- Interview: Jürg Zulliger

Herr Eckert, die Aktienkurse von börsenkotierten Immobilienfirmen und -fonds sind zuletzt stark gestiegen. Führen die extrem tiefen Zinsen bereits wieder zu Fehlanreizen bei Investitionen?

Jan Eckert: Was wir eindeutig sehen, ist die Wechselwirkung zwischen Zinsentwicklung und Kapitalallokation in der Vermögensallokation. In den letzten drei Jahren war das sehr gut zu beobachten: Steigen die Zinsen, fliesst das Geld aus Immobilien in Anleihen und Bonds. Sinken die Zinsen wieder, kommt das Kapital zurück. Seit etwa einem Dreivierteljahr sind wir fast wieder bei Nullzinsen angekommen. Das hat zu einer Umkehrung geführt: Bonds verlieren an Attraktivität, Immobilien gewinnen. Besonders bei kotierten Immobilienaktien sieht man das deutlich und relativ schnell. Erwähnen möchte ich Titel wie PSP, SPS, aber auch Mobimo oder Allreal. Diese Aktien gelten als sicherer Hafen, wenn geopolitische Unsicherheiten bestehen oder Währungsrisiken auftreten. Dann fliessen Gelder sehr schnell in diese Anlagen, übrigens auch in die Immobilienfonds.

Sind kotierte Fonds also so etwas wie ein Selbstläufer?
Sie reagieren rasch auf Zinsveränderungen, viel schneller als der Markt für direkte Immobilienanlagen. Wer einen Fonds zeichnet, ist sofort investiert. Bei einer Direktanlage dauert das: Man muss ein Objekt finden, prüfen, die Transaktion abwickeln etc. Darum folgen die direkten Märkte mit einem zeitlichen Verzug von drei bis sechs Monaten. Diese Dynamik ist besonders in Wechselphasen klar sichtbar.

Wie entwickelt sich das Transaktionsgeschäft? Spürt man eine Belebung?
Absolut. Zwar sind wir vom Niveau von 2021 noch entfernt, aber die Player sind zurück: Institutionelle Anleger suchen Allokationen, private Investoren sind aktiv, und auch die öffentliche Hand tritt als Käuferin auf. Die Liquidität ist ausreichend, der Markt funktioniert gut.

In welchen Segmenten kauft die öffentliche Hand?
Die öffentliche Hand tritt teils selbst am Markt auf oder unterstützt gewisse Bauträger. Dies sind etablierte Teilnehmer am Markt, vor allem bei Mehrfamilienhäusern. Diese gelten bei uns als klassische Anlageimmobilien. Die öffentliche Hand sichert sich solche Objekte, um sie – in ihrer offiziellen Interpretation – der Spekulation zu entziehen. Auch Baugenossenschaften kaufen auf dem freien Markt. Unterstützt durch Finanzierung oder Bereitstellung von Land der öffentlichen Hand werden sie zu relevanten Akteuren.

Wenn alle kaufen wollen, wer verkauft dann noch?
Es gibt immer wieder transaktionsmotivierte Verkäufer: Ich meine etablierte Fonds, die Gewinne realisieren wollen oder umschichten; das Umschichten löst natürlich auch Fees aus. Oder es sind Investoren, die nach 20 oder 30 Jahren Haltezeit Objekte weitergeben wollen – etwa wenn Umbauten und Neupositionierungen anstehen. Das sind strukturelle Prozesse aus den Portfolios. Oder es gibt Erbgänge, in denen Immobilien aufgeteilt oder monetarisiert werden müssen. Auch Liquiditätsbedürfnisse führen zum Verkauf, etwa um andere Anlagen zu tätigen.

Ist der Markt überhitzt?
Nein, ich würde sagen, er ist sehr aktiv, aber nicht überhitzt. Die Grösse und Tiefe des Markts sorgen für ein «Grundrauschen» an Transaktionen.

Wird das viele eingesammelte Neugeld auch investiert? Oder staut sich das Kapital?
Es gibt Mechanismen, um das zu steuern. Viele Fonds nehmen bis zu 30 % Fremdkapital auf, um zu investieren, bevor das neue Kapital aus einer Erhöhung eintrifft. So sichern sie sich Kaufkraft. Danach wird die Hypothek durch frisches Eigenkapital abgelöst. Dieser Atemrhythmus funktioniert gut. Viele Investoren führen praktisch permanent ein Monitoring des Immobilienmarkts durch. Nur ganz neue Vehikel haben Anfangsschwierigkeiten: Zwischen Kapitalerhalt und Investment vergehen schnell drei bis sechs Monate. Aber institutionelle Anleger haben ihre Prozesse im Griff. Sie sind permanent im Markt.

