Die Schweizer Wohneigentumspreise kennen auch 2025 nur eine Richtung: nach oben. Im zweiten Quartal verteuerten sich Einfamilienhäuser um 1,5 % gegenüber dem Vorquartal und liegen damit 5,4 % über dem Niveau von vor einem Jahr. Eigentumswohnungen entwickelten sich mit plus 1,2 % respektive 4,4 % zwar etwas moderater, aber ebenfalls spürbar nach oben. Besonders auffällig ist die erneut zunehmende Dynamik, nachdem sich der Markt 2023 und 2024 infolge steigender Zinsen kurzfristig etwas abgekühlt hatte.

Die stärksten Preiserhöhungen bei Einfamilienhäusern wurden in Schwyz, Zug, Glarus und Schaffhausen verzeichnet, wo die Preise innert Jahresfrist um über 10 % stiegen. In diesen Regionen treffen nach wie vor vergleichsweise moderate Preise oder tiefe Steuerbelastungen auf eine gute Anbindung an die Wirtschaftszentren. Dagegen fiel das Wachstum in Genf, Luzern oder beiden Basel mit 2 bis 3 % deutlich verhaltener aus. Bei Eigentumswohnungen zeigen sich ebenfalls kantonale Unterschiede: Zug, Schwyz und Glarus legten in den vergangenen vier Quartalen überdurchschnittlich zu, während es im Tessin und in Uri zu leichten Rückgängen kam.

Allerdings mahnt die Studie zur Vorsicht bei punktuellen Auswertungen: Jahresvergleiche seien Momentaufnahmen. Gerade in kleineren Kantonen könne schon eine Handvoll Transaktionen statistisch ins Gewicht fallen. Nachhaltiger seien mittel- bis langfristige Entwicklungen – und hier zeigt sich laut der Studie von Wüest Partner ein klares Bild: «Bei Einfamilienhäusern verzeichneten die Innerschweizer Kantone Uri, Nidwalden und Zug in den vergangenen zehn Jahren die deutlichsten Preissteigerungen.»

Tiefere Zinsen treffen auf knappe Märkte

Ein zentraler Treiber der aktuellen Entwicklung bleibt die Geldpolitik. Seit dem Frühjahr 2024 hat die Schweizerische Nationalbank den Leitzins in mehreren Schritten auf 0 % gesenkt. Die Saron-Hypotheken notieren im Mai 2025 bei rund 1,3 % und dürften sich gemäss Erwartungen weiter dem Markt von einem Prozent annähern. Auch die Festhypotheken haben sich merklich verbilligt. Zehnjährige Sätze bewegen sich inzwischen wieder zwischen 1,8 und 2,0 %, nach Werten von bis zu 2,5 % zu Jahresbeginn 2024. Die geldpolitischen Impulse schlagen mit Verzögerung auf den Immobilienmarkt durch. Wörtlich heisst es in der Studie: «Zinsänderungen schlagen erst mit einigen Quartalen Verzögerung auf Kaufentscheidungen durch. Die jüngste Senkung des SNB-Leitzinses auf 0 % dürfte daher die Preise bis Ende Jahr weiter stützen.»

Der starken Nachfrage steht ein chronisch knappes Angebot gegenüber. Zwar wurden im zweiten Quartal 2025 mehr Baubewilligungen für Eigentumswohnungen erteilt – es war der höchste Stand seit 2019 –, doch bleibt der Nettozuwachs gering, da viele dieser Projekte Bestandsgebäude ersetzen. Bei Einfamilienhäusern liegt die Zahl der bewilligten Neubauten trotz eines leichten Anstiegs gegenüber dem Vorjahr noch immer deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Der Markt reagiert deshalb empfindlich auf jede Nachfrageausweitung – mit weiter steigenden Preisen.

Die Folge: Wohneigentum bleibt vielerorts ein rares Gut. Wer etwa am Zürichsee, in Zug oder Genf ein Einfamilienhaus mit fünf Zimmern sucht, muss mit Medianpreisen von deutlich über zwei Millionen Franken rechnen. Eigentumswohnungen in La Chaux-de-Fonds oder dem Berner Jura kosten derweil einen Bruchteil davon.

Mieten: Von der Beschleunigung zur Stabilisierung?

