- Von Jürg Zulliger

Trotz der Herausforderungen, die der Immobilienmarkt in den letzten Jahren erlebt hat, zeigen die neuesten Studienergebnisse eine anhaltend positive Ertragssituation bei Direktanlagen. Für Schweizer Investments gilt dies derzeit für alle wesentlichen Sektoren wie Wohnen, Büros, Hotels, Retail und Industrie. Dies geht aus dem «Switzerland Annual Property Index» für direkte Immobilieninvestitionen hervor, den Wüest Partner und MSCI im März veröffentlicht haben.* Die Nettocashflow-Rendite erreichte dabei 3,2 Prozent. Im Gegensatz zu den Ergebnissen bei den Erträgen war aber die Wertänderungsrendite mehrheitlich negativ. Gemäss der Studie fielen die Kennzahlen im Bereich Capital Growth (Wertänderungsrendite) letztes Jahr auf minus 1,7 Prozent. Unter dem Strich gibt es über alle Immobilienkategorien hinweg ein Plus von 1,4 Prozent (Total Return aus beiden Komponenten). «Zum ersten Mal seit dem Start dieser Berichterstattung über die Performance von Schweizer Direktanlagen im Jahr 2002 wurde eine negative Wertänderungsrendite über alle Kategorien von Immobilien hinweg verzeichnet», schreiben die Autoren. Das dürfte im Wesentlichen mit den geänderten Zinsen und dem tieferen Preisniveau bei Immobilientransaktionen zu tun haben.

Fragen der Bewertung und Wertänderung

Die negativen Wertänderungsrenditen werfen wichtige Fragen auf: Ist dies ein vorübergehendes Phänomen? Können wir aufgrund der jüngsten Zinssenkung der Schweizerischen Nationalbank (SNB) von einer Stabilisierung ausgehen? Die einzelnen Kategorien schneiden unterschiedlich ab. Am besten stehen Immobilien im Industriesektor da. Sie waren nur von einer geringfügigen Abwertung betroffen, erzielten aber letztes Jahr eine attraktive Cashflow-Rendite von durchschnittlich 4,2 Prozent. «Solche Immobilien stellen in der Schweiz aber eine Nische dar und Investoren finden nicht gerade in jeder Gemeinde entsprechende Anlagemöglichkeiten», sagt dazu Robert Weinert, Ökonom bei Wüest Partner. Wer vom Potenzial mit Industrieimmobilien profitieren will, muss über sehr spezifisches Know-how verfügen. Die Anlagen sind ohne Zweifel anspruchsvoller als solche in Mehrfamilienhäuser und Geschäftsimmobilien.

In Sachen Performance folgen an zweiter Stelle Mehrfamilienhäuser respektive Wohnnutzungen. Auch hier ist die Ertragslage alles in allem stabil und laut den Daten von Wüest Partner resultierte nur eine geringfügige Wertkorrektur von 0,9 Prozent. Etwas schlechter schneiden Hotelimmobilien ab sowie die Sektoren Büro und Verkauf. Hier ist die Ertragssituation bestenfalls durchschnittlich, aber diese Kategorien von Immobilien waren von stärkeren Abwertungen betroffen. Bei Hotels weist die Studie ein Minus von 2,8 Prozent aus (negative Wertänderungsrendite).

Entscheid der SNB ist Anlass für Optimismus

Ob sich im laufenden Jahr die Lage für Schweizer Direktanlagen wieder stabilisiert, ist offen. Immerhin sorgt der jüngste Entscheid der Schweizerischen Nationalbank (SNB), die Leitzinsen bereits zu senken, für eine ausgesprochen positive Stimmung. Wenn wir uns in der Branche umhören, so überwiegt der Optimismus und der Glaube, dass die Phase der Aufwertungen schon vorüber sein könnte. «Wir werden abwarten müssen, auf welchem Niveau nun Transaktionen auf dem Immobilienmarkt stattfinden», sagt Zoltan Szelyes, Analyst und CEO von Macro Real Estate.

Schauen wir uns kurz die internationale Lage an: Die sogenannten REITS, die meistbörsennotierten amerikanischen Anlagevehikel für Immobilien, sind jüngst sehr stark angestiegen. Auch dies ist offenbar Ausdruck davon, dass die Krise im Immobilienbereich vorüber ist und sich der Trend zu sinkenden Zinsen positiv auswirken wird. «Wenn wir uns aber die tatsächlichen Bewertungen anschauen», ergänzt Zoltan Szelyes, «so war das vierte Quartal 2023 international gesehen eigentlich sehr ernüchternd.» Vielerorts müssen Büroimmobilien und Geschäftshäuser nach wie vor tiefer bewertet werden. Eine offensichtlich etwas paradoxe Entwicklung, wenn wir uns vergegenwärtigen, dass die Zinsen jetzt nach unten tendieren. Das lässt auch eine erste Schlussfolgerung zu: Sowohl in der Schweiz als auch in vielen internationalen Märkten ist nicht klar, ob die wegen geänderter Zinsen und struktureller Herausforderungen angezeigten Abwertungen von den Bewertern bereits vollzogen worden sind oder nicht.

