Die Preise für Mehrfamilienhäuser haben im Jahr 2025 erneut deutlich zugelegt. Laut Auswertungen von Fahrländer Partner liegen sie schweizweit rund 8 bis 9 Prozent über dem Vorjahr. Das Preisniveau übertrifft damit den bisherigen Höchststand aus dem Jahr 2022 – trotz zwischenzeitlicher Zinsanstiege und Unsicherheit über die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Schweiz.

Die Mechanik dahinter ist bekannt: Die Bewertung von Liegenschaften hängt stark von den erwarteten künftigen Zahlungsströmen ab. Kommt es zu markanten Zinsbewegungen, wirken diese überproportional auf langfristig ausgerichtete Ertragserwartungen. An der Börse zeigte sich dies zuletzt besonders deutlich, als im Jahr 2022 die Zinsen anzogen – Immobilienaktien reagierten phasenweise mit Verlusten von über 20 Prozent, und auch die Immobilienfonds kamen unter Druck. Direktanlagen hingegen passen sich nur schrittweise an, da Bewertungen in der Schweiz traditionell vorsichtig vorgenommen werden.

Als die Inflation zurückging und die SNB die Zinsen wieder senkte, normalisierten sich die Erwartungen rasch – und der Markt schwenkte erneut auf Wachstumskurs. Gerade im Raum Zürich oder am Genfersee zeigte sich der Auftrieb besonders ausgeprägt.

Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, ist darüber nicht überrascht: «Immobilienwerte basieren auf Zahlungsströmen weit in der Zukunft, weshalb der Zins eine grosse Wirkung hat.» Die Kombination aus tieferen Zinsen und anhaltender Nachfrage habe den Trend erneut verstärkt. Eine Trendwende am Anlagemarkt hält der Chefökonom für unwahrscheinlich. Selbst wenn es zu geringfügigen Preiskorrekturen bei den Anlageimmobilien – insbesondere im Sektor Wohnen – käme, würden sich umgehend kaufbereite Anleger finden.

Die langen Schatten der Tiefzinsjahre

Während der Negativzinsphase floss über Jahre immer mehr Kapital in Immobilien – mangels rentabler Alternativen. Besonders institutionelle Investoren wie Pensionskassen, Versicherungen und Anlagestiftungen bauten ihre Positionen systematisch aus. Ihr Interesse ist nicht spekulativ, sondern langfristig ausgerichtet: Immobilien gelten als stabiler, gut planbarer Baustein langfristiger Portfolios.

Der Kapital- bzw. Anlagedruck bleibt auch im aktuellen Zinsumfeld erhalten. Viele Anleger rechnen damit, dass sich die Phase sehr tiefer oder gar negativer Zinsen fortsetzt. Vor diesem Hintergrund werden Renditeobjekte weiterhin als wertbeständige Vermögenswerte gesucht.

Auffällig ist jedoch, dass dieses zusätzliche Anlagekapital kaum zu einem grösseren Wohnungsangebot geführt hat. Die Bautätigkeit verläuft bereits seit Jahren rückläufig oder bestenfalls seitwärts – trotz wachsender Bevölkerung, rekordtiefer Leerstände und wirtschaftlich eigentlich attraktiver Ausgangslage.

Der stille Rückzug der privaten Eigentümer

Parallel hat sich die Eigentümerstruktur des Mietwohnungsmarkts deutlich verschoben. Der Anteil privater Eigentümer an Mietwohnungen lag um die Jahrtausendwende noch bei 57 Prozent; heute sind es weniger als 43 Prozent. Die Zahlen belegen einen stetigen Rückzug jener klassischen «Herr und Frau Schweizer»-Vermieter, die früher oft ein bis zwei Liegenschaften besassen – häufig geerbt, lange im Besitz, eher nebenbei bewirtschaftet.

