Prognosen über sehr lange Zeiträume sind bekanntlich ein schwieriges Geschäft. Der Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle mit Sitz in Zürich und Genf hat es trotzdem versucht. Die neue Studie «Der Schweizer Immobilienmarkt im Jahr 2100» stützt sich auf Szenarien der Eidgenössischen Forschungsanstalt für Wald, Schnee und Landschaft WSL und fragt, wie sich Siedlung, Wirtschaft und Gesellschaft bis zum Ende des Jahrhunderts entwickeln könnten.

Die Autoren wissen um die Herausforderungen mit langen Zeiträumen. «In gewissen Szenarien scheinen die beschriebenen Entwicklungsverläufe zum heutigen Zeitpunkt unwahrscheinlich und schwer vorstellbar», heisst es in der Studie. Und weiter: «Um die langfristige Resilienz verschiedener Immobilienobjekte abzuschätzen, kann es dennoch vorteilhaft sein, sich mit ihnen auseinanderzusetzen.» Ziel sei es, Investitionsstrategien neu auszurichten, bevor ein Strukturbruch eintrete.

Mehrere wesentliche Befunde ziehen sich durch fast alle Szenarien. Objekte, die eine Umnutzung zulassen, erweisen sich als wertvoller und widerstandsfähiger. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz zahlen sich ebenfalls in unterschiedlichen «Entwicklungspfaden» aus, besonders dann, wenn die politische Regulierung anzieht, die Ressourcen knapp werden und die Energiepreise steigen.

Am robustesten seien vor allem zwei Nutzungen, schreiben die Autoren. Wohnraum bleibt in den meisten Szenarien ein struktureller Gewinner. Rechenzentren profitieren von der Digitalisierung. Weiter unter Druck bleiben klassische Büro- und Verkaufsflächen, und zwar am stärksten ausserhalb der Premiumlagen.

Suffizienz oder Zersiedelung?
Die Studie macht transparent, wie weit die Varianten auseinanderliegen. In einem von mehreren Szenarien kippt die Gesellschaft in die Genügsamkeit. Ein gesellschaftlicher «Wertewandel hin zu Suffizienz und Gemeinwohl» könnte zu reduzierter Arbeitszeit und sinkendem Konsum führen, schreiben die Autoren. Wirtschaftswachstum verliere an Relevanz, die Nachfrage nach kommerziellen Flächen bleibe entsprechend gedämpft.

Ebenso denkbar ist das Gegenteil. Ein Szenario zeichnet zunächst das gewohnte Bild von Wachstum und Zuwanderung, dann könnte eine dramatische Wende eintreten. «Nach einer Wachstumsphase bis 2060 mit hoher Immigration und Zersiedelung folgt ab 2070 eine Krise durch hohe Energiepreise und internationale Isolation, begleitet von Wohlstandsverlusten und Auswanderung.»

Was wir von Japan lernen können
Manches davon mag dystopisch oder wenig wahrscheinlich anmuten. Die Autoren der Studie belegen jedoch anhand verschiedener Länderbeispiele, dass diese Entwicklungen keineswegs abwegig sind. Sie ergeben sich etwa aus bestimmten politischen Rahmenbedingungen oder demografischen Trends und sind in anderen Volkswirtschaften bereits Realität – nicht bloss ein Umriss dessen, was in Zukunft möglich wäre.

Wohnungsmärkte können sich ganz anders entwickeln. Die Studie führt das an ausländischen Volkswirtschaften vor, am deutlichsten an Japan. Die Bevölkerung ist seit 2010 von 128 auf rund 122 Millionen Menschen zurückgegangen, die Geburtenziffer liegt bei 1,1 Kindern pro Frau. Nach den aktuellen Prognosen wird die Wohnbevölkerung in den kommenden dreissig Jahren nochmals deutlich schrumpfen.

