzeichen dafür – allerdings schon weit vor dem 1. Januar 2025 –, dass die Margen rund 20 Basispunkte höher sind und entsprechend die Kreditnehmer nicht voll vom allgemein wieder sinkenden Zinsniveau profitieren», so die Autoren der Studie.

Ob diese Erhöhung der Marge mit Basel III zusammenhänge oder mit dem Wegfall der Credit Suisse, sei offen, heisst es weiter. Dass von der Margenerhöhung offenbar auch bestehende Kunden betroffen sind, spricht dafür, dass Basel III zumindest mitverantwortlich ist.

Wohneigentum noch finanzierbar – aber oft teurer

Im klassischen Wohneigentumssegment bestehe laut Studie «keine grundsätzliche Fragestellung» in Bezug auf die Finanzierung. Doch auch hier zeigen sich Verschärfungen: Rund 28 Prozent der Befragten geben an, dass es generell schwieriger geworden sei, eine Finanzierung zu erhalten. Ein knappes Viertel berichtet von weniger genehmigten Gesuchen mit knapper Tragbarkeit. Lediglich gut 48 Prozent sehen keine Verknappung – wohl aber eine Verteuerung. Schwieriger ist die Lage bei Wohneigentumsobjekten zur Vermietung. Auch hier verlangen Banken vermehrt höhere Eigenmittel, kalkulieren eher höhere Margen oder lehnen Gesuche ab.

Renditeimmobilien: Zwei Drittel ist die kritische Grenze

Bei Renditewohnimmobilien verläuft die Entwicklung zweigeteilt: Finanzierungen mit bis zu zwei Drittel Belehnung seien laut Studie ähnlich wie beim Wohneigentum noch gut erhältlich. Darüber hinaus werde es jedoch deutlich schwieriger. Dasselbe gelte für Geschäftsimmobilien. Erneuerungsprojekte von Wohnliegenschaften schneiden laut Umfrage besser ab. Hier sei es «höchstens etwas teurer geworden» – ein vergleichsweise glimpflicher Befund.

«Basel III» als Argument – doch die wahren Gründe bleiben oft diffus

Sowohl institutionelle als auch private Kreditnehmer berichten vermehrt von einem Phänomen, das für Verunsicherung sorgt: In Gesprächen mit Banken werde häufig pauschal auf Basel III verwiesen – etwa wenn ein Finanzierungswunsch abgelehnt oder strengere Bedingungen gestellt werden. Die genauen Hintergründe bleiben dabei oft unklar.

Tatsächlich scheint die neue Regulierung für manche Institute auch ein willkommenes Argument zu sein, um das Kreditwachstum gezielter zu steuern. So berichten Kreditnehmer, dass Banken tendenziell weniger expansiv agieren, ihre Risikomodelle angepasst haben oder schlicht vorsichtiger geworden sind – ohne dies jeweils offen zu kommunizieren.

Ob Basel III tatsächlich immer der Hauptgrund für die restriktivere Kreditvergabe ist oder ob interne Strategien, Margenüberlegungen und Risikobewertungen eine ebenso grosse Rolle spielen, lässt sich von aussen nur schwer beurteilen.

Fazit: Wachstum abgeschwächt – Basel III wirkt

Eine Schlussfolgerung lautet: Der Hypothekarmarkt bleibt liquide – aber selektiver. Insgesamt zeigen die Statistiken der SNB bisher zwar einen Rückgang des Wachstums beim Hypothekarvolumen während der Zeit höherer Zinsen; in den neuesten Daten stieg das Wachstum aber wieder an, wobei es gegenwärtig unter den Höchstwerten liegt.

Quelle: https://fpre.ch/wp-content/uploads/FPREview_Q3_2025.pdf