Herr Hilber, warum haben wir in vielen europäischen Städten eine Erschwinglichkeitskrise?

Christian Hilber: Die aktuelle Wohnungskrise ist kein Zufall, sondern das Ergebnis einer grundlegenden Fehlsteuerung. Die Erschwinglichkeitskrise in Europa spiegelt ein fundamentales Missverhältnis zwischen einer wachsenden Nachfrage und einem zunehmend unelastischen Angebot wider, insbesondere in wirtschaftlich dynamischen Städten, in denen die Bau- und Planungsbeschränkungen immer restriktiver geworden sind oder bestehende Regulierungen immer restriktiver wirken (weil die Städte in den letzten 70 Jahren immer mehr nach aussen gewachsen sind). Auf der Nachfrageseite sehen wir, dass die Menschen in den erfolgreichsten und produktivsten Ballungsräumen immer höhere Einkommen erzielen. Mit steigenden Realeinkommen der Haushalte steigt auch deren Bedarf an Wohnraum überproportional an. Hinzu kommen langfristige Trends wie das stetige Bevölkerungswachstum, die Zuwanderung, der Tourismus, ausländische Investitionen und die historische Tiefzinsphase nach der globalen Finanzkrise.

Und das Angebot, respektive die Wohnungsproduktion, halten nicht Schritt?
Nein. Denn ob dieser Nachfragedruck in zusätzliche Wohnungen mündet oder schlicht die Preise nach oben treibt, entscheidet sich auf der Angebotsseite. Wenn das Angebot starr ist, führt jeder Nachfrageschock unmittelbar zu einer Verteuerung statt zu mehr Wohnraum.

Wird zu wenig gebaut gegenüber früher?
Ja, und das ist ein geradezu dramatischer, historischer Einbruch. Die Bautätigkeit pro Kopf ist über die letzten fünfzig Jahre hinweg massiv zurückgegangen. Die Zahlen mehrerer Länder zurück bis in die 1970er Jahre zeigen es in aller Deutlichkeit: Trotz des anhaltenden Bevölkerungswachstums ist die Zahl der neu gebauten Wohnungen praktisch auf dem ganzen Kontinent zurückgegangen. Nehmen wir die Zahlen zur Wohnbevölkerung: Diese ist in der Schweiz und in Spanien seit 1970 um jeweils 44 Prozent gewachsen, in Grossbritannien um 25 Prozent. Doch die Bautätigkeit kam nicht etwa in Schwung, sondern wurde drastisch gedrosselt. Die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen je tausend Einwohner sank in Spanien von 9,1 im Jahr 1970 auf nur noch 2,1 im Jahr 2024 – ein historischer Absturz um 76 Prozent. Auch in Grossbritannien und der Schweiz hat sich die Zahl der jährlich pro Kopf gebauten Neubauwohnungen seit 1970 praktisch halbiert. Das ist fatal, denn wir brauchen permanenten Neubau. Wohnungen altern physisch, Standards steigen, Haushalte werden kleiner und alte Gebäude werden abgerissen. Selbst in Gesellschaften ohne jedes Bevölkerungswachstum muss permanent gebaut werden, um den Bestand auch nur konstant zu halten.

Gibt es dazu Zahlen?
In England beispielsweise liegt dieser reine Ersatz- und Erneuerungsbedarf bei rund 300'000 Wohnungen pro Jahr. Tatsächlich fertiggestellt wurden seit den 1980er Jahren aber nur rund 200’000 jährlich. Die Angebotsseite versagt also auf ganzer Linie.

