Herr Kucher, viele Anleger fragen sich, ob der Immobilienmarkt aktuell zu hoch bewertet ist. Die Aktie von Swiss Prime Site hat ebenfalls deutlich zugelegt – ist dieses Niveau gerechtfertigt?

Marcel Kucher: Wir bewegen uns in einer Branche, die stark von makroökonomischen Faktoren abhängt – vor allem vom Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum sowie von der Zinsentwicklung. Letztere hat einen massiven Einfluss auf die Bewertung von Immobilien. Mit praktisch null Prozent Zinsen in der Schweiz sieht die Situation ganz anders aus als in der Europäischen Union. Entscheidend für das Marktverständnis ist der sogenannte Renditespread: die Differenz zwischen der Ertragsrendite von Immobilien und der Refinanzierung respektive dem Zins, den risikofreie Alternativanlagen abwerfen – etwa Eidgenössische Bundesobligationen, die bei Laufzeiten von fünf bis zehn Jahren nahe null rentieren.

Dieser Renditevorteil präsentiert sich in der Schweiz also derzeit äusserst attraktiv?

Ja. Dieser Spread ist aktuell eher grösser als im langfristigen Durchschnitt. Die Renditedifferenz zu risikofreien Anlagen wie Bundesobligationen bietet Investoren im historischen Vergleich derzeit ein äusserst komfortables Polster. Das stimmt mich sehr zuversichtlich, dass wir uns nicht in einer Blase oder am extremen oberen Ende einer Bewertung befinden. Gestützt wird dieses Fundament durch die anhaltende politische und wirtschaftliche Stabilität der Schweiz. Ich sehe durchaus noch Luft nach oben. Hinzu kommen die konstant starke Nachfrage von Schweizer Anlegern, insbesondere Pensionskassen, sowie die Währungsentwicklung. All diese Fundamentaldaten stützen den Markt.

Kritische Beobachter warnen allerdings: Neue Inflationsängste oder steigende Zinsen könnten dieses Segment schnell unter Druck bringen.

Ein Risiko geht man mit jeder Anlageform ein. Was wir liefern können, ist Stabilität – stabile Immobilienwerte und verlässliche, attraktive Dividenden. Diese fundamentale Stabilität bleibt unabhängig von temporären Marktschwankungen bestehen. Wir sind nicht eine Branche mit den höchsten Wachstumsraten oder den besten Renditen – auch wenn Letzteres gerne suggeriert wird. Wir verfügen aber über eines der stabilsten Geschäftsmodelle überhaupt.

Wie wichtig sind ausländische Investoren für Swiss Prime Site, und wie hoch ist ihr Anteil tatsächlich?

Wir gehen von einer Grössenordnung von zehn bis maximal zwanzig Prozent aus. Die Analyse ist im Detail nicht einfach: Unser offiziell zweitgrösster Investor ist BlackRock – das klingt zunächst ausländisch, aber dahinter verbergen sich vorwiegend Schweizer Pensionskassen, die diesen Asset Manager als Vehikel nutzen. Ähnlich verhält es sich mit der AHV, die State Street als Depotbank nutzt, also eine amerikanische Bank. Man muss entsprechend hinter jeden einzelnen Aktionär blicken, um die wirtschaftliche Realität zu sehen. Das Ergebnis ist eindeutig: Swiss Prime Site ist durch und durch ein Schweizerisches Unternehmen und auch hier verankert. Mit Ausnahme eines Eurobonds kommt das ganze Fremdkapital aus dem Inland. Management, Unternehmenskultur und Sprache sind Schweizerdeutsch.

In der Politik wird über eine Verschärfung der Lex Koller diskutiert. Welche Folgen hätte es, wenn die Ausnahme für börsenkotierte Immobiliengesellschaften fiele?

Es würde, so wie dies vom Bundesrat in die Vernehmlassung geschickt wurde, erhebliche Komplikationen mit sich bringen. Im Segment der kommerziellen Gewerbeliegenschaften bewegen wir uns in ganz anderen Grössenordnungen als im Wohnbereich – ein Objekt in der Grösse des Prime Towers findet sich im Wohnungsmarkt nicht. Ohne börsenkotierte Strukturen wird es extrem schwierig, ausreichend Kapital für derartige Leuchtturmprojekte zu bündeln. Als kotierter Player gehören wir zu den grössten Anleiheemittenten im Schweizer Markt – das sichert uns die nötige Liquidität. Hinzu kommt: Der vom Bundesrat in Auftrag gegebene Expertenbericht zur Regulierungsfolgeabschätzung kommt selbst zum Schluss, dass sich maximal ein Prozent aller Schweizer Wohnungen im Besitz von börsenkotierten Gesellschaften befindet. Die reale Wirkung einer Verschärfung im Wohnungsmarkt wäre entsprechend verschwindend gering, während man einem funktionierenden Markt Kapital entzieht. In den letzten 15 Jahren gab es viele Anläufe, die Lex Koller zu verschärfen. Ich glaube nicht, dass solche extremen Forderungen im politischen Prozess eine Mehrheit finden werden.