Wie sieht es bei Wohnimmobilien aus? Gibt es wieder Bieterrunden mit hunderten Bewerbungen, wie zu Zeiten von Negativzinsen?
Die Nachfrage ist nach wie vor sehr hoch. Aber es kommt darauf an, wie breit man vermarktet. Man kann 100 oder 500 Investoren ansprechen. Wir selektieren sehr genau: Wer passt zum Objekt? Wer ist bereit, für eine Toplage den Preis zu zahlen? Nur wer permanent im Markt ist, weiss, welcher Käufer was kann – oder eben nicht. Es hat bei «Superprime»-Objekten, wie wir sie nennen, keinen Sinn, Anleger anzusprechen, die eine sehr hohe Cash-Verzinsung anstreben.

Sie wählen also gezielt, wer Kaufangebote erhält?
Jede Immobilie findet ihren Käufer. Das Spektrum reicht von 1,5 % Anfangsrendite für Superprime-Objekte bis 6 bis 8 % im oberen Bereich des ganzen Spektrums. Wir müssen Liegenschaften unterscheiden, welche mehrere Investitionszwecke erfüllen können. Es gibt Investoren, die ein Objekt teils privat nutzen möchten, etwa als Pied-à-terre. Wichtig ist, dass wir als Berater wissen, wer wirklich kaufen kann. Denn wer viel im Markt aktiv ist, kennt die Akteure am besten.

Aber 1,5 % Anfangsrendite? Ist das noch ökonomisch sinnvoll?
Das ist die direkte Cashrendite. Dazu kommen Wertsteigerungspotenziale: Mietzinsreserven, bauliche Ausnützungsreserven, alternative Nutzungen. Der Hebel ist enorm. Eine kleine Mieterhöhung kann den Wert stark beeinflussen. Rückblickend haben «Superprime»-Objekte oft besonders stark an Wert gewonnen. Etwa, weil sich die Umsätze im Luxussegment an Toplagen in den Innenstädten vervielfacht haben.

Wie meinen Sie das?
Vor 20 Jahren verkaufte man Uhren für 10'000 Franken. Heute sind es oft 100'000 oder mehr. Das schafft eine neue Dimension, von der auch Immobilien profitieren. Zudem gewinnt der Standort Schweiz. In den letzten sechs Monaten haben ausländische Käufer durch Währungseffekte bis zu 30 % Gewinn gemacht. Schweizer Investoren, die im Ausland gekauft haben, mussten dagegen oft Währungsverluste hinnehmen.

Wird das die Nachfrage im Inland weiter stützen?
Davon ist auszugehen. Schweizer Investoren sind traditionell «Home-Biased». Ihre Verpflichtungen sind in Franken, also investieren sie auch hier. Nur wenige, etwa Versicherer mit Dollar- oder Euro-Exposures, investieren gezielt im Ausland. Für Schweizer Pensionskassen ist das Währungsrisiko meist ein zu grosses Hindernis.

Rechnen Sie damit, dass die Diskontsätze bei Bewertungen sinken?
Per 30. Juni ist das bereits passiert. Die tieferen Bundesobligationen und der Leitzinsrückgang haben Spuren hinterlassen. Ob es noch weiter runtergeht, ist offen. Ich glaube, der grösste Teil der Kompression liegt hinter uns. Im zweiten Halbjahr dürften die Anpassungen moderater ausfallen.

Zu den Wohnimmobilien: Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser steigen erneut. Setzt sich das fort?
Immobilienpreise können nur steigen, wenn sich Einkommen und Vermögen ebenfalls erhöhen. Und das ist in der Schweiz der Fall – zumindest für gewisse Einkommensgruppen. Die Einkommen in der Schweiz entsprechen natürlich nicht einer Normalverteilung. Es gibt Haushalte mit steigenden Einkommen. Und es gilt auch die Regel: Wer Investments tätigen kann, hat auch auf der Vermögensseite Spielraum. Diese Nachfrage stützt die Preise. Würde sie fehlen, würden die Immobilien nicht verkauft. Das Gleiche gilt für die Preise: Sind sie zu hoch, verkauft sich die Immobilie nicht. Das sind Regelmässigkeiten, die sich seit vielen Jahrzehnten immer wieder neu bestätigen.

Für viele Junge wirkt das trotzdem frustrierend.
Ich coache junge Berufsleute. Viele sagen mir, sie könnten sich nie Wohneigentum leisten. Ich entgegne dann: Die aktuelle Situation ist nicht dein Lebensplan. Perspektiven ändern sich, Möglichkeiten auch. Aber klar: Wenn Einkommen und Preise auseinanderdriften, wird es problematisch. Im Mittelland und in vielen anderen Regionen bewegen sich die Preise aber immer noch im Rahmen der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Nicht überall haben wir Preise wie in Zürich, Genf oder Lausanne.