Was sind die Gründe für dieses Versagen?
Die Rahmenbedingungen für das Bauen haben sich fundamental verändert. Früher haben wir Bauland auf der grünen Wiese am Rande der Gemeinden eingezont und bebaut. Das war ein unkomplizierter, günstiger und politisch vergleichsweise reibungsloser Prozess. Der Bauer profitierte vom Landverkauf, direkte Nachbarn gab es kaum, und die Zuwanderung brachte der Gemeinde willkommene Steuereinnahmen. Heute ist diese äussere Expansion aus politischen Gründen nicht mehr gewollt. Man will die Zersiedlung der Landschaft unbedingt vermeiden und die Umwelt schützen. Das bedeutet, dass wir nach innen verdichten müssen. Doch die Innenentwicklung ist ungleich komplexer, teurer, langwieriger und politisch hochgradig umstritten. Man muss bestehende Gebäude abreissen und stösst oft auf enorme Altlasten und Kontaminierungen im Boden.

Sie meinen damit Altlasten, etwa auf früheren Industriearealen?
An der University of Reading in England beispielsweise steht seit Jahren ein grosses Gebäude leer, weil eine Reinigung des Bodens so extrem teuer wäre, dass sich ein Neubau nicht rechnet. Das grösste Hindernis ist jedoch der politische Widerstand. Die bestehenden Wohneigentümer haben ein starkes wirtschaftliches Interesse daran, Neubauten in ihrer Nachbarschaft zu verhindern, um ihr grösstes Vermögensobjekt – ihr Haus – zu schützen. Sie fürchten Lärm, Baustellen, den Verlust von Aussicht oder eine Veränderung des Quartiercharakters. Gemeint ist der NIMBY-Effekt, «Not in my back yard». Dieser Widerstand ist heute perfekt organisiert und blockiert die Bautätigkeit. Beobachten lässt sich das in der Schweiz ebenso wie in vielen grösseren Städten Europas.

Warum fallen Australien und Grossbritannien vor allem auf?
Grossbritannien, Australien, Kanada und Neuseeland verzeichnen seit fünf Jahrzehnten die extremsten realen Hauspreissteigerungen der westlichen Welt. Als Commonwealth-Nationen teilen sie alle ein gemeinsames Erbe: Kanada, Australien etc. haben Elemente des britischen Raumplanungssystems kopiert. Diese Grundlagen sind quasi die Wurzel des Übels.

Könnten Sie dies konkret illustrieren?
In Grossbritannien gibt es zum Beispiel keinen Rechtsanspruch auf eine Baubewilligung. Im Fokus ist das Ermessensprinzip der lokalen Behörden. Das schafft für Entwickler eine enorme Unsicherheit und gibt Nachbarn und lokalen Gegnern ein mächtiges Veto- und Blockadepotenzial in die Hand. Zudem tragen die lokalen Behörden in England die Infrastrukturkosten neuer Projekte, während die Steuereinnahmen fast vollständig an den Zentralstaat fliessen. Zuweisungen der Zentralregierung aus diesen Einnahmen an die lokalen Behörden wiederum werden auf der Grundlage des sozialen Bedarfs ermittelt – etwa anhand des Anteils von Kindern, die in Armut leben – und nicht danach, wie viel Bautätigkeit eine lokale Behörde zulässt.

Was können wir daraus folgern?
Die lokalen Behörden haben also keinen finanziellen Anreiz, Wachstum zuzulassen. Das führt zu einem extrem unelastischen, starren Angebot. Wenn dann eine starke Nachfrage in wirtschaftlich erfolgreichen Städten wie London oder Sydney auf dieses blockierte Angebot trifft, verpufft der Nachfragedruck vollständig in massiven Preissteigerungen. Sobald die Nachfrage aber nachlässt, bricht auch das Preiswachstum ein. Das sehen wir in Grossbritannien seit dem Brexit-Entscheid 2016: Eine institutionelle Krise, der Einbruch des Handels und der Rückzug europäischer Arbeitskräfte haben die Nachfrage gedämpft, weshalb die realen Preise dort seither stagnieren oder sogar leicht rückläufig sind.

