- Von Jürg Zulliger

Im Vergleich zu anderen Ländern wie Deutschland, Frankreich oder Spanien wächst die Wohnbevölkerung in der Schweiz rund doppelt so schnell. Laut den Experten des Immobilienberatungsunternehmens Wüest Partner dürfte sie dieses Jahr um über 80’000 Personen wachsen. Für 2025 wird ein nur unmerklich geringerer Wert erwartet. Gleichzeitig hat sich die Bautätigkeit seit 2018 spürbar verlangsamt.

Angebotsmieten stark gestiegen

Die Folgen sind bekannt: Vor allem in den Städten, in den grossen Wirtschaftszentren und an zahlreichen Hotspots in touristischen Gemeinden sind Wohnungen knapp und teuer. Um über 6 Prozent sind die Angebotsmieten schweizweit im Jahresverlauf gestiegen, wie Wüest Partner in ihrem neuesten «Immo-Monitoring» feststellen. Aufgrund der starken Nachfrage ist vorerst keine Trendwende in Sicht.

Was sich ebenfalls weiter fortsetzt, ist der Preisanstieg bei den Eigenheimen. Im 2. Quartal 2024 sind die Preise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr um 3,5 Prozent gestiegen, und Einfamilienhäuser haben um 2,5 Prozent zugelegt. Besonders in den Tourismusregionen des Wallis und Graubündens boomen die Immobilienmärkte, mit einem starken Preiswachstum sowohl bei Erst- als auch bei Zweitwohnungen.

«Angesichts der angespannten Lage auf dem Mietwohnungsmarkt sowie der rückläufigen Hypothekarzinsen überrascht die rege Nachfrage nach Wohneigentum nicht», heisst es in der Studie.

Aufschwung beim Mietwohnungsbau

Was besonders hervorsticht, sind die Anzeichen einer Trendwende im Mietwohnungsmarkt, zumindest was die im letzten Jahr schwache Neubautätigkeit betrifft. Erstmals seit Jahren ist die Zahl der Neubaugesuche wieder gestiegen.

Im Segment der Mietwohnungen stieg die Zahl der Neubaugesuche im 2. Quartal 2024 im Vergleich zum 2. Quartal 2023 um 22 Prozent an. In den letzten 12 Monaten wurden Baugesuche für insgesamt 34’150 Wohnungen eingereicht. Die Trendwende könnte damit zu tun haben, dass die Nachfrage nach Wohnungen noch eine Weile hoch bleiben dürfte.

Laut Wüest Partner spielen noch andere Faktoren eine Rolle: So sei spätestens nach den neuesten Zinsentscheiden der Schweizerischen Nationalbank (SNB) die Angst vor möglichen weiteren Zinserhöhungen abgeflaut, erklären die Ökonomen. Auch die Inflation scheint unter Kontrolle. Und die Baupreise, die während der Coronapandemie stark anstiegen, verharren zwar auf hohem Niveau, steigen aber nicht weiter.

Nun gibt es klare Anzeichen dafür, dass die Wohnbautätigkeit endlich an Schwung gewinnt. Dadurch könnte der Wohnungsmangel zumindest mittelfristig etwas gelindert werden. Diese Zunahme beschränkt sich nicht nur auf einzelne Gebiete, sondern war in vielen Gemeinden zu verzeichnen. Prozentual gesehen wiesen Pendlergemeinden ausserhalb von Agglomerationen, industrielle Gemeinden, Mittelzentren und Tourismusgemeinden die grössten Zuwächse auf. In absoluten Zahlen ist zudem der Anstieg in den Grosszentren nennenswert.

Betrachtet man die Entwicklungen der Neubaugesuche für Mietwohnungen auf der Ebene der MS-Regionen, zeigen Genf, Aarau, Winterthur, Lugano, Neuchâtel, Zug, Thurtal und das Untere Baselbiet die grössten Zunahmen.

Vielfalt an Investoren aktiv

Die Bauherren dieser Projekte sind Immobilienfonds und Immobilienaktiengesellschaften, Versicherungen, Pensionskassen und häufig auch Wohnbaugenossenschaften. Die meisten Wohnungen werden jedoch im Rahmen von mittelgrossen und kleineren Projekten realisiert. Fast 40 Prozent der geplanten Mietwohnungen in den Neubaugesuchen sind Projekte mit 10 bis 50 Einheiten. Rund 25 Prozent entfallen auf Vorhaben mit maximal 10 Einheiten. Hinter diesen kleineren Projekten steht eine noch vielfältigere Bauherrschaft als bei den Grossprojekten, da hier auch Bauunternehmen sowie Privatpersonen und Family Offices aktiv sind.

Auffällig ist, dass die erwartete erhöhte Bautätigkeit in vielen Fällen dort stattfinden wird, wo noch unbebautes Bauland vorhanden ist. Eine Analyse der jüngsten Neubaugesuche zeigt einen positiven Zusammenhang zwischen der Fläche unbebauter Bauzonen in einer MS-Region und der Zahl der geplanten Mietwohnungen. Es ist also anzunehmen, dass die neue Dynamik nicht zwingend das Resultat von effizienteren und effektiveren Verdichtungsbemühungen ist, sondern eher eine Folge der Nutzung von noch unbebauten Bauzonen.

Gerade gegenläufig ist der Trend bei den Einfamilienhäusern und den Eigentumswohnungen: Im Schweizer Durchschnitt sind die Gesuche für Neubauten in diesem Segment um rund 3 Prozent zurückgegangen. Einen Zuwachs im Bereich der Eigenheime verzeichnen nur einige wenige Regionen, darunter zahlreiche Gemeinden im Kanton Tessin sowie im Raum Nyon und Genf in der Romandie.

Ostschweiz liegt vorne

Auffallend ist die Tatsache, dass der Wohnungsneubau vor allem in der Ostschweiz anzieht. Laut Wüest Partner haben hier die Baugesuche um über 50 Prozent zugenommen. Das gilt insbesondere für den Kanton Thurgau, aber auch für den Raum Appenzellerland und Werdenberg. Ähnlich wie die Dynamik im Kanton Fribourg dürfte dies mit der Verfügbarkeit von Bauland zu tun haben. Während Bauland an den besten Lagen in Zürich entweder nicht verfügbar oder extrem teuer ist, finden sich in der Ostschweiz noch eher Reserven an Bauland. Damit gilt für die Ostschweiz das, was in weiten Teilen der Schweiz gilt: Neue Wohnbauprojekte werden vor allem auf noch unbebauten Flächen geplant und realisiert.

Laut den Autoren der Studie hat dies auch mit der nur schleppenden Innenentwicklung bzw. Verdichtung in den Städten und in bestehenden Siedlungsgebieten zu tun. Denn nach den Maximen der Raumplanung müssten die Verdichtung und der Bau neuer Wohnungen in bestehenden Siedlungsgebieten Vorrang haben.