Die Ausgangslage nach den Sommerferien liest sich in mehreren Studien ähnlich. Die Konjunktur entwickelt sich ordentlich, die Inflation ist tief, im Juli lag sie in der Schweiz bei 0,4 Prozent. Die vorlaufenden Indikatoren haben sich verbessert, besonders im Dienstleistungssektor. Die Schweizerische Nationalbank SNB hält den Leitzins bei 0,0 Prozent, und für die kommenden zwölf Monate rechnet kaum jemand mit einer Erhöhung. Wegen der internationalen Lage sind die Inflationsrisiken allerdings zweiseitig, geopolitische Krisen und steigende Rohstoff- und Energiepreise könnten das Szenario einer anziehenden Inflation heraufbeschwören. Die mittel- und langfristigen Renditen befinden sich seit einem Jahr in einem leichten Aufwärtstrend.

Für den Immobilienmarkt bleibt das Umfeld günstig. Die Nachfrage nach Anlageimmobilien schiesst weiterhin über das Angebot hinaus, was die Renditen unter Druck hält. Die Angaben zu den Transaktionspreisen und Bewertungen sind nie ganz konsistent und schwanken von Quartal zu Quartal. Ein Konsens besteht dennoch: Für Wohnliegenschaften werden stolze Preise bezahlt, und laut Macro Real Estate ziehen auch die Preise für kommerzielle Anlageliegenschaften deutlich an.

Ein Substitut für Obligationen
Genau hier setzt die Studie ihren kritischen Akzent. «Das mangelnde Risikobewusstsein verschiedener Investoren bereitet uns jedoch etwas Sorgen», heisst es wörtlich. «Insbesondere Pensionskassen betrachten Wohnimmobilien als risikolos und benützen sie als Substitut für Obligationen.»

Der Einwand ist grundsätzlicher Natur. Auch Wohnimmobilien haben mittelfristig einen zyklischen Charakter. Dass sich Schweizer Mehrfamilienhäuser seit einigen Jahren so grundsolide wie eine Obligation verhalten haben, beweist noch nicht, dass die Einschätzung auf Dauer richtig ist. Die Studie formuliert es so: «Auch wenn der Zyklus noch weitergeht, müssen wir uns bewusst sein, dass wir im aktuellen Zyklus mittlerweile spät dran sind.» Als Gegenargument lässt sich bloss festhalten, dass die Mieteinnahmen robust bleiben und nichts auf eine Trendwende hindeutet.

Es ist eine andere Erkenntnis, die überrascht. Viele Immobilienaktien und andere kotierte Immobilienanlagen liefern gute Zahlen, ohne dass die Börsenkurse deswegen gestiegen wären. Der Risikoappetit hat womöglich etwas abgenommen. Vor allem aber rechnen die Anleger nicht mehr damit, dass die Schweiz Negativzinsen einführt. Viele Titel sind bereits stolz bewertet und hatten schon im Vorjahr teilweise deutlich zugelegt.

Macro Real Estate schreibt dazu: «Die tieferen Niveaus von Agios sind auch eine Folge davon, dass die Wahrscheinlichkeit von Negativzinsen praktisch auf null gesunken ist.» Die gewichteten Agios der börsenkotierten Wohnimmobilienfonds bewegen sich um 35 Prozent, jene der kommerziellen Fonds um die 11 Prozent. Bei den kommerziellen Vehikeln seien die Preise zu stark gesunken, weshalb die Bewertung durchaus «attraktiv» erscheine, heisst es bei Marcro Real Estate. Gerechnet wird zudem mit zahlreichen Kapitalerhöhungen, besonders bei den Wohnfonds.