Was kann die Schweiz aus der Wohnungspolitik und der Hauskrise von Grossbritannien lernen?
Die Schweiz kann aus der fehlgeleiteten britischen Politik lernen, wie gefährlich es ist, das Bauen nach aussen zu stoppen, ohne gleichzeitig die Hürden für das Bauen nach innen abzubauen. Historisch gesehen war die Schweiz das genaue Gegenteil von Grossbritannien. Dank des ausgeprägten Föderalismus behielten die Schweizer Gemeinden früher eine grosse Planungsautonomie und profitierten über die lokalen Einkommens- und Vermögenssteuern direkt von jedem Neuzuzüger. Das schuf starke finanzielle Anreize, Bauland einzuzonen und Wohnraum zu schaffen. Dieses zonen- und regelbasierte Planungssystem hielt die realen Hauspreise in der Schweiz über Jahrzehnte hinweg im internationalen Vergleich äusserst stabil – wenn auch um den Preis einer erheblichen Zersiedelung. Doch mit der Zweitwohnungsinitiative 2012 und der Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG) im Jahr 2013 hat die Schweiz eine fundamentale Kehrtwende vollzogen. Das System nähert sich dem angelsächsischen Modell der Verknappung an. Die Schweiz illustriert eine wichtige Lektion: Wenn Städte nicht mehr nach aussen wachsen können, es aber gleichzeitig versäumen, genügend Wohnraum durch Höhen- und Innenwachstum zu schaffen, ist eine sinkende Erschwinglichkeit unvermeidlich. Genau das beobachten wir heute in vielen Städten – mit anhaltend hohen Hauspreisen und zu knappem Angebot.

Welche Rolle spielt die Raumplanung?
Die Raumplanung legt Richtpläne und Bauzonen fest, Strategien für Kantone und Gemeinden. Sie bestimmt aber auch die Elastizität des Wohnungsangebots. Sie entscheidet darüber, ob «Nachfrageschocks» – z.B. Phasen starken Bevölkerungswachstums oder starke reale Einkommensanstiege – zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum oder lediglich zu höheren Preisen führen. In Grossbritannien wirkt der Grüngürtel rund um London wie eine künstliche, unüberwindbare Barriere, die das Land drastisch verknappt. In der Schweiz hat das revidierte Raumplanungsgesetz von 2013 eine ähnliche Wirkung entfaltet. Es schränkt Neueinzonungen massiv ein; Kantone und Gemeinden müssen ihre Bauzonen teils sogar reduzieren. Doch die geforderte Innenentwicklung stösst an enge Grenzen. Mit Nachverdichtung und Erneuerung im Bestand haben wir es mit langsamen, oft teuren und politisch umstrittenen Prozessen zu tun. Die Raumplanung hat den Boden – das am stärksten nachgefragte Gut überhaupt – künstlich rationiert, während die Nachfrage durch die florierende Wirtschaft, Zuwanderung und demografische Veränderungen ungebremst weiter zugenommen hat.

Warum wird Wohnen teurer, obwohl in den Städten mehr gebaut wird?
Das ist das grosse Paradox. Die Leute sehen überall Baukräne und Baustellen, und trotzdem steigen die Wohnkosten. Die Erklärung liegt unter anderem im Verdrängungs- und Erneuerungsprozess der inneren Verdichtung. Neue Flächen auf der grünen Wiese darf man nicht mehr einzonen und überbauen. Also kaufen Projektentwickler bestehende Gebäude im Stadtgebiet, reissen sie ab und bauen neu.

Was ist also im engeren Sinne der Unterschied zu früher?
Früher entstanden Wohnungen zusätzlich zum Bestand. Heute fallen den Ersatzneubauten ältere, günstige Mietwohnungen zum Opfer. An die Stelle «abgewohnter», älterer Blöcke treten Wohnungen mit besserer Isolation, besseren Umweltstandards und grösseren Grundrissen. In vielen europäischen Städten ersetzen hochwertige Neubauten die veralteten Gebäude. Bleibt die Dichte dieselbe, verbessert sich zwar die Bau- und Wohnqualität, aber die Zahl der Wohnungen ändert sich kaum. Die Neubauten müssen die hohen Bodenpreise und die gestiegenen Baukosten abbilden. Sie sind deshalb deutlich teurer als das, was sie ersetzen.

