Die Analysen von Macro Real Estate verknüpfen Marktdaten mit makroökonomischen Entwicklungen wie Zinsen, Kapitalmarkterwartungen und internationalen Kapitalströmen. Im Zentrum stehen Fragen wie: Sind die aktuellen Preise noch gerechtfertigt? Welche Segmente bergen Bewertungsrisiken, wo bieten sich Chancen? Und wie reagieren Investoren auf ein verändertes Zinsumfeld?

Im Sommer 2025 zeigen sich zwei gegenläufige Entwicklungen: Während die expansive Geldpolitik der Nationalbank für massiven Kapitalzufluss in Immobilien sorgt, mehren sich zugleich Anzeichen einer Überbewertung – sowohl bei Wohnliegenschaften als auch temporär bei kotierten Immobiliengesellschaften.

Im Land der Nullzinsen

Im Juni 2025 stellt Macro Real Estate fest: «Die Emissionstätigkeit von Immobilienanlagenprodukten ist aktuell historisch hoch.» Zugleich nehme die Zahl der Überzeichnungen nicht ab. Besonders auffällig sei laut Studie, dass Investoren «kaum zwischen ‹guten› und ‹schlechten› Managern unterscheiden». Auch weniger überzeugende Anbieter könnten problemlos Kapital einsammeln – ein deutliches Zeichen dafür, «wie stark der Kapitalzufluss in den Sektor aktuell ist».

Im aktuellen Nullzinsumfeld erwartet die Studie keine Umschichtungen in festverzinsliche Anlagen. Im Gegenteil: «Angesichts des Nullzinsumfelds dürfte dieser Trend in den kommenden Monaten anhalten.» Bereits seien die Immobilienquoten der Pensionskassen laut UBS- und Swisscanto-Indizes wieder leicht gestiegen. Ende Mai 2025 habe der UBS PK-Index eine Quote von 23 % ausgewiesen. «Wir sind nicht weit entfernt von der Situation Ende 2022», als die Quoten als zu hoch galten. Bei einer erneuten Korrektur an den Finanzmärkten drohe eine forcierte Reduktion, um die Balance verschiedener Anlageklassen wieder einzuhalten – ein Risiko, das es «im Hinterkopf zu behalten» gelte.

Kapitalüberschuss drückt Renditen

Das in den Markt fliessende Kapital führe laut Analyse zu einem «Nachfrageüberschuss auf dem Transaktionsmarkt». Entsprechend gerieten die Nettorenditen weiter unter Druck – mit Auswirkungen auf die Bewertung: «Wir gehen davon aus, dass es 2025 zu weiteren Rückgängen der Diskontierungssätze kommen wird.» Das führt zu höheren Bewertungen und guten Zahlen, auch wenn Wohnimmobilien grundsätzlich als hoch bewertet gelten. Wer jetzt investiert, verwässert auch ein Stück weit die Portfoliorendite.

Im Juni zeigte sich eine markante Überbewertung bei kotierten Immobilienaktien: «Der Index erzielte in den letzten 12 Monaten eine Gesamtrendite von rund 38 % – ein Wert, den man sonst eher in sechs Jahren, nicht in einem Jahr erwartet.» Die Autoren warnen vor dem Einfluss kurzfristig orientierter, ausländischer Kapitalflüsse («Hot Money»), die rasch wieder abziehen könnten. Auch kotierte Fonds seien im Durchschnitt überbewertet – zwischen 7,5 und 12,5 %, bei Wohnfonds sogar noch höher.

Neue Risiken am Horizont

Im Juli blickt die Studie auf die konjunkturelle Grosswetterlage: Strafzölle aus den USA, schwächerer Arbeitsmarkt und getrübte Aussichten. Vor allem die Westschweizer Kantone mit starker Uhrenindustrie seien betroffen. Gleichzeitig steigen international die langfristigen Zinsen – mit spürbaren Auswirkungen auch in der Schweiz.

Ein zentrales Thema ist die Neubewertung von Wohnimmobilien. Wörtlich heisst es: «Auf dem Transaktionsmarkt werden Wohnimmobilien aktuell so bewertet, als würde ein Negativzinsumfeld bereits vorherrschen.» Der Median der Nettorenditen liege im ersten Halbjahr 2025 bei 3 %, ein Rückgang von 40 Basispunkten gegenüber dem Vorjahr – was laut Studie einer Aufwertung von 13 % entspräche, würde man strikt «Mark-to-Market» bewerten. Schweizer Investoren täten dies jedoch nicht konsequent, wie die letzten Jahre gezeigt hätten. Aber im aktuellen Umfeld kämen Diskontierungssätze «auch unter Abwärtsdruck».

Folgerichtig prognostiziert Macro Real Estate für 2025 Bewertungsgewinne in den Portfolios mit Wohnrenditeliegenschaften. Die erwartete Gesamtrendite: 6,9 %. Doch diese Gewinne sind nicht risikofrei. Die Autoren warnen: «Dieses Aufwärtspotenzial werde mit mittelfristigen Bewertungsrisiken erkauft.»

Mietmarkt bleibt robust

Während bei Wohnimmobilien das Mietniveau weiterhin steige und das Angebot knapp sei, empfiehlt die Studie eine breitere Diversifikation: «Da kommerzielle Immobilien aktuell deutlich weniger Bewertungsrisiken mit sich bringen, empfehlen wir, verstärkt auch in kommerzielle Objekte zu investieren und so breiter zu diversifizieren.» Trotzdem sei das Angebot an Büroflächen wieder leicht im Steigen begriffen – insbesondere rund um Basel und den Flughafen Zürich gebe es viele kurzfristig verfügbare Flächen.

Zwar habe sich die Lage an der Börse im Juli etwas beruhigt, doch das Fazit bleibt unverändert kritisch: «Aus unserer Sicht sind die Agios im Durchschnitt weiterhin zu hoch und angesichts des aktuellen Zinsniveaus nicht gerechtfertigt.»

Trägheit der Anlegerlogik?

Viele Anleger scheinen sich auf eine einfache Faustregel zu verlassen: Was sich in den letzten zehn Jahren bewährt hat, wird sich auch künftig als richtig erweisen. Diese Mentalität zeigt sich sowohl bei Schweizer Wohnimmobilien als auch bei den kotierten Titeln. Dabei drängt sich die Frage auf: Ist es klug, in einen überhitzten Heimatmarkt zu investieren, während internationale Märkte bereits deutlich korrigiert haben?

Ein LinkedIn-Kommentar des Studienautors von Macro Real Estate illustriert die Dringlichkeit dieser Frage: «Selbst wenn diese Risiken offensichtlich sind, wird weiterhin entschieden, in einen überhitzten inländischen Markt zu investieren, statt in Auslandsmärkte, die bereits deutlich korrigiert haben.» Die Lage erinnere an einen Risikomanager, der die globalen Spannungen ignoriere – mit der Hoffnung, im Heimmarkt könne «nichts passieren, weil die letzten 25 Jahre nur nach oben gingen.»

Quelle: Swiss Real Estate Monthly, Ausgabe Juli 2025, Macro Real Estate AG
www.macrorealestate.com