Der administrative Aufwand, regulatorische Vorgaben, neue energetische Standards und Auflagen im Baurecht haben sich stark erhöht. Für viele kleinere Eigentümer ist die Bewirtschaftung damit zu aufwändig geworden. «Ohne spezielles Know-how, gute Kontakte und Behördenkenntnisse sind Projektentwicklungen für Private sehr anspruchsvoll und zeitaufwändig geworden», erklärt Ökonom Hasenmaile von Raiffeisen Schweiz. Hinzu kommen erhebliche Risiken in frühen Projektphasen: Ein Baugesuch kann trotz investierter Mittel an komplexen Hürden scheitern. Solche Konstellationen führen zu einer wachsenden Verkaufsbereitschaft – und dazu, dass grosse professionelle Investoren zunehmend Objekte übernehmen.

Private agieren tendenziell träger in der Mietzinsgestaltung und bewirtschaften im Bestand häufig mit geringeren Anpassungen. Institutionelle Anbieter können effizienter arbeiten, setzen aber klare wirtschaftliche Kriterien. Im BVG- oder Versicherungsgeschäft zählen dazu zum Beispiel gewisse Mindestverzinsungen.

Warum die starke Nachfrage das Angebot trotzdem nicht erweitert

Zur gleichen Zeit bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch. Die Bevölkerung wächst, die Haushaltsgrössen sinken, und die urbanen Zentren ziehen mehr Menschen an, als sie aufnehmen können. Doch der Markt reagiert kaum. Der Grund liegt in einem Bündel struktureller Bremsfaktoren, die über Jahre gewachsen sind und heute in ihrer Kombination eine fast lähmende Wirkung entfalten.

Die raumplanerischen Vorgaben sind anspruchsvoller geworden und verschränken sich mit Themen wie Lärmschutz, Heimat- und Ortsbildschutz, Klimaziele, Biodiversität und Verkehr. Jede dieser Anforderungen mag isoliert betrachtet eine gewisse Berechtigung haben; doch im Zusammenspiel entsteht ein Geflecht aus Hindernissen, Verzögerungen und Abhängigkeiten, das selbst bei gut vorbereiteten Projekten zu schier endlosen Schlaufen und nicht selten zu Gerichtsfällen führt. Schon eine einzige negative Stellungnahme aus einer Fachstelle kann ein ganzes Verfahren neu aufrollen. Dasselbe gilt für Rekurse von einspracheberechtigten privaten Verbänden wie dem VCS oder Heimat- und Naturschutzverbänden.

Hinzu kommt die politisch aufgeladene Debatte um Verdichtung. Gemeinden stehen unter Druck, Innenentwicklung zu fördern, sollen dabei aber gleichzeitig Ortsbilder, Schattenwürfe, Aussichtslagen und Grünräume mitberücksichtigen. Jede Abwägung wird zum Einzelfall. Planungsbüros sprechen heute von einem «Patchwork aus Regeln», das die tatsächliche Realisierbarkeit eines Projekts zu einem Unsicherheitsfaktor macht. Investoren müssen realistischerweise mit deutlich längeren Zeithorizonten kalkulieren als noch vor zehn Jahren.

Wenn Baugesuche auf ein überfordertes System treffen

Die Zahl der Baugesuche liegt schweizweit bei rund 47'000 pro Jahr. Doch die Bearbeitungszeiten steigen – und zwar nicht, weil Projekte komplexer würden, sondern weil die Systeme an Grenzen stossen. Viele Bauämter arbeiten am Limit und orientieren sich aus Haftungsgründen an maximaler Sicherheit. Das führt zu Nachforderungen, zusätzlichen Runden und immer neuen Abklärungen.

Für Investoren bedeutet dies eine doppelte Belastung. Einerseits verlängert sich die Phase der Kapitalbindung, bevor überhaupt gebaut werden kann. Andererseits verändern sich während dieser Zeit die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Baukosten, Zinsen, Materialkosten oder energetische Standards können sich in zwei Jahren erheblich verschieben. Dasselbe gilt für die Verfügbarkeit von Personal und Fachkräften. Projekte, die zu Beginn knapp wirtschaftlich waren, werden durch diese zeitliche Dehnung plötzlich grenzwertig oder gar untragbar.

