Die geopolitischen Folgen des Irankonflikts sind noch nicht vollständig abschätzbar. Was sich hingegen bereits jetzt mit Bestimmtheit sagen lässt: Die Blockade der Strasse von Hormuz trifft rund 20 Prozent des globalen Öltransports sowie wichtige Rohstoffe für die industrielle Produktion. Erste realwirtschaftliche Konsequenzen sind bereits spürbar – so hat die Unterbrechung der Lieferketten etwa zu Produktionsstopps in Indien geführt.

«Eine Inflationsspirale ist im Gang», schreibt der Analyst Zoltan Szelyes in seiner soeben publizierten Studie «Der Irankonflikt und Schweizer Immobilienanlagen» des Beratungsunternehmens Macro Real Estate.* Die Zinsen hätten auf diese Entwicklung bereits deutlich reagiert – insbesondere ausserhalb der Schweiz. Doch auch die Eidgenossenschaft bleibt nicht verschont: Derzeit seien Zinserhöhungen von bis zu 50 Basispunkten innerhalb der nächsten zwölf Monate eingepreist. Das Szenario negativer Leitzinsen, das noch vor wenigen Wochen in gewissen Marktkreisen diskutiert worden war, dürfte damit endgültig vom Tisch sein. Niemand erwartet in diesem Kontext die Einführung von Negativzinsen.

Szelyes skizziert zwei Szenarien. Im günstigeren Fall kommt es im April zu Friedensverhandlungen und einer raschen Normalisierung an den Energiemärkten. Auch dann würde die Inflation anziehen und der wichtige Referenzzins SARON leicht steigen. Im ungünstigeren Szenario, bei dem sich der Konflikt geopolitisch und energiepolitisch weiter hinzieht, wäre mit einer Inflationsrate von 1,2 bis 2 Prozent zu rechnen. Der SARON könnte in diesem Fall in der zweiten Jahreshälfte 2026 auf rund 0,5 Prozent ansteigen. Auch die Kapitalmarktzinsen würden weiter klettern, und eine deutliche Eintrübung des Wirtschaftswachstums wäre nicht auszuschliessen. Eine Erholung der Konjunktur wäre in diesem Szenario erst 2027 zu erwarten.

Börsenkotierte Immobilienfonds unter Druck

Die indirekten Schweizer Immobilienanlagen haben auf die geopolitische Unsicherheit unmittelbar reagiert. Ende März haben die Bewertungen börsenkotierter Immobilienfonds praktisch durchs Band nachgegeben – und zwar in einer Grössenordnung von rund 9 Prozent. Die sogenannten Agios, also die Aufschläge der Fondskurse gegenüber dem Nettoinventarwert, sind gewichtet um etwa 9 Prozent gesunken.

Diese Korrektur hat zwei Seiten. Einerseits ist unbestreitbar, dass die Bewertungen der börsenkotierten Immobilienfonds – insbesondere jener mit Wohnnutzung – in den vergangenen Monaten ausgesprochen stolz waren. Der Konflikt hat nun gewissermassen als Auslöser für eine längst fällige Normalisierung gewirkt. Andererseits zeigt die Studie, dass die Bewertungslage nun deutlich attraktiver ist als noch vor einem Monat.

Bemerkenswert ist, dass Immobilienaktien zum Zeitpunkt der Studienveröffentlichung Ende März noch kaum reagiert hatten – während die Agios der Immobilienfonds bereits deutlich gesunken waren. Szelyes schreibt dazu wörtlich: «Wir beurteilen die Bewertungen derzeit so positiv wie schon lange nicht mehr – würden einen Einstieg jedoch gestaffelt vornehmen.» Die Frage, ob die bereits erfolgte Korrektur definitiv als Kaufgelegenheit zu interpretieren ist, bleibt allerdings offen. Eine definitive Antwort hängt wesentlich vom weiteren Konfliktverlauf ab.

Kommerzielle Fonds historisch günstig – Risiken bleiben

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Situation der kommerziellen Immobilienfonds. Diese weisen Agios von rund 9 Prozent auf und sind damit aus historischer Perspektive deutlich unterbewertet. Der Markt preist hier negative realwirtschaftliche Effekte ein – namentlich einen möglichen Anstieg der Leerstandsquoten sowie Abwertungen im kommerziellen Segment.

Diese Befürchtungen sind nicht aus der Luft gegriffen. Im Bürobereich sind die Leerstände – abgesehen von Spitzenlagen in den Städten – vielerorts bereits hoch: im Raum Basel, in Zürich Nord oder im Bereich des Flughafens Zürich sind entsprechende Herausforderungen schon vor dem Konflikt sichtbar gewesen. Mieten im Bürobereich stehen unter Druck. Dasselbe gilt für Mieten im Retailmarkt. Im Vergleich zu ausländischen Märkten steht der Schweizer Markt für kommerzielle Immobilien gleichwohl besser da.

Die Fonds mit Wohnnutzungen, die lange als besonders attraktiv galten und auf tiefe Leerstände sowie Aufwertungspotenzial setzten, sind nach der jüngsten Korrektur mit einem durchschnittlichen Agio von rund 28 Prozent bewertet – deutlich tiefer als noch vor einem Monat und damit aus Anlegersicht zunehmend interessant.

Direkte Immobilien: Sicherer Hafen unter Druck

Auch der Markt für direkte Immobilienanlagen bleibt von den Entwicklungen nicht unberührt – wenngleich er typischerweise träger reagiert als der börsennotierte Bereich. Die Studie identifiziert dabei gegenläufige Kräfte.

Auf der einen Seite könnten Schweizer Pensionskassen, die zu den wichtigsten institutionellen Investoren am direkten Immobilienmarkt gehören, unter Druck geraten: Wenn Obligationen an Wert verlieren, kann die Quote der Immobilienanlagen in der Gesamtallokation technisch bedingt über die strategischen Richtwerte steigen – was zu einem temporären Rückgang der institutionellen Nachfrage führen könnte.

Auf der anderen Seite sprechen klassische Argumente für den sicheren Hafen weiterhin für Schweizer Immobilien. In Phasen geopolitischer Unsicherheit fliessen Kapitalströme erfahrungsgemäss in den Schweizer Franken und in Schweizer Sachwerte. Sollte der Finanz- und Bankensektor im Nahen Osten oder in Dubai in Turbulenzen geraten, würde dies die Attraktivität der Schweiz als Anlagestandort zusätzlich erhöhen.

Dennoch kann sich auch der direkte Immobilienmarkt den Folgen steigender Zinsen und anziehender Inflation nicht entziehen. Mehrfamilienhäuser und Wohnimmobilien schneiden in einem solchen Umfeld schlechter ab, weil ihre Netto- und Bruttorenditen im Vergleich zu festverzinslichen Alternativen an Attraktivität verlieren. Darüber hinaus würde eine konjunkturelle Eintrübung – verbunden mit rückläufigem Beschäftigungswachstum und sinkender Flächennachfrage – praktisch alle Immobiliensegmente treffen: kommerzielle Flächen, Büros und Verkaufsflächen, aber auch den Wohnungsmarkt, wo sich erste Zeichen einer Abkühlung bereits seit einigen Monaten beobachten lassen.

*) Die Studie «Der Irankonflikt und Schweizer Immobilienanlagen» von Zoltan Szelyes ist bei Macro Real Estate erschienen.

**) Bildquelle: ChatGPT

Irankonflikt und anziehende Inflation erschüttern die Märkte