Welchen Stellenwert haben private Kleinanleger für Sie – neben den institutionellen Investoren?

Einen sehr hohen. Einmal im Jahr führen wir unsere Generalversammlung im Casino in Zug durch – das ist jedes Mal ein echtes Highlight. Dort treffen wir auf mehrere Hundert Kleinanleger, und der direkte persönliche Austausch ist mir enorm wichtig.

Welche Feedbacks hören Sie?

Viele Aktionäre betonen, wie sehr ihnen unsere klare Fokussierung auf das reine Immobiliengeschäft gefällt. Die Anlegerinnen und Anleger wissen es zu schätzen, dass wir transparent und nahbar sowie eine schweizerisch geprägte Gesellschaft sind. Ich habe an der letzten GV im März sicher dreissigmal gehört, wie toll sie es finden, mit dem CEO persönlich sprechen zu können – ganz gleich, ob man zehn oder hundert Aktien besitzt.

Woher kommt die zukünftige Rendite für Anleger – aus Wertzuwachs oder Dividende?

Im Vordergrund steht unser Versprechen grosser Stabilität, die zwei Dimensionen umfasst: eine verlässliche, solide Dividende einerseits – die an der GV übrigens intensiv diskutiert wird – sowie eine stabile, mindestens inflationsangepasste Wertentwicklung des Portfolios andererseits. Was uns darüber hinaus auszeichnet, ist die Kombination aus diesem stabilen Immobilienfundament mit unserem kapitaleffizienten Asset Management für Dritte. Dieser Bereich benötigt kaum eigenes Kapital, liefert dafür Wachstum über wiederkehrende Dienstleistungserträge. Unsere Anleger erhalten das Beste aus zwei Welten: die grösstmögliche Sicherheit des Schweizer Immobilienportfolios gepaart mit einem kontrollierten Wachstumsteil. Dieses Geschäftsmodell schätzt der Kapitalmarkt, was sich in der erfreulichen Kursentwicklung der letzten achtzehn Monate widerspiegelt.

Manche Anleger oder Analysten interessieren sich vor allem für die Cashflows von Liegenschaften. Warum verfolgt Swiss Prime Site diese duale Strategie aus eigenem Immobilienbestand und Dritt-Asset-Management, statt sich auf das reine Kernportfolio zu fokussieren?

Weil genau in dieser Kombination die einzigartige Kraft unserer Plattform liegt. Unser rund vierzehn Milliarden Franken schweres Portfolio liefert fundamentale Stabilität an besten Schweizer Zentrumslagen. Das Asset Management für Drittinvestoren, d.h. hauptsächlich Pensionskassen, ist kapitaleffizient und fungiert als dynamischer Wachstumsmotor. Da rund zwei Drittel dieser Erträge wiederkehrender Natur sind, generieren wir daraus äusserst stabile Einkünfte über den gesamten Marktzyklus.

Man liest von Stellenabbau und Konsolidierung im Finanz- und Bankensektor, aber auch in der Pharmabranche oder der Industrie. Gehen Sie von einer schwächeren Flächennachfrage aus?

Ich bin da optimistischer. Wir konzentrieren uns konsequent auf die besten Lagen in den wirtschaftlich stärksten Schweizer Ballungszentren. In diesem Prime-Segment spüren wir keinerlei Nachfragerückgang – unsere Leerstandsquote bewegt sich auf einem historischen Rekordtief. Die Leerstände im Schweizer Büromarkt bewegen sich landesweit bei drei bis fünf Prozent – ein durchaus gesundes Niveau. Es gibt insofern keinen Anlass für pessimistische Szenarien. Die Unternehmen nutzen den Raum heute anders: weniger als reine Ansammlung von Arbeitsplätzen, sondern als Begegnungsort, der Firmenkultur und Innovation fördert. Der qualitative Anspruch ist gestiegen, aber der fundamentale Flächenbedarf an guten Lagen ist absolut intakt.

Und wie sehen Sie die Entwicklung im Retailsegment angesichts des strukturellen Wandels?

Es kommt stark auf die Lage an. Bei absoluten High-Street-Lagen wie der Zürcher Bahnhofstrasse erzielen wir nach wie vor Spitzenmieten bei praktisch null Leerstand. Bei peripheren Shopping-Centern auf der grünen Wiese sieht das Risiko anders aus. Insgesamt bin ich fasziniert, wie stabil sich das Retailsegment behauptet. Der physische Detailhandel wurde medial oft totgesagt, erweist sich aber als ausserordentlich resilient. Entscheidend ist der richtige Nutzungsmix: Moderne Einkaufswelten müssen heute eine echte Erfahrung bieten – klassisches Shopping ergänzt durch Gastronomie, Entertainment oder integrierte Dienstleistungen.

Das Jelmoli-Haus an der Zürcher Bahnhofstrasse wird komplett neu positioniert. Wie rechtfertigt sich diese Transformation wirtschaftlich?

