Konstant hoher Anlagebedarf in Schweizer Franken

Doch was sind die Gründe, in derart grossem Umfang im Schweizer Immobilienmarkt investiert zu sein? Zum einen verfügt die Schweiz über eine traditionell hohe Sparquote, zum anderen sorgt das gesetzlich verankerte System der beruflichen Vorsorge für einen permanenten Zufluss an Liquidität. Die jährlichen Beitragszahlungen von Arbeitgebern und Arbeitnehmern in die zweite Säule liegen gemäss Zahlen des Branchenverbands ASIP im Bereich von 20 bis 30 Milliarden Schweizer Franken. Diese hohen Summen müssen kontinuierlich am Finanzmarkt positioniert werden. Angesichts der Schwankungen bei ausländischen Kapitalanlagen und der permanenten Stärke des Schweizer Frankens fliesst konstant viel Geld in Schweizer Immobilien, insbesondere in das als besonders stabil geltende Segment von Mehrfamilienhäusern.

In einem international schwierigen wirtschaftlichen Umfeld wirken Schweizer Immobilien dabei wie ein sicherer Hafen. Das hat einen einfachen Grund: Die Nachfrage nach Wohnraum, vor allem an guten und zentralen Lagen, bleibt über längere Konjunkturzyklen meist stabil. Zudem fehlen im Umfeld tiefer Zinsen in Schweizer Franken schlicht die Alternativen. Es gibt zu wenige sichere Staats- oder Unternehmensanleihen, die noch eine vernünftige Rendite abwerfen. Für die Kassen ist der Kauf von Liegenschaften daher kein kurzfristiger Trend, sondern eine Notwendigkeit, um das Geld der Versicherten langfristig vor der Teuerung zu schützen.

Solides Fundament mit Mietwohnungen

Während internationale Investoren oft stark in volatilen Gewerbe- oder Einzelhandelsobjekten engagiert sind, dominiert in der Schweiz das Wohnsegment. Rund die Hälfte des institutionellen Immobilienvermögens entfällt auf Mietwohnungen – ein Anteil, der europaweit nur noch von den Niederlanden und Dänemark übertroffen wird. «Direktanlagen profitieren vom hohen Wohnanteil, stabilen Cashflows und einem robusten Bürosegment», heisst es weiter in der Studie.

Diese Ausrichtung stützt sich auf fundamentale gesellschaftliche Pfeiler: Gut 60 Prozent der Schweizer Bevölkerung leben zur Miete. Gleichzeitig treffen die Investoren auf eine zusehends enge Regulierung auf der Angebotsseite. Restriktive Zonenordnungen, immer längere Entwicklungs- und Bewilligungszeiten sowie hohe Baukosten begrenzen das Angebot.

Im Jahr 2025 erzielte das Schweizer Wohnsegment eine beachtliche Gesamtrendite von 6,2 Prozent, getragen von stabilen Mieterträgen und vor allem von steigenden Marktwerten. Wichtig ist dabei allerdings die Unterscheidung zwischen Cashflow-Rendite und Wertänderung; der grösste Teil des Erfolgs ist auf die Aufwertung von Immobilien zurückzuführen.

Der Blick ins Ausland zeigt: In Deutschland und Frankreich stagnierten die Wohnrenditen zuletzt auf tiefem Niveau oder gerieten durch negative Wertänderungen unter Druck; der Renditevorsprung der Schweiz gegenüber Deutschland betrug stolze 4,5 Prozentpunkte.

Resilienz im Büromarkt und selektive Dynamik

Auch abseits des Wohnens zeigt sich der Schweizer Direktmarkt bemerkenswert widerstandsfähig. In vielen europäischen Grossstädten leidet das Bürosegment massiv unter dem Trend zum Homeoffice, steigenden Leerständen, korrigierten Bewertungen, Inflation und steigenden Refinanzierungskosten. In Deutschland resultierte daraus im vergangenen Jahr eine negative Gesamtrendite.

Nicht so in der Schweiz: Das hiesige Bürosegment glänzte 2025 mit einer Gesamtrendite von über 4 Prozent und leicht steigenden Marktwerten. Dies unterstreicht die hohe Qualität der urbanen Lagen und die strukturelle Stabilität des hiesigen Bestands. Industrie- und Logistikobjekte liefern ebenfalls verlässliche Erträge und weisen dank ihrer Knappheit sogar die höchste laufende Einkommensrendite aller hiesigen Assetklassen auf.

Konsolidierung bei den indirekten Gefässen

Nach zwei aussergewöhnlich starken Jahren zeigt sich am Markt für indirekte Immobilienanlagen im laufenden Jahr 2026 eine uneinheitliche Entwicklung. Während börsenkotierte Immobilienaktiengesellschaften per Ende Mai mit einem Plus von 7,0 Prozent weiterhin eine solide Kursdynamik verzeichnen, tendieren klassische Immobilienfonds mit einem Minus von 0,1 Prozent leicht negativ.

Dies ist jedoch keine Trendwende, sondern eine gesunde Konsolidierung. Die anhaltend hohen Agios – also die Aufpreise an der Börse gegenüber dem inneren Wert – sowie politische Debatten um eine Verschärfung des Mietrechts dämpfen vorübergehend die Dynamik bei den Fonds. Dennoch bleibt das Fundament stabil: Das Vertrauen in den Schweizer Immobilienmarkt ist ungebrochen, und der anhaltende Zufluss an Anlagegeldern sichert der Anlageklasse ihre europäische Ausnahmestellung.

Ausblick

«Neben dem Zinsumfeld sind Beschäftigung und Bevölkerungswachstum die zwei fundamentalen Nachfragetreiber des Immobilienmarkts – und beide verlieren an Schwung, bleiben aber positiv», schreiben die Studienautoren mit Blick auf die künftige Entwicklung.

Besonders deutlich zeigt sich das beim Arbeitsmarkt: Nach den Boomjahren von 2021 bis 2023, als das Beschäftigungswachstum zeitweise über zwei Prozent lag, folgte 2025 mit mageren 0,2 Prozent ein fast vollständiger Stillstand. Für das laufende Jahr 2026 wird zwar ein leichtes Plus von 0,4 Prozent erwartet, und 2027 dürften es wieder 0,9 Prozent sein. Allerdings wird dieser Zuwachs ungleich verteilt sein. Getragen wird die Entwicklung vor allem vom Gesundheitswesen und der öffentlichen Verwaltung. Verheissungsvolle, privat dominierte Branchen wie die Tech-Industrie (ICT), aber auch die Logistik und die Finanzdienstleister treten hingegen auf die Bremse.

Gleichzeitig verliert das Bevölkerungswachstum an Dynamik. Wegen einer abnehmenden Zuwanderung und einer sehr tiefen Geburtenrate dürfte sich das Plus im Jahr 2026 auf 0,6 Prozent verlangsamen. Für Investoren hat diese Abschwächung gewisse Konsequenzen: Die Nachfrage nach Wohnraum im ländlichen Raum und in Randregionen dürfte tendenziell nachlassen. Doch selbst bei einer gewissen Beruhigung sind wir noch weit davon entfernt, von einer schwächeren Nachfrage nach Wohnungen in den wirtschaftlichen Zentren und an gut erschlossenen Lagen auszugehen.

*) «Schweizer Immobilienanlagen: Stark positioniert, selektive Dynamik», herausgegeben von Wüest Partner, Mai 2026.

Warum der Schweizer Immobilienmarkt ein europäisches Schwergewicht bleibt