Charakteristisch für diese Phase ist die extreme Entkopplung zwischen Ballungsräumen und ländlichen Regionen. Auf dem Land ziehen die Menschen weg, die Preise brechen ein. In Tokio dagegen bleiben Boden und Wohnraum knapp, das Wohnen teuer. Rund neun Millionen Wohnungen stehen landesweit leer, geografisch höchst ungleich verteilt. In den dichten Städten dominieren kleine, effizient geschnittene Einheiten und Mehrfamilienhäuser.

Polens leere Häuser
Noch einmal anders liegt der Fall in Polen. Auch dort ist der Leerwohnungsbestand ungewöhnlich hoch, in einer Grössenordnung, die man sich in der Schweiz nicht vorstellen kann (insgesamt ist die Rede von über 10 Prozent). In den Städten und im professionellen Mietsektor sind die Leerstände hingegen gering.

Ein grosser Teil der leeren Wohnungen befindet sich laut der Studie in kommunalem Besitz. Die Bausubstanz ist teilweise schlecht, für den Unterhalt fehlen die Mittel. Am höchsten sind die Leerstände in peripheren Gebieten und in ehemals industriellen Städten; viele Regionen leiden unter einer Abwanderung der Bevölkerung. Erstaunlich bleibt, dass ein geografisch überschaubares und sonst homogenes Land derart grosse Gegensätze aushält.

In den Grossstädten wirkt zusätzlich der Preisauftrieb. Wohnungen werden als Anlageobjekt oder als Spekulationsgut erworben und teilweise bewusst leer gelassen. Und wie in Japan ist die Wohnbevölkerung, trotz der Zuwanderung aus der Ukraine, tendenziell rückläufig. Auf dem Land verschärft sich die Lage, in die Städte wandern die Menschen zu.

Grossbritannien dient seit Jahren als Anschauungsmaterial für eine verfehlte Wohnungspolitik. Weite Teile des Landes und vor allem die Grossstädte leiden laut der Studie unter einer viel zu geringen Bautätigkeit. Die Folgen sind bekannt. Die Hauspreise sind stark gestiegen, das Angebot bleibt knapp, die Mieten sind hoch. Seit dem Brexit und den damit verbundenen wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Veränderungen hat der Druck etwas nachgelassen.

Bemerkenswert ist etwas anderes. Auch ein umfangreicher sozialer Wohnungsbau hat die Versorgung nicht verbessert. Für Sozialwohnungen bestehen sehr lange Wartelisten. Rund 130 000 Haushalte leben in teuren und überlasteten Notunterkünften, was seinerseits hohe Kosten verursacht.

Die Anbieter stecken in der Zwickmühle. Sanierung und Sicherheit kosten, doch die Mieteinnahmen sind nominal limitiert und reguliert. Unter einem Mietendeckel lassen sich die Investitionen kaum finanzieren, Instandhaltung und Erneuerung bleiben liegen. Auch das viel gerühmte «Right to Buy» hat den Bestand nicht gestärkt. Mieter erwerben ihre Sozialwohnung stark vergünstigt, die Erlöse reichen aber nicht, um im gleichen Umfang neu zu bauen.

Fazit
Eine These könnte lauten: Monofunktionale, starre Büro- und Verkaufsflächen an Sekundärlagen laufen Gefahr, sich zu unrentablen «Stranded Assets» zu entwickeln.

Eine zweite Schlussfolgerung wäre die folgende: Ein hohes Umnutzungspotenzial von Anlageimmobilien dank baulicher Flexibilität sowie ein hoher Grad an Energieautarkie und Energieeffizienz erweisen sich als Voraussetzungen, um künftige Herausforderungen besser meistern zu können.

Wer heute ein Anlageobjekt bewertet, rechnet mit Lagen, Nutzungen und Renditen, die er aus der Gegenwart kennt. Die Beispiele aus Japan, Polen und Grossbritannien zeigen, wie schnell diese Gewissheiten überholt sind.

*Quelle:

Der Schweizer Immobilienmarkt im Jahr 2100, herausgegeben von Jones Lang LaSalle (Schweiz), 2026.
https://www.jll.com/de-de/insights/market-perspectives/the-swiss-property-market

Wie wohnt die Schweiz im Jahr 2100?