Wir gehen von rund sechs Millionen Franken an zusätzlichen Mieterträgen aus, die wir durch die Neupositionierung generieren – als Folge der neuen Ausrichtung des Jelmoli-Hauses. Das ist eine Kombination daraus, dass wir das Gebäude ins nächste Jahrhundert transformieren. Wir bringen es technisch auf den neuesten Stand und modernisieren die Heizanlage und Isolation. Dementsprechend wird sich die Emissionsbilanz stark verbessern.

Wie gestalten Sie die Mieten? Typischerweise fallen die Marktmieten in den oberen Stockwerken gegenüber den besten Lagen am Eingang ab.

Die Mieten der Retailflächen sind selbst an sehr guten Lagen innerhalb eines Gebäudes höchst unterschiedlich. Retail im Erdgeschoss ist sehr attraktiv, was die Mieten betrifft. Retail im sechsten Stock ist hingegen deutlich komplizierter – es ist schwierig, Menschen in höhere Stockwerke zu bringen, darum werden sie künftig als Büros genutzt. Das war unser Grundproblem: Wir hatten ein sehr grosses Warenhaus – die Fläche war mehr als doppelt so gross wie die von Globus nebenan. Eine solche Fläche mit einer Firma zu betreiben, die primär einen Standort hat, macht keinen Sinn. Deshalb kamen wir zum Schluss, dass eine Kooperation mit Manor vernünftiger ist.

Als Investor und Grundeigentümer steht man mit einer solchen Neupositionierung von Immobilien auch in der Kritik. Wie sind Sie damit umgegangen?

Wir stellen in der Schweiz Büro-, Gewerbe- und über unser Asset Management auch Wohnraum zur Verfügung. Wir stehen zu unserer gesellschaftlichen Verantwortung. Wir haben uns unter anderem sehr dafür eingesetzt, dass betroffene Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter von Jelmoli wieder etwas Neues auf dem Arbeitsmarkt finden und ihnen dazu eine sehr lange Vorlaufzeit von zwei Jahren gegeben. Mit unserem Projekt werden wir zur Belebung der Innenstadt beitragen. Das wird man sehen, wenn 2028 der neue Manor eröffnet wird.

Grössere Bauprojekte in der Stadt stossen zunehmend auf regulatorische Hindernisse. Spüren Sie das?

Meine Antwort ist etwas ambivalent. Was man klar sieht: Die Zeit bis zu einer Baubewilligung ist stark gestiegen, und die gesellschaftlichen Anforderungen an Gebäude haben massiv zugenommen – Stadtklima, Nachhaltigkeit, Denkmalschutz, Brandschutz, Lärmschutz etc. Das hilft natürlich nicht, Leuchtturmprojekte zu realisieren, die meist aus dem normalen Raster fallen. Auf der anderen Seite haben wir für den Umbau von Jelmoli innerhalb von etwas mehr als elf Monaten eine Baubewilligung erhalten – bei hoher Komplexität und anspruchsvoller innerstädtischer Logistik. Das stimmt mich zuversichtlich. Komplizierter ist es geworden, ja. Aber bauen kann man noch. Das eigentliche Resultat dieser Regulierungsdichte ist ein anderes: Wer heute ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus erbt, wird angesichts der Komplexität eher zum Schluss kommen, es zu verkaufen – und dann übernimmt ein professioneller Investor, der mit dieser Komplexität und den Anforderungen umgehen kann.

Sie haben lange Zeit in Deutschland gearbeitet. Woher kommt eigentlich der grosse Unterschied zwischen dem Schweizer und dem deutschen Immobilienmarkt? Deutsche Fonds bereiten Anlegern derzeit erhebliche Sorgen.

Ein grosses Thema! Ich mache vor allem zwei wesentliche Unterschiede aus. Erstens: der Schweizer Franken. Wer im Ausland investiert, trägt ein Wechselkursrisiko. Bei einer durchschnittlichen Frankenaufwertung von zwei bis drei Prozent pro Jahr bedeutet das für Schweizer Pensionskassen bereits eine entsprechende Abwertung der Euroanlagen. Zweitens: die Zinsen. In der Schweiz sind wir wieder nahe null, im Euroraum bei rund 2,15 Prozent, mit Bankenmarge also bei 3,25 Prozent und mehr für eine Hypothek. Ein gutes Bürohaus in München bringt vielleicht drei bis vier Prozent Bruttorendite – nach Kosten verbleiben vielleicht 2,5 – 3 Prozent netto. Für denselben Betrag gibt es deutsche Staatsanleihen. Im Euroraum ist der Renditespread zwischen Immobilien und Anleihen nahe null oder gar negativ. Das veranlasst professionelle Anleger umzuschichten, was Rückgabedruck auf Immobilienfonds erzeugt. In der Schweiz ist es genau umgekehrt.

Immobilien Schweiz: «Wir befinden uns weder in einer Blase noch am extremen oberen Ende einer Bewertung»