Sind diese Veränderungen und Ersatzneubauten tatsächlich zwingend?
Notwendig ist dieser Prozess trotzdem. Ohne Investitionen verfällt die Bausubstanz, der nutzbare Wohnraum schrumpft, und die Knappheit verschärft sich stetig weiter. Für die betroffenen Mieterinnen und Mieter sind diese Veränderungen aber verheerend. Sie verlieren ihre einst günstigen Wohnungen und zahlen auf dem freien Markt oft die doppelte Miete. Ohne echte Aufzonungen, die die Dichte substanziell erhöhen, schafft das Bauen im Bestand keine Erschwinglichkeit. Es treibt das Mietniveau grossflächig nach oben.

In der öffentlichen Debatte sehen sich oft bestimmte Bauherrschaften, Hauseigentümer und Investoren in der Rolle der «Schuldigen». Was sind aber im Kern die ökonomischen Ursachen von Knappheit und Verteuerung des Wohnens?
Der wahre ökonomische Kern ist das Zusammenwirken mehrerer Faktoren. Weil das Angebot äusserst unelastisch reagiert, führt selbst eine sehr starke Zunahme der Nachfrage kaum zu mehr Bautätigkeit, sondern verpufft fast vollständig in massiven Preis- und Mietzinssteigerungen. Sinkende Zinsen, Wirtschaftswachstum und Zuwanderung schlagen am Ende ungefiltert auf den Bodenpreis durch. Dazu kommt die Rolle der Erwartungen. Vereinfacht gesagt: Wer eine Immobilie kauft, bezahlt nicht nur die heutige Miete, sondern sämtliche erwartete Mieten der kommenden Jahrzehnte. Zieht die Nachfrage in einer Boomphase an, und erwarten die Käufer nicht nur vorübergehend, sondern dauerhaft höhere Mieten – weil sich das Angebot auch mittel- bis langfristig kaum ausdehnen lässt –, springen die Kaufpreise umso stärker nach oben.

Was helfen bei dieser Ausgangslage Limiten bei den Mieten, Wohnschutz und Preiskontrollen, oder Beschränkungen der Rendite?
Diese Massnahmen sind gut gemeint, erweisen sich aber als kontraproduktiv. Denn sie bekämpfen nicht die Ursache – die Wohnungsknappheit –, sondern versuchen lediglich, die Symptome behördlich verschwinden zu lassen. Sehr kurzfristig haben solche Preisbeschränkungen oft keine grossen Auswirkungen auf das Wohnraumangebot, aber über lange Zeiträume richten sie erheblichen Schaden an. Wenn man Renditen deckelt und Mieten einfriert, entzieht man den Eigentümern jeglichen Anreiz, ihre Liegenschaften zu unterhalten. Der Verfall der Bausubstanz ist die logische Folge, was sich in vielen Städten nach zwanzig bis dreissig Jahren dramatisch zeigt. Zudem wird die Neubautätigkeit von Mietwohnungen komplett zum Erliegen kommen, da Investoren ihr Kapital dorthin abziehen, wo sie eine angemessene Rendite erzielen können.

Sinkt dann auch der Anreiz, überhaupt Mietwohnungen zu bewirtschaften?
Ja. Wo immer möglich, nutzen die privaten Vermieter den Wohnraum wieder vermehrt selbst und private und institutionelle Investoren, haben vermehrt Anreize, bestehende Mietwohnungen an Wohneigentümer weiter zu verkaufen. Selbstnutzung und Verkauf verknappt das Mietangebot noch zusätzlich. Doch das Schlimmste ist das soziale Ungleichgewicht: Diese Politik zementiert eine unüberwindbare Kluft zwischen «Insiders» und «Outsiders». Die Insider, also bestehende Wohneigentümer, etablierte Mieter in mietrechtlich regulierten Wohnungen oder Genossenschafter, profitieren und verteidigen ihren Besitzstand. Die Outsiders – junge Menschen, wachsende Familien, mobile Arbeitskräfte und Zuzüger, welche neu auf dem Mietmarkt auftreten müssen – stehen quasi vor verschlossenen Türen. Das heisst aber auch: Sind die Mieten stark reguliert und übersteigt die Nachfrage deshalb das Angebot bei weitem, können Vermieter unter vielen Bewerbern auswählen. Benachteiligt sind dann die gesellschaftlich und sozial schwächeren Gruppen, jene mit tieferem Einkommen oder wenig Erfahrung auf dem Wohnungsmarkt. In vielen Städten mit einer falschen Wohnungspolitik beobachten wir eine steigende Obdachlosigkeit.