Ende August liegt das Agio der Immobilienfonds insgesamt bei rund 30 Prozent. Bei den Immobilienaktien beträgt der Aufpreis gegenüber dem Net Asset Value etwa 25 Prozent, allerdings mit grossen Unterschieden. Hoch bewertet sind vor allem Swiss Prime Site und Intershop. Die Kurse der meisten kotierten Gesellschaften und Fonds liegen laut der Studie etwas tiefer als vor der Abstimmung über die Zehn-Millionen-Schweiz. Der Zusammenhang ist schwer zu deuten, denn der Markt wird in erster Linie von wirtschaftlichen Indikatoren geprägt. Die Zinsen sind leicht gestiegen, die Bewertungen haben leicht korrigiert. Ohne Negativzinsszenario erscheint ein durchschnittliches gewichtetes Agio von 30 bis 31 Prozent durchaus rational.

Der Mietmarkt zieht wieder an
Wie stabil das Fundament ist, zeigt die Immospektive von PwC, die sich auf die Immobilien-Metaanalyse von Fahrländer Partner (FPRE) stützt. Der Mietwohnungsmarkt hat im zweiten Quartal 2026 deutlich an Dynamik gewonnen. Die Neuabschlussmieten stiegen schweizweit um 2,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal, und sie lagen 2 Prozent über dem Vorjahresniveau. Die verhaltene Entwicklung zu Jahresbeginn erwies sich damit als Episode. Der Anstieg erfasste sämtliche Regionen.

Bemerkenswert ist, dass dies trotz schwächeren demografischen Impulsen geschieht. Die Zuwanderung fiel im ersten Quartal 2026 mit einem Saldo von 18’800 Personen deutlich geringer aus als in den ersten Quartalen der Vorjahre. Dass die Mieten dennoch kräftiger steigen, führt uns vor Augen, dass die Entwicklung zunehmend vom knappen Angebot bestimmt wird. Das Bundesamt für Wohnungswesen erwartet, dass die Leerwohnungsquote nach dem Rückgang auf 1,0 Prozent im Jahr 2025 weiter sinkt. «Eine breite Entspannung des Mietwohnungsmarkts ist damit nicht absehbar», hält die Studie von PwC fest.

Auf der Angebotsseite mehren sich immerhin die Hinweise auf eine Belebung. BAK Economics erwartet für den Wohnungsbau in diesem Jahr ein Wachstum von 3,8 Prozent und im nächsten von 2,0 Prozent. Der Bauindex des Schweizerischen Baumeisterverbands legte im zweiten Quartal im Hochbau um 3,2 und im Wohnungsbau um 4,3 Prozent zu. Gleichzeitig zogen die Produktionskosten für Mehrfamilienhäuser gegenüber dem Vorquartal um 1,0 Prozent an. Wegen der langen Planungs- und Realisierungszeiten wird der Nachfrageüberhang jedoch nur schrittweise abgebaut.

Wohneigentum bleibt gesucht
Auch im zweiten Quartal 2026 hielt der Preisauftrieb beim Wohneigentum an. Eigentumswohnungen verteuerten sich gegenüber dem Vorquartal um 0,5 Prozent und lagen 4,7 Prozent über dem Vorjahresniveau. Bei Einfamilienhäusern fiel die Dynamik mit 2,6 Prozent in diesem Quartal deutlich kräftiger aus, gegenüber dem zweiten Quartal 2025 stiegen die Preise um 4,4 Prozent.

Beide Segmente legen damit weiter zu, kurzfristig jedoch in unterschiedlichem Tempo. Die Nachfrage bleibt trotz der bereits hohen Preisniveaus robust. Getragen wird sie vom tiefen Zinsniveau, von der begrenzten Neubautätigkeit und vom knappen Angebot an verfügbaren Objekten. Für die kommenden zwölf Monate werden in beiden Segmenten weiter steigende Preise erwartet.

