Die Frage bewegt die Gemüter von Zürich bis San Francisco, und sie spaltet die Gemüter in der Wohnungspolitik ebenso wie in der Wissenschaft. Warum steigen in fast allen urbanen Zentren der Welt die Mieten unaufhörlich? Warum bleibt bezahlbarer Wohnraum chronisch knapp? Eine neue wissenschaftliche Arbeit aus den USA sorgt derzeit für internationale Aufmerksamkeit, weil sie eine fundamentale Gewissheit der modernen Wirtschaftswissenschaften angreift.*

Bislang herrschte in der Lehre weitgehend Konsens darüber, dass die Misere auf der Angebotsseite liegt. Werden Bauzonen starr begrenzt, Gebäudehöhen rigide limitiert und Ausnützungsziffern tief gehalten, kann der Markt nicht auf die Nachfrage reagieren. Unzählige Studien belegen diesen Mechanismus. Wenn eine wachsende Bevölkerung und eine florierende Wirtschaft auf ein unelastisches, bürokratisch blockiertes Wohnungsangebot treffen, explodieren die Preise. Die Folgen sind bekannt: Verdrängungseffekte zulasten einkommensschwacher Haushalte sowie eine massive Bevorzugung etablierter Immobilieneigentümer und bereits ansässiger Mieterinnen und Mieter gegenüber jungen Familien, die neu in eine Stadt ziehen oder dort Fuss fassen möchten.

Zurück zu Adam Smith und der Kaufkraft

Genau diesem Paradigma widerspricht nun eine empirische Untersuchung der Ökonomen Schuyler Louie, John A. Mondragon und Johannes F. Wieland. Unter dem Titel «Supply Constraints do not Explain House Price and Quantity Growth Across U.S. Cities» (NBER Working Paper 33576) präsentieren die Autoren eine vermeintliche Dekonstruktion der traditionellen Sichtweise. Ihre Kernthese: Das Wachstum der Immobilienpreise wird vor allem durch den Zuwachs an Einkommen getrieben – insbesondere in boomenden Branchen wie der Informationstechnologie oder der künstlichen Intelligenz.

Überraschend ist dabei der Befund, dass dieser Effekt gemäss der Studie völlig unabhängig davon sein soll, wie restriktiv der Wohnungsmarkt einer Stadt reguliert ist. Die Autoren stützen sich auf langfristige Daten amerikanischer Städte. Sie argumentieren, dass die Preise in regulatorisch flexiblen Märkten wie Houston oder Atlanta ähnlich stark gestiegen sind wie in den hochgradig regulierten Metropolen San Francisco oder New York.

Um ihre These theoretisch zu untermauern, bemühen die Forscher einen prominenten Zeugen der Wirtschaftsgeschichte. Sie zitieren Adam Smiths Klassiker «The Wealth of Nations» von 1776. Smith schrieb damals, dass die Miete naturgemäss der höchste Preis sei, den sich ein Mieter unter den gegebenen Umständen überhaupt leisten könne. Die US-Ökonomen sehen darin eine Bestätigung für die Dominanz der Nachfrageseite. Wenn die Einkommen am oberen Ende der Gesellschaft massiv steigen, absorbieren die Immobilienpreise diesen Kaufkraftzuwachs direkt. Private Akteure zahlen das Maximum des Möglichen, was das Preisniveau für alle nach oben zieht – ganz egal, wie viel im Umland neu gebaut werden darf.

Ein provokantes Papier im Kreuzfeuer

Die radikale Abkehr von der angebotsorientierten Lehre bleibt in der akademischen Welt nicht unwidersprochen. Zunächst gilt es festzuhalten, dass es sich hierbei um ein sogenanntes Working Paper handelt. Das Dokument befindet sich noch im Stadium des Peer-Review-Verfahrens und ist in keiner anerkannten Fachzeitschrift publiziert. Der provokante Titel dürfte nicht ganz zufällig gewählt worden sein, um der Arbeit in einer frühen Phase die grösstmögliche publizistische Aufmerksamkeit zu sichern.