Hilft mehr Konkurrenz unter den Bauträgern und Investoren?
In der öffentlichen Debatte werden Bauträger und Investoren oft als «profitgierige» Akteure abgestempelt, welche kausal für die Verknappung und damit für die hohen Preise und Mieten verantwortlich sein sollen. Das ist ökonomisch haltlos. Bauträger und Investoren schaffen die Knappheit nicht, sie reagieren lediglich auf die Rahmenbedingungen.

Profitorientierung ist ein positiver Antreiber für Bauträger und Investoren, Wohnraum bereitzustellen. Übernatürliche Gewinne kann man nur dort erzielen, wo das Angebot künstlich verknappt und reguliert wird. Konkurrenz ist deshalb ohne Zweifel ein Mittel gegen überhöhte Preise und Margen. Wenn echter Wettbewerb herrscht, drückt die Konkurrenz die Margen der Projektentwickler ganz von selbst auf ein normales Niveau, «Profitgierigkeit» hin oder her. Ein Problem besteht nur dann, wenn es Markteintrittsbarrieren gibt, die den echten Wettbewerb verhindern.

Paradoxerweise ist es beispielsweise in Grossbritannien gerade eine stark regulierte, hochkomplexe Raumplanung, die Markteintrittsbarrieren schafft. Denn nur grosse Projektentwickler mit entsprechendem juristischem und verhandlungstechnischem Knowhow können noch erfolgreich im Markt operieren. Dies begünstigt marktbeherrschende Stellungen und führt zu höheren Preisen und Mieten. Die Politik sollte also nicht versuchen, Renditen bürokratisch zu kontrollieren und damit Bauträger und Investoren abzuschrecken, sondern im Gegenteil dafür sorgen, dass der Markt hochgradig kompetitiv ist und mehr Akteure bauen können.

Ihr Fazit für die Wohnungspolitik, in der Schweiz und in anderen Ländern?
Die Politik muss sich von populistischen Scheinlösungen verabschieden und das Problem an der Wurzel packen. Wir müssen die Erhöhung der Angebotselastizität ins Zentrum rücken. Nachfrageseitige Subventionen wie Kaufhilfen oder günstige Kredite sind bei knappem Angebot schädlich, da sie eins zu eins in höhere Landwerte und damit Immobilienpreise und Mieten fliessen. Wir müssen stattdessen die politischen Anreize vor Ort verändern. Wenn wir den NIMBY-Widerstand gegen die innere Verdichtung brechen wollen, müssen wir auch darüber nachdenken, die betroffenen Anwohner und Gemeinden direkt am wirtschaftlichen Erfolg von Bauprojekten zu beteiligen. Nur so können wir aus «NIMBYs» schrittweise befürwortende «YIMBYs» machen («Yes In My Back Yard»). Zudem müssen wir die Raumplanung flexibler gestalten, grosszügige Aufzonungen in den Zentren zulassen, höher und dichter bauen und leistungsfähige Verkehrssysteme schaffen, die das Umland und die Agglomeration optimal anbinden. Und schliesslich müssen wir den Schwächsten der Gesellschaft gezielt mit direkten, subjektorientierten Beiträgen unter die Arme greifen, anstatt mit pauschalen Preisdeckeln den gesamten Preismechanismus des Marktes zu hemmen. Die Schweiz steht heute erst am Anfang dieser Entwicklung, aber wir müssen die Weichen jetzt richtig stellen, um die Fehler des Auslands zu vermeiden.