In den letzten 20 Jahren gab es immer wieder Warnungen vor einer Immobilienkrise in der Schweiz. Eingetreten ist sie nie. Warum?
Weil die Schweiz eine Ausnahmestellung hat: hohe Lebensqualität, Sicherheit, stabile Rahmenbedingungen. Diese Faktoren federn Zyklen ab. Immobilien sind zyklisch – aber in Märkten mit hoher Nachfrage und limitierter Verfügbarkeit, wie der Schweiz, ist das Risiko kleiner. Ich sehe keinen Grund, warum sich daran bald etwas ändern sollte.

Apropos junge Leute – sie wachsen technologisch in eine andere Welt hinein. Wird KI die Branche grundlegend verändern?
Ja, absolut. Ich bin im Verwaltungsrat eines grossen Vermarkters von Wohnimmobilien. Dort diskutieren wir, was passiert, wenn KI-gestützte Suchsysteme klassische Plattformen ablösen. Wenn ich in Zukunft per Sprachbefehl eine 4-Zimmer-Wohnung suche und die KI mir die besten Treffer inklusive Bewertungen liefert – was heisst das für die heutige Plattform-Ökonomie? Die eigene Website von Maklern und Vermarktern wird wieder wichtiger, weil die KI dort direkt sucht.

Wird das auch die Kostenstruktur verändern?
Ja, sicher. Heute zahlen Makler und Hausverwaltungen viel Geld an Plattformen. Wenn KI direkt auf ihre Seiten zugreift, müssen sie ihre Inhalte strukturiert und aktuell halten. Das kann zu einer Entbündelung führen – und auch zu mehr Effizienz. Vielleicht ist ChatGPT in zwei Jahren die Suchplattform. Die Branche steht mitten in dieser Veränderung.

Zugleich stehen Veränderungen an – gewisse Player wollen ihre digitalen Plattformen noch dieses Jahr an die Börse bringen, zugleich sind viele Proptechs sehr innovativ. Was lassen sich für Schlüsse daraus ziehen?
Die verschiedenen Akteure müssen sich im Klaren sein, dass sich die Technologie und das Suchverhalten schon in kurzer Zeit ändern können.

Nicht alle in der Vermarktung haben aber die kritische Grösse, um mit einem eigenen Marktauftritt sichtbar zu sein.
Viele Immobilienunternehmen – auch grössere Hausverwaltungen und Immobiliendienstleister – stellen die Wohnungen ihrer Kundinnen und Kunden, die sie neu vermieten oder wiedervermieten müssen, nicht auf ihre eigene Website. Stattdessen publizieren sie praktisch alle Angebote über die grossen Immobilienportale. Sie haben feste Verträge mit diesen Plattformen und verhandeln dort auch die Konditionen. Wenn jedoch künftig KI-gestützte Suchsysteme wie ChatGPT in der Lage sind, solche Wohnungen direkt auf den Websites der Anbieter zu finden, müsste jeder grössere Immobiliendienstleister sicherstellen, dass sämtliche Objekte auf der eigenen Website strukturiert und aktuell verfügbar sind. Nur so kann die Suchmaschine die Daten laufend erfassen und aktualisieren. Das könnte zwei Dinge bewirken: Zum einen würde der Markt deutlich effizienter – schneller, transparenter, direkter. Zum anderen könnte sich die Rolle klassischer Plattformen grundlegend verändern. Möglicherweise werden ChatGPT oder andere KI-gestützte Systeme zur eigentlichen Plattform – und nicht mehr ein bislang dominierendes Immobilienportal.

Was erwarten Sie für die nächsten Jahre im Umgang mit KI?
Die Nutzer lernen sehr schnell. Wenn man sieht, wie selbstverständlich Kinder, Schüler oder Studierende heute mit KI umgehen – von der kleinen Textvorlage bis zur Restaurantrecherche – dann zeigt das, wie stark unser Verhalten schon jetzt beeinflusst wird. Ob der eigentliche Umbruch in zwei oder fünf Jahren kommt, ist letztlich zweitrangig. Wichtig ist: Wer heute über Strategien oder Investitionen für die kommenden Jahre nachdenkt, muss diese Entwicklungen im Blick behalten. Denn gerade die Immobilienbranche ist extrem datenlastig – und in vielen Bereichen nach wie vor wenig transparent. KI-gestützte Systeme können hier gewaltige Effizienzgewinne bringen. Die Branche steht mittendrin in dieser Transformation.