Der Mietwohnungsmarkt zeigt sich 2025 insgesamt stabiler – zumindest auf den ersten Blick. Im zweiten Quartal waren schweizweit rund 103 000 Mietwohnungen ausgeschrieben, nahezu identisch mit dem Stand von Ende 2024. Auch die Zahl der Baubewilligungen hat zugenommen, mit knapp 31 000 Einheiten innert Jahresfrist so stark wie zuletzt 2018. Dennoch reicht der Zuwachs nicht aus, um eine spürbare Entspannung herbeizuführen. Viele Neubauprojekte ersetzen bestehende Mietliegenschaften, was den Nettoeffekt deutlich schmälert.

Regional verläuft die Entwicklung sehr unterschiedlich. In der Westschweiz – etwa in den Kantonen Waadt, Wallis oder Neuenburg – nimmt die Zahl der Mietinserate zwar zu, doch bleibt das Angebot insgesamt unterdurchschnittlich. In den übrigen Landesteilen setzt sich der Rückgang der verfügbaren Wohnungen fort.

Die Mietpreise selbst zeigen erste Anzeichen einer Beruhigung. Die Bestandsmieten stiegen im ersten Quartal 2025 noch um 2,2 % im Jahresvergleich, im Quartalsvergleich jedoch nur noch um 0,2 %. Bei den Angebotsmieten flachte das Wachstum ebenfalls ab: plus 2,7 % innert Jahresfrist, aber nur 0,1 % im Vergleich zum Vorquartal. Besonders ausgeprägt ist die Abschwächung in Genf, Jura und Obwalden, wo die Mieten kaum mehr steigen. Dagegen halten Luzern, Schaffhausen oder das Wallis ein höheres Tempo – nicht zuletzt als Folge des Bevölkerungswachstums.

Referenzzinssatz wirkt zeitverzögert

Ein wichtiger Faktor für die Mieten ist der Referenzzinssatz, der im März 2025 erstmals seit Jahren gesenkt wurde – von 1,75 % auf 1,5 %. Da rund zwei Drittel der Mietverhältnisse noch auf dem alten Satz beruhen, können viele Haushalte eine Mietzinsreduktion beantragen. Die Effekte zeigen sich aber erst mit Verzögerung, da entsprechende Gesuche frühzeitig eingereicht werden müssen. Sollte der Satz bis Ende Jahr weiter auf 1,25 % sinken, was nach der jüngsten Leitzinssenkung möglich scheint, würde sich der dämpfende Effekt bis weit ins Jahr 2026 hinein fortsetzen.

Für die Angebotsmieten sind die Auswirkungen des Referenzzinses geringer. Hier dominieren strukturelle Faktoren wie das knappe Angebot, die tiefe Leerstandsquote und das anhaltende Bevölkerungswachstum. Deshalb rechnet Wüest Partner trotz rückläufiger Bestandsmieten weiterhin mit einem moderaten Anstieg der Angebotsmieten um rund 1,7 % für das Gesamtjahr 2025.

Kein Ende des Aufwärtstrends – aber weniger Schwung

Eine Trendumkehr ist kurzfristig nicht in Sicht. Wüest Partner geht davon aus, dass die Preise für Wohneigentum 2025 weiter steigen werden – allerdings mit nachlassender Dynamik. Für Eigentumswohnungen wird ein Plus von 3,6 % erwartet, bei Einfamilienhäusern ein Anstieg um 3,8 %. Die kräftigen Zuwächse aus dem Frühling dürften sich nicht wiederholen, da vielerorts die finanziellen Belastungsgrenzen erreicht sind.

Mittelfristig hängt die Preisentwicklung von drei Faktoren ab:

der tatsächlichen Bautätigkeit, insbesondere in Bezug auf zusätzlichen Wohnraum (Neubau, Ersatzneubau);
der bevorstehenden Abstimmung über die Abschaffung des Eigenmietwerts im September 2025 (Systemwechsel würde Wohneigentum gegenüber der Miete attraktiver machen);
sowie der Zinsentwicklung ab dem kommenden Jahr.

Sollten Inflation und Zinsen erneut steigen, würde das den Immobilienmarkt rasch dämpfen. Doch davon ist aktuell wenig zu spüren – die Aufwärtsbewegung scheint noch nicht am Ende.

Quelle: Wüest Partner, Studie Wohnungsmarkt, August 2025 https://www.wuestpartner.com/ch-de/insights/publikationen/immobilienmarkt-schweiz/