Die Wohnungspolitik ist ein grosses Thema. Viele Leute in der Schweiz kennen aber den Markt in Grossbritannien nicht im Detail. Noch eine Frage zum Schluss: Wir lesen in Medienberichten, dass es in Grossbritannien rund fünf Millionen Sozialwohnungen und lange Wartelisten gebe. Stimmen diese Angaben, und sehen Sie diese Probleme auch im Kontext des viel zu knappen Angebots?
Im Vereinigten Königreich gibt es in der Tat insgesamt rund fünf Mio. Sozialmietwohnungen. Rund 4,2 Mio. davon befinden sich in England, 638'000 in Schottland und der Rest in Wales und Nordirland. Allerdings handelt es sich dabei nicht ausschliesslich um Wohnungen und Häuser im Eigentum der Local Authorities (council housing). Die heutigen rund fünf Mio. Sozialmietwohnungen umfassen auch Wohnungen im Eigentum von Housing Associations und anderen gemeinnützigen bzw. sozialen Wohnungsanbietern.

In England befinden sich heute nur noch rund 1,6 Mio. Wohnungen und Häuser im Eigentum der Local Authorities; der Rest gehört überwiegend Housing Associations. 1980 waren es noch rund fünf Mio. Seit 1980 können Mieter kommunaler Sozialwohnungen ihre Wohnungen bzw. Häuser im Rahmen des unter Margaret Thatcher eingeführten Right to Buy-Programms mit erheblichen Preisnachlässen (30–70 Prozent) erwerben. Rund drei Mio. Sozialwohnungen wurden seither auf diesem Weg verkauft.

Die Wartelisten sind in der Tat sehr lang, insbesondere in London. In England standen Ende März 2025 rund 1,34 Mio. Haushalte auf Wartelisten für Sozialwohnungen – der höchste Stand seit 2014. Von denjenigen, die 2024/25 tatsächlich eine Sozialwohnung erhielten, hatten 7 Prozent mindestens fünf Jahre, 3 Prozent sogar mehr als zehn Jahre gewartet. Die extrem langen Wartelisten sind einerseits Ausdruck des viel zu knappen Wohnungsangebots und der damit verbundenen sehr hohen Marktmieten. Andererseits führt die starke Subventionierung von Sozialmietwohnungen dazu, dass die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich übersteigt.

Die langen Wartelisten gehen wiederum mit hoher Obdachlosigkeit einher. In diesem Zusammenhang ist bemerkenswert, dass das Vereinigte Königreich die mit Abstand höchste Obdachlosenquote der entwickelten Welt aufweist: Rund einer von 200 Haushalten lebt ausserhalb des regulären Wohnungsmarktes, insbesondere in temporären Notunterkünften. Innerhalb des Vereinigten Königreichs verfügt Schottland gemessen an seiner Bevölkerung über deutlich mehr Sozialwohnungen als England; dennoch ist die Obdachlosenquote dort deutlich höher. Ein stark subventionierter, aber rationierter Sozialwohnungssektor kann so die Wohnungsnot sogar verschärfen: Er schafft privilegierte «Insider», während «Outsider» auf langen Wartelisten verbleiben und auf den teuren freien Wohnungsmarkt angewiesen sind. Entscheidend ist deshalb nicht die Zahl der Sozialwohnungen, sondern ob insgesamt genügend Wohnraum geschaffen wird.

Interviewpartner
Christian Hilber ist Professor für Wirtschaftsgeografie an der London School of Economics LSE und hält eine Professur für Real Estate Finance and Economics an der Universität Zürich.

Er promovierte in Basel, forschte an der Wharton School und arbeitete beim amerikanischen Hypothekenfinanzierer Fannie Mae, bevor er an die LSE wechselte. Hilbers Forschung gilt vor allem der Frage, wie Raumplanung und Bodenknappheit auf Mieten und Wohneigentum wirken. Seine Studien werden international breit zitiert und dienten auch der britischen Regierung und dem US-Senat als Grundlage für Anhörungen und politische Reformen.