Eine andere Frage lautet, wie die eigentlichen Fundamentaldaten und die Flächennachfrage in den verschiedenen Sektoren aussehen. Was die Büroimmobilien betrifft, sind die Einschätzungen nach wie vor durchzogen. Vor allem an peripheren Standorten und an einigen Hotspots in Zürich-Nord oder im Raum Genf ist nach wie vor von erheblichen Überkapazitäten die Rede. «Im Raum Genf bereitet zum Beispiel die Refinanzierung von Büroimmobilien Schwierigkeiten, weil die Banken die aktuellen Bewertungen nach wie vor für zu optimistisch halten», ergänzt dazu Zoltan Szelyes aus der Praxis. In Zürich und auch in anderen Agglomerationen prägen Umstrukturierungen und die Zusammenlegung von Standorten das Bild. Generell wird es schwieriger, grössere zusammenhängende Flächen oder gar ganze Büroimmobilien rasch und zu guten Konditionen vermieten zu können.

Die Grossbanken UBS und Credit Suisse haben aber noch nicht abschliessend über ihre Standorte und ihre Strategie entschieden. Doch klar ist, dass im Zug der Fusion Stellen abgebaut werden und sich die neue Grossbank auf gewisse Standorte konzentrieren wird. Unverändert führt auch der Trend zu vermehrtem Homeoffice und Teilzeitarbeit dazu, dass die Büronachfrage nicht in dem Mass zunimmt, wie es vielleicht das Wirtschafts- und Beschäftigungswachstum erwarten liessen. Zoltan Szelyes spricht von einer ausgesprochenen Zweiteilung des Büromarktes. Denn die Mieten an den absoluten Prime-Lagen in den Innenstädten sind derzeit steigend. Investoren und Immobiliengesellschaften, die tatsächlich auf die Toplagen setzen, sind klar im Vorteil.

Beim Immobilienmarkt für Büroimmobilien und Geschäftshäuser an B-Lagen und an der Peripherie sind allerdings viele Fragen offen. Hier kommen strukturelle Veränderungen der Nachfrage und möglicherweise auch ein grösserer Sanierungsbedarf älterer Gebäude zusammen. «So wird man sich in einigen Fällen überlegen müssen, ob es sich wirklich lohnt, noch grössere Summen in solche Objekte zu investieren und sie neu zu positionieren», gibt Experte Zoltan Szelyes zu bedenken.

Chancen im Bereich Retail

Von einem Strukturwandel sind auch der Detailhandel und damit die entsprechenden Segmente im Immobilienmarkt betroffen. Der Onlinehandel hat in gewissen Bereichen nach wie vor stark zugelegt. Besonders ausgeprägt ist dies nach Studien des Marktforschungsinstituts GfK im Bereich Elektronikfachartikel. Hier werden inzwischen mehr als die Hälfte aller Produkte über den Onlinehandel abgewickelt. Doch es kommt darauf an, ob wir von Mode, von Non-Food oder Food bzw. Nahrungsmittel sprechen. Im Nahrungsmittelbereich ist der Anteil des Onlinehandels in der Schweiz nach wie vor sehr gering. «Ich bin alles in allem optimistisch, was Retailflächen in der Schweiz betrifft», sagt der Experte Zoltan Szelyes.

Die meisten grossen und gut positionierten Shoppingcenter wie Shoppi Tivoli, Sihlcity oder Glatt erzielen gute Umsätze. Das eine oder andere Einkaufszentrum ist zwar mit strukturellen Herausforderungen konfrontiert. «Wenn die Zinsen weiter sinken und sich die Konsumentenstimmung noch mehr aufhellt, wird man aber einen gewissen Umsatzzuwachs sehen», sagt Zoltan Szelyes. Wichtige Proargumente für den Bereich Verkauf und Retail sind die Konsumentenstimmung und das Bevölkerungswachstum. Der Experte geht davon aus, dass sich der Verkauf und der Bereich Shopping insgesamt positiv entwickeln werden. Darauf lassen auch die Zahlen aus den USA schliessen, war doch der Verkauf letztes Jahr einer der wirklich erfolgreichen Sektoren.

*Quelle: https://www.wuestpartner.com/ch-de/2024/03/25/performance-von-immobilienanlagen-switzerland-property-index-2023/

MSCI Inc. (ehemals Morgan Stanley Capital International und MSCI Barra) ist ein in New York City ansässiger US-amerikanischer Finanzdienstleister, der massgebliche Indices publiziert, unter anderem zu den globalen Aktien- und Immobilienmärkten.