Zudem unterschätzen die Autoren die methodischen Schwierigkeiten einer solchen Modellierung. Es ist bereits äusserst komplex, die unterschiedlichen geografischen und rechtlichen Rahmenbedingungen amerikanischer Städte statistisch präzise zu erfassen. Noch schwieriger wird es, wenn man solche Modelle auf das europäische oder schweizerische Umfeld übertragen will. Wie lassen sich die langwierigen Einspracheverfahren des Heimatschutzes, die demokratischen Hürden der Raumplanung oder die dichten Vorschriften der lokalen Zonenordnungen verlässlich in eine mathemische Formel giessen? Eine über Jahrzehnte gefestigte Denkschule lässt sich nicht durch ein einzelnes, noch ungeprüftes Diskussionspapier aushebeln.

Methodische Einwände

Inzwischen liegt auch handfeste methodische Kritik vor. Der Ökonom Michael Wiebe greift die Methodik der Autoren scharf an. Etwas vereinfacht gesagt lautet der Einwand vieler Wissenschaftler: Das Modell leide unter einem klassischen Endogenitätsproblem – es vermische also Ursache und Wirkung. Dadurch sei der tatsächliche Effekt statistisch überhaupt nicht sauber messbar (nicht identifiziert).

Louie, Mondragon und Wieland nutzen das Gesamteinkommenswachstum einer Stadt als vermeintlich unabhängigen Indikator für die Nachfrage. Dieses Gesamteinkommen setzt sich mathematisch jedoch aus der Einwohnerzahl multipliziert mit dem Durchschnittseinkommen zusammen. Kritiker weisen nun nach, dass die Bevölkerungsentwicklung keineswegs unabhängig ist, sondern direkt vom Wohnungsangebot abhängt. Menschen können schlicht nicht in eine Stadt ziehen, wenn dort keine Wohnungen vorhanden oder zugelassen sind.

Oder im wissenschaftlichen und methodischen Jargon formuliert: Damit erweist sich die vermeintlich unabhängige Nachfragevariable als endogen. Das statistische Fundament der gesamten Studie ist damit fehlerhaft.

Die Autoren vernachlässigen einfache, plausible Zusammenhänge: Werden Angebotsbeschränkungen oder rigide Zonenordnungen gelockert, führt dies zu einer Ausweitung der Neubautätigkeit. Dadurch vergrössert sich die Auswahl für die Mieter, während gleichzeitig das Leerstandsrisiko für die Anbieter steigt. Dieser intensivierte Wettbewerb unter den Investoren dämpft das Mietpreiswachstum, sodass Mieter nicht mehr bis an ihre absolute finanzielle Belastungsgrenze getrieben werden. Mehr Wohnraum an besonders gefragten Lagen schafft schlicht mehr Auswahl und Marktkonkurrenz – und genau dieser Wettbewerb hält Mieten bezahlbar.

Ideologische Munition für den Stillstand

Dass steigende Einkommen die Preise treiben, ist eine Banalität, die kaum ein Ökonom je bestritten hat. Der Fehler der Autoren liegt vielmehr darin, schlecht abgesicherte Ergebnisse zu nutzen, um Hunderte von fundierten Studien zu relativieren. Gefährlich ist dies vor allem für die politische Debatte. Das Papier dient bereits jetzt manchen Behörden, Stadtplanern und politischen Gruppierungen als willkommene ideologische Munition. Es liefert die bequeme Ausrede, die wohnungspolitischen Blockaden, die bürokratischen Hürden und den Widerstand gegen die innere Verdichtung einfach achselzuckend hinzunehmen.

Die ökonomischen Schlussfolgerungen dieser Argumentation wären fatal. Wollte man die Logik der Studie konsequent zu Ende denken, müsste man das Bauen im urbanen Raum nicht weiter erleichtern, sondern stattdessen dafür sorgen, dass die Löhne nicht mehr wachsen. Die Realität des Wohnungsmarktes ist komplex. Es greift zu kurz, diese vielschichtigen gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Prozesse auf einen einzigen Faktor zu reduzieren, nur weil es politisch ins Konzept passt. Der Abbau von Baubeschränkungen und eine zeitgemässe Raumplanung bleiben unverzichtbare Instrumente – auch wenn eine neue Studie das Gegenteil suggerieren möchte.

*) Quelle: Louie, Schuyler / Mondragon, John A. / Wieland, Johannes F. (2025): Supply Constraints do not Explain House Price and Quantity Growth Across U.S. Cities. NBER Working Paper No. 33576, National Bureau of Economic Research, Cambridge (MA).
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