Besonders bei Vorhaben in bestehenden Bauzonen kommt ein weiterer Faktor hinzu: die Einsprachemöglichkeiten. Je dichter eine Gemeinde bereits bebaut ist, desto wahrscheinlicher sind Einwände aus der Nachbarschaft. Diese können legitim sein, aber sie können auch dazu führen, dass ein eigentlich unstrittiges Projekt mehrfach überarbeitet werden muss. Jedes Rechtsmittelverfahren verlängert nicht nur die Dauer, sondern erhöht auch die Kosten – und damit das Risiko.

All dies führt zu einer paradoxen Situation. Obwohl die Schweiz viel Kapital besitzt, das gezielt im Wohnungsbau eingesetzt werden könnte, gelingt es dem System nicht, dieses Kapital in reale Neubauten umzusetzen. Die Folgen sind sichtbar: zu wenig neue Wohnungen, steigende Mieten und ein Markt, der trotz intensiver Bautätigkeit ständig hinter der Nachfrage zurückbleibt.

Nachfrage hoch, Angebot strukturell begrenzt

Diese strukturellen Engpässe prägen zunehmend die Marktdynamik. Selbst wenn die Zuwanderung leicht zurückgeht oder die Beschäftigung in einzelnen Branchen wie Pharma oder Finanzwirtschaft zeitweise sinkt, reicht das nicht aus, um den Druck vom Markt zu nehmen. Die Leerstände bleiben niedrig, besonders in den Zentren.

Gleichzeitig beobachten Marktteilnehmer regionale Unterschiede: In Basel-Stadt etwa ziehen sich einige institutionelle Investoren zurück, weil sie die regulatorischen und politischen Rahmenbedingungen als unberechenbar einschätzen. Ähnliches gilt für Genf und möglicherweise auch bald für Zürich, je nach Ausgang politischer Vorstösse rund um «Wohnschutz» und weitere Eingriffe. Solche Entwicklungen verstärken die Knappheit weiter. Je anspruchsvoller ein Umfeld wird, desto selektiver agieren professionelle Anleger.

Das Zusammenspiel aus steigender Komplexität, langwierigen Verfahren und wachsendem politischem Druck hat die Dynamik des Wohnungsmarkts grundlegend verändert. Der Bauprozess folgt heute keinem linearen Ablauf mehr, sondern gleicht einem fragilen Gefüge, in dem jede Verzögerung Kettenreaktionen auslöst. Was einst ein kalkulierbares Planungsrisiko war, entwickelt sich zunehmend zum systemischen Risiko. Immer mehr Projekte geraten ins Stocken, bevor überhaupt mit dem Bau begonnen werden kann. Manche scheitern gänzlich, weil die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Beginn an unzureichend ist. Andere verzögern sich erheblich oder werden aufgegeben, wenn der Instanzenweg – von ersten Einsprachen bis zum Bundesgericht – Jahre in Anspruch nimmt.

Paradox eines blockierten Marktes

Vor diesem Hintergrund stellt sich die zentrale Frage: Welche Akteure können solche Risiken überhaupt noch stemmen? Professionelle Investoren verfügen zwar über die nötigen finanziellen und organisatorischen Kapazitäten, um komplexe Verfahren zu meistern. Doch gerade sie agieren vor allem in den urbanen Zentren zunehmend zurückhaltend – weil sich Renditen, künftige Erträge und Projektverläufe kaum noch verlässlich kalkulieren lassen.

Es entsteht ein Paradox: Ein Markt, der trotz vorhandener Nachfrage und ausreichend Kapital nicht wächst. Die Bautätigkeit stagniert auf tiefem Niveau, obwohl sämtliche ökonomischen Fundamentaldaten für intensiveren Wohnungsbau sprechen. Die Schweiz steht damit vor einer strukturellen Blockade, die weit über konjunkturelle Schwankungen hinausreicht – und deren Auflösung Zeit, politischen Gestaltungswillen und vor allem berechenbare Prozesse erfordert.

Warum die Schweiz trotz Milliarden an Anlagegeldern zu wenig baut