Die Erinnerung an den markanten Anstieg der Baukosten im Jahr 2022 ist noch frisch. Damals trafen Lieferengpässe, explodierende Energiepreise und steigende Zinsen gleichzeitig aufeinander. Die Folge war ein abruptes und breit abgestütztes Anziehen der Baupreise. Heute stellt sich die Frage erneut: Droht ein zweiter solcher Kostenschub? Die Teuerung, insbesondere im Wohnungsbau, hat weitreichende Folgen für Investoren und Private.

Für Christian Kraft, Immobilienökonom und Professor an der Hochschule Luzern, ist die Antwort klar: «Ohne weitere Eskalation mit hoher Wahrscheinlichkeit nein.» Der zentrale Unterschied zu damals liegt im Energiemarkt. Zwar sind die Ölpreise im Zuge geopolitischer Spannungen wieder gestiegen, doch die für den Hochbau entscheidenden Gaspreise reagieren bislang deutlich weniger stark als noch 2022.

Ein Blick auf die Entwicklung der Baukosten bestätigt dieses Bild. Nach dem starken Anstieg in den Jahren 2021 und 2022 haben sich die Indizes zuletzt stabilisiert. Teilweise zeigen sie sogar eine leichte Abschwächung. Die ganz grosse Dynamik ist vorerst verschwunden.

Frühindikatoren geben Entwarnung

Auffällig ist, dass sich Veränderungen im Baukostenumfeld oft früh ankündigen. Kraft verweist auf die Schätzungen der Stückkosten bei Baugesuchen als wichtigen Frühindikator. Diese hätten bereits im ersten Halbjahr 2020 deutlich angezogen – lange bevor sich dies in den offiziellen Indizes niederschlug.

Heute fehlt ein solcher Vorlauf. Zwar könnten steigende Energiepreise mittelfristig wieder Druck auf die Materialkosten ausüben. Doch derzeit sprechen die Daten eher für eine Phase der Konsolidierung.

Das bedeutet allerdings nicht, dass Entwarnung angesagt ist. Die geopolitische Lage bleibt fragil. Der Konflikt im Nahen Osten hat die Energiemärkte erneut verunsichert. Ökonomen rechnen damit, dass sich höhere Energiepreise in einer steigenden Inflation niederschlagen könnten. Der Internationale Währungsfonds warnt bereits: «Erneut droht die Weltwirtschaft aus der Bahn zu geraten.»

Steigende Energiepreise wirken zudem über einen zweiten Kanal: Sie erhöhen die Inflation und damit den Druck auf die Zinsen. Teurere Finanzierung dämpft die Bautätigkeit – ein Effekt, der mittelfristig stärker ins Gewicht fallen könnte als die Materialkosten selbst.

Die eigentlichen Kostentreiber liegen woanders

Entscheidend ist aus Sicht des Immobilienökonomen Christian Kraft jedoch eine andere Entwicklung. «Langfristig dürften in Städten die strukturellen Kostentreiber Landknappheit, Planungsblockaden und Innenentwicklung schwerer wiegen.»

Diese Faktoren wirken unabhängig von kurzfristigen Schwankungen bei Energie- oder Materialpreisen. Hohe Bodenpreise, lange Bewilligungsverfahren und komplexe Bauvorschriften treiben die Kosten nachhaltig in die Höhe. Gleichzeitig erschweren sie Skaleneffekte und effiziente Bauprozesse.

Hinzu kommt ein politischer Faktor. Eingriffe in die Wirtschaftlichkeit von Projekten – etwa durch regulatorische Verschärfungen oder Wohnschutzmassnahmen – könnten die Bautätigkeit zusätzlich bremsen. Weiter heisst es im Post von Christian Kraft: «Radikale Eingriffe in die Wirtschaftlichkeit, z. B. Wohnschutz, oder in Rechte und Pflichten des privaten Grundeigentums dürften die Bautätigkeit reduzieren und damit auch die Baukostenentwicklung dämpfen.»

Die Konsequenzen wären paradox: Kurzfristig könnten die Baukosten gedämpft werden, langfristig aber drohten ein knapperes Angebot, veralteter Wohnraum und steigender Druck auf den Markt.

Fazit

Die grosse Kostenwelle bleibt vorerst aus. Anders als 2022 fehlt die explosive Kombination aus Energiepreisschock, Lieferengpässen und Finanzierungskrise. Doch die strukturellen Probleme des Bauens in der Schweiz bleiben bestehen – und sie dürften den Markt stärker prägen als die kurzfristige Schwankung bei Öl oder Gas.

Bauwirtschaft: Ein Kostenschub wie 2022 bleibt vorerst aus