Die Schweizer Regierung hat eine Reform in die Wege geleitet, die das Rad der Zeit weit zurückdrehen soll. Im Zentrum der Vernehmlassung, die bis Mitte Juli 2026 läuft, steht ein weitreichendes Verbot für ausländische Kapitalgeber. Während es bisher für Personen im Ausland problemlos möglich war, Anteile an grossen Schweizer Immobilienfirmen oder Immobilienfonds über die Börse zu erwerben, soll dieser Weg künftig versperrt bleiben. Die Konsequenzen sind eindeutig: «Der Erwerb börsenkotierter Aktien von Immobiliengesellschaften sowie von Anteilen an Immobilienfonds würde wieder der Lex Koller unterstehen und wäre damit für Personen im Ausland faktisch verboten.» Dies ist eine der Schlussfolgerungen in einer Analyse von Baker McKenzie Switzerland AG (siehe Fussnote ganz unten).

Dieses Verbot würde bereits ab der ersten Aktie greifen – gemeint sind hier vor allem Immobiliengesellschaften, Immobilienfonds und SICAV (jeweils mit dem Zweck, Grundstücke als Kapitalanlage zu halten). Damit würde eine jahrzehntelange Praxis beendet, die den Schweizer Immobilienmarkt für internationales Kapital geöffnet und professionalisiert hat. Die geplante Regelung sieht vor, dass Banken und Broker vor jedem einzelnen Kaufauftrag prüfen müssen, ob es sich beim Erwerber um eine «Person im Ausland» handelt. Im Zweifelsfall müsste die Ausführung des Geschäfts verweigert werden, was den reibungslosen Handel an der Börse praktisch verunmöglicht. Fachleute bezweifeln, ob diese rigiden Kontrollen überhaupt praktikabel wären.

Marktschwergewichte im Visier der Regulierung

Betroffen von diesen Plänen wären nicht nur kleine Nischenplayer, sondern die gesamte erste Garde der Schweizer Investment- und Immobilienbranche. Börsenkotierte Unternehmen wie Swiss Prime Site, PSP Swiss Property oder Allreal, die Milliarden in Büro- und Gewerbeimmobilien investiert haben, stünden plötzlich vor einer radikal veränderten Aktionärsstruktur. Da diese Aktien auch von internationalen institutionellen Anlegern gekauft werden, würde den Unternehmen mit dem neuen Gesetz ein Teil ihrer Investorenbasis wegbrechen. Geradezu absurd ist vor allem der bürokratische Kontrollaufwand, was Investitionen betrifft.

Zudem weitet der Bundesrat den Fokus auf gewerbliche Liegenschaften aus. Künftig sollen Ausländer Betriebsstätten – also Fabriken, Lagerhallen oder Bürogebäude – nur noch dann ohne Bewilligung kaufen dürfen, wenn sie diese zur Selbstnutzung kaufen. Werden solche Gebäude vermietet, gelten sie künftig als reguliertes Grundeigentum. Damit würden künftig deutlich mehr Fälle und Transaktionen unter die Lex Koller fallen.

Gefahr einer Verkaufswelle bei Pensionskassen

Die wirtschaftlichen Nebenwirkungen dieser Reform könnten verheerend sein. Wenn internationale Investoren als Käufer gänzlich wegfallen, sinkt die Liquidität am Markt für Immobilienaktien und -fonds. Etliche dieser Anlageinstrumente müssten wohl von der Börse genommen werden, da ein freier Handel unter den strengen Kontrollauflagen kaum mehr möglich wäre. Besonders fatal: Dies hätte einen direkten Dominoeffekt auf Schweizer Pensionskassen und Vorsorgeeinrichtungen.

Die hiesigen Vorsorgeeinrichtungen sind durch strenge Anlagevorschriften dazu verpflichtet, einen wesentlichen Teil ihres Vermögens in kotierten, also börsengehandelten Papieren zu halten. Sollten Immobilienaktien und -fonds dekotiert werden, müssten die Pensionskassen diese Titel abbauen, um die gesetzlichen Quoten wieder einzuhalten. Da in diesem Szenario jedoch die ausländischen Käufer fehlen, droht eine Verkaufswelle in einen illiquiden Markt hinein. Das Resultat wären fallende Kurse in diesem Segment, was letztlich die Alters- und Vorsorgeguthaben der Schweizer Bevölkerung schmälern würde. Die geplante Verschärfung schadet damit paradoxerweise genau jenen Schweizer Sparern, die sie vorgibt zu schützen.

Die Prüfpflicht ginge so weit, dass sich die Frage nach der praktischen Durchführbarkeit stellt: Selbst bei ETFs oder Mandaten müssten Banken und Broker abklären, ob indirekt in Lex-Koller-relevante Gesellschaften investiert wird – und ob der Käufer als «Person im Ausland» gilt. Angesichts der Komplexität und der Strafandrohung ist zu befürchten, dass Marktteilnehmer Transaktionen vorsorglich unterlassen – mit spürbaren Folgen für Liquidität und Handel.

Ein historischer Rückschritt ohne klaren Nutzen

Die Vorlage des Bundesrates erweist sich auch deshalb als problematisch, da der Nutzen für den Wohnungsmarkt oder die Steuerung der Zuwanderung kaum erkennbar ist. Da die Verschärfung vor allem börsenkotierte Firmen und gewerbliche Objekte trifft, entsteht dadurch weder neuer Wohnraum noch sinken die Mieten. Vielmehr scheint das politische Momentum der Zuwanderungsdebatte genutzt zu werden, um eine tiefgreifende Marktregulierung durchzusetzen, die in der Vergangenheit bereits mehrfach am Widerstand des Parlaments gescheitert war.

Die Experten von Baker McKenzie zeichnen ein düsteres Szenario: «Mit den vorgeschlagenen Massnahmen würde die Schweizer Immobilienbranche 40 Jahre zurückversetzt, als indirekte Immobilienanlagen für Personen im Ausland noch nicht möglich waren.» Statt moderner, liquider Kapitalmärkte droht eine Rückkehr zu intransparenten und abgeschotteten Strukturen. Das Paper der renommierten Anwaltskanzlei kommt zu einem klaren Schluss: Die gesamte Branche sei nun aufgerufen, sich gegen diese «radikalen Forderungen» zur Wehr zu setzen. Es bleibe zu hoffen, dass die Vorlage nach der Vernehmlassung oder spätestens im parlamentarischen Prozess zurückgezogen werde.

Quelle: Baker McKenzie Switzerland (2026): Was bedeutet die Lex-Koller-Verschärfung für Investorinnen und Investoren?

Drohende Radikalkur für den Schweizer Investmentmarkt