Die Schweizer Städte wachsen. Zürich, Bern, Basel, Genf, Lausanne – in allen grossen urbanen Zentren übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das verfügbare Angebot seit Jahren. Doch das eigentliche Problem liegt nicht nur in den Städten selbst, sondern in dem, was passiert, wenn dort kein Platz mehr ist: Das Wachstum weicht aus – in Gemeinden, die eigentlich gar nicht im Fokus der Siedlungsentwicklung stehen sollten.

Dies ist eine der zentralen Erkenntnisse des aktualisierten Prospektivmodells von Fahrländer Partner.* Das Modell verknüpft Bevölkerungs- und Beschäftigungsszenarien mit kommunalen Standortqualitäten, Haushaltsstrukturen und raumplanerischen Angebotsrestriktionen. Es projiziert, wo die Nachfrage nach Wohn- und Geschäftsflächen bis 2040 wächst – und wo sie innerhalb der heutigen Planungslogik schlicht nicht mehr gedeckt werden kann.

Zwischen Anspruch und Realität

Die Geschichte der modernen Schweizer Raumplanung beginnt in den 1930er-Jahren, als erste raumplanerische Studien im Rahmen staatlicher Arbeitsbeschaffungsprogramme entstanden. Das eigentliche Fundament wurde jedoch erst später gelegt: 1969 fand die Raumplanung Eingang in die Bundesverfassung, 1980 trat das Raumplanungsgesetz (RPG) in Kraft. Die erste grosse Revision von 2014 markierte eine Zäsur: Seither sind neue Einzonungen stark eingeschränkt, die Bauzonenreserven wurden auf den Bedarf der nächsten fünfzehn Jahre begrenzt, und die Siedlungsentwicklung nach innen wurde als zentrales Ziel verankert. Seit dem 1. Januar 2026 gilt zudem ein Teil der zweiten Revisionsetappe des RPG, die sich mit dem Bauen ausserhalb der Bauzonen befasst.

Die Absicht hinter dieser Entwicklung ist nachvollziehbar: Die Zersiedelung der Landschaft soll gestoppt, Kulturland geschützt und das Siedlungswachstum auf bestehende Bauzonen konzentriert werden. Doch was politisch breit getragen wird, erweist sich in der Umsetzung als zunehmend schwierig.

Das Paradox der Verdichtung

Genau hier setzt die Analyse von Fahrländer Partner an. Unter dem Hauptszenario «momentane Raumplanungspraxis» – also der Annahme, dass bestehende Bauzonenreserven genutzt und innere Verdichtungspotenziale ausgeschöpft werden, ohne dass neue Einzonungen hinzukommen – zeigt sich ein ernüchterndes Bild: In allen fünf grössten Schweizer Städten sowie in einigen Gemeinden im Grossraum Zürich kann die prognostizierte Zusatznachfrage «nicht mehr innerhalb des Gemeindegebiets gedeckt werden», wie es in der Studie heisst.

Das Modell macht damit ein strukturelles Dilemma sichtbar, das die Autoren so beschreiben: «Die Raumplanung will Zersiedelung verhindern, doch wenn die Nachfrage in den dynamischen Gebieten keinen Platz hat, verlagert sich ein Teil des Wachstums in weiter entfernte Gemeinden. Dies kann zu längeren Pendeldistanzen und einem steigenden Verkehrsaufkommen führen – all das, was durch die Innenverdichtung vermieden werden möchte.»

Die Verlagerung betrifft dabei nicht nur den Grossraum Zürich. Die ungedeckte Nachfrage reicht laut Modell bis in die Kantone Schwyz, Aargau und Luzern – in Gemeinden mit guter Erschliessung und vergleichbarer Lebensqualität zu den überhitzten Zentren.

Fassen wir einige Haupterkenntnisse zusammen:

Bereits in einer Studie zuhanden des Bundesamts für Raumentwicklung (ARE) hat FPRE im Jahr 2008 gezeigt, dass die Schweiz zwar insgesamt genügend Bauzonen hat, dass diese aber teilweise am falschen Ort sind.

Seither hat sich das Problem aus verschiedenen Gründen akzentuiert:

Die Bevölkerungsentwicklung, insbesondere die Zuwanderung von Arbeitskräften, war viel dynamischer als damals angenommen.
Die Urbanisierung schreitet – auch aufgrund der Verschiebungen der räumlichen Wirtschaftsstrukturen – voran.
Die Innenentwicklung ist häufig nur bei Umzonungen von Arbeits- in gemischte oder Wohnzonen wirklich rasch realisierbar; Aufzonungen haben es schwer.

Es besteht eine grosse effektive Zusatznachfrage nach Wohnungen in den urbanen Regionen, aber auch insgesamt in vielen anderen Regionen. Dabei kann die effektive Zusatznachfrage in den Zentren nicht gedeckt werden. Entsprechend bleibt Verdrängung ein Thema – und in der Konsequenz vergrössern sich die politischen Risiken. Das Signal «Preis» zur Allokation von Wohnungen soll gemäss diversen Vorstössen aus gesellschaftlichen Überlegungen (teilweise) ausgeschaltet werden, und es werden andere Allokationsmechanismen für die Wohnungen angestrebt. Man muss sich dabei bewusst sein, dass diese Bestrebungen nicht zur Problemlösung beitragen, sondern das Problem einfach anders verteilen.

Wachstum ohne Platz: Die Raumplanung kommt an ihre Grenzen