Wichtige Abstimmung im Kanton Zürich
Politisch fällt die Ablehnung der Zürcher Wohnschutz-Initiative vom 14. Juni 2026 ins Gewicht. Das Instrument hätte Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt befristete Mietpreisbegrenzungen nach Ersatzneubauten, Umbauten und Renovationen erlaubt und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eingeschränkt. Es hätte die Bautätigkeit im Raum Zürich nachhaltig gebremst, heisst es in der Studie. Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht sinkt mit dem Nein das regulatorische Risiko, die Planungs- und Investitionssicherheit für Sanierungen, Ersatzneubauten und Verdichtungsprojekte steigt. Angenommen wurde der moderatere Gegenvorschlag, der bei grösseren Bauvorhaben Leerkündigungen nach Möglichkeit vermeiden und betroffene Mieterinnen und Mieter mit Informations- und Unterstützungsauflagen besser schützen soll.

Büromarkt: Regionale Unterschiede
Wie entwickelt sich der Büroflächenmarkt? Nach dem deutlichen Rückgang zu Jahresbeginn setzte sich die Abwärtsbewegung der Neuabschlussmieten im zweiten Quartal abgeschwächt fort. Gegenüber dem Vorquartal sanken sie schweizweit um 1,1 Prozent, gegenüber dem Vorjahresquartal lagen sie um 0,3 Prozent höher. «Damit bewegt sich der Büroflächenmarkt insgesamt weiterhin seitwärts, wobei der stabilen gesamtschweizerischen Entwicklung erhebliche regionale Unterschiede zugrunde liegen», heisst es in der Immospektive.

Rückenwind ist von der Konjunktur nur begrenzt zu erwarten. Für 2026 gehen die Prognosen im Mittel von einem realen Wachstum des Bruttoinlandprodukts von 0,8 Prozent und einer Arbeitslosenquote von 3,1 Prozent aus. Der Stellenindex zeichnet ein uneinheitliches Bild. Im Grundstücks- und Wohnungswesen nahm er im ersten Quartal um 7,5 Prozent zu, bei den Finanz- und Versicherungsdienstleistungen brach er um 15,6 Prozent ein, bei den Informations- und Technologiedienstleistungen um 12,5 Prozent. Ausgerechnet die bürointensiven Branchen liefern damit vorerst keine breiten Nachfrageimpulse.

Lex Koller: Politik sorgt für Unsicherheit in der Branche
Gesondert geht die Immospektive auf die Regulierung ein. Die geplante Revision der Lex Koller hat mit dem Abschluss der Vernehmlassung am 15. Juli 2026 einen weiteren Verfahrensschritt hinter sich gebracht. Ende Juli veröffentlichte das Bundesamt für Justiz die eingegangenen Stellungnahmen. Sie legen erhebliche Differenzen zwischen Politik, Behörden und Wirtschaft offen.

Einzelne Parteien und Städte stützen die Vorlage im Grundsatz. Andere Parteien und zahlreiche Kapitalmarktakteure lehnen sie ab, vor allem die vorgesehenen Einschränkungen für börsengehandelte indirekte Immobilienanlagen. «SIX warnt vor einer geringeren Marktliquidität, einer schlechteren Preisbildung und steigenden Kapitalkosten», hält die Immospektive fest.

Vor allem für den Schweizer Büroflächenmarkt bleibt damit ein Punkt hängig, der schwer wiegt: die geplante Bewilligungspflicht für den Erwerb von Betriebsstätte-Grundstücken als reine Kapitalanlage. Ob und in welcher Form sie umgesetzt wird, ist weiterhin offen. Genau diese Ungewissheit ist es, die auf der Investitionsseite bereits heute wirkt.

Fazit
Die beiden Studien widersprechen einander nicht. Die Renditen der Mehrfamilienhäuser bleiben stabil und breit abgestützt, beim privaten Wohneigentum hält der Preisauftrieb an, getragen von tiefen Zinsen für Hypotheken, knappem Angebot und positiven Preiserwartungen. Bei den Büroliegenschaften fallen die regionalen Ausschläge dagegen deutlich stärker aus.

*Quellen:
Immospektive von PwC:
https://www.pwc.ch/de/insights/immobilien/immospektive-august-2026.html

*Studien von Macro Real Estate:
https://macrorealestate.com/markets-and-macro-insights/