- Von Jürg Zulliger

In den vergangenen Monaten haben viele Immobilien mit Verkaufsflächen, Büros und anderen geschäftlichen Nutzungen eine Reihe von Herausforderungen erlebt. Abhängig von Standort und Nutzung stagnieren die Erträge oder sie sind sogar rückläufig. Offene Fragen zur Zukunft des Detailhandels und des stationären Handels sind für viele Investoren der Anlass, ihre Strategien zu überdenken. Warenhäuser wie Jelmoli werden umgestaltet; die Investoren reduzieren die Verkaufsflächen und integrieren andere Nutzungen, um sich den veränderten Konsumbedürfnissen anzupassen. Swiss Prime Site will im Jelmoli-Gebäude künftig Büroflächen und andere Nutzungen integrieren, ein attraktives Dachrestaurant ist ebenfalls Teil der neulich präsentierten Pläne.

Attraktive Erträge an den Toplagen

Während periphere Lagen im Immobiliengeschäft unter Druck kommen, profitieren die urbanen Zentren nach wie vor von einer hohen Stabilität und guter Konjunktur. Hier präsentiert sich die Situation robust, insbesondere an der Zürcher Bahnhofstrasse und der renommierten Rue du Rhône in Genf. Die Spitzenmieten für Verkaufsflächen an der Bahnhofstrasse in Zürich ziehen an; einen Zuwachs verzeichnen die Eigentümer und Ladenbetreiber auch an der Genfer Rue du Rhône, wenn auch auf einem etwas tieferen Niveau (siehe Grafik mit Preisindices von Verkaufsflächen und Büros). Der Büromarkt in Genf und Zürich folgt einem ähnlichen Trend mit stabilen Mieten für gut ausgebaute Büros an bester Citylage. Trotz der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheit schneiden diese Standorte nach wie vor gut ab.

Schauen wir uns zunächst die Verkaufsflächen an der Zürcher Bahnhofstrasse an, bekanntlich die teuerste Adresse auf dem ganzen Schweizer Immobilienmarkt: Laut dem Beratungsunternehmen Wüest Partner bewegen wir uns bei den Mieten in einer Grössenordnung von rund 10'000 Franken pro Quadratmeter und Jahr. Relativ parallel verlaufen der Genfer und der Zürcher Markt, was die Büromieten betrifft. Hier werden an den besten Citylagen gut ausgebaute Büros zu Mietpreisen um die 950 bis 1050 Franken vermietet; je nach Gebäude und Innenausbau sind es teils auch 800 oder 850 Franken.

Symbol für Exklusivität

Gerade die Zürcher Bahnhofstrasse ist schon seit Jahrzehnten ein Ort, der die Fantasie der Menschen und auch der Investoren beflügelt. Die berühmte «Einkaufsmeile» zwischen Hauptbahnhof und Zürichsee ist nicht nur eine erstklassige Adresse mit hoher Publikumsfrequenz, sondern vielmehr ein Symbol für Exklusivität und Prestige. Hier findet man die renommiertesten Luxusmarken, klingende Marken aus aller Welt und exquisite Juweliere. Doch auch die Interaktion mit dem Umfeld spielt eine grosse Rolle; der Hauptbahnhof Zürich verzeichnet eine stetige Zunahme der Pendlerfrequenzen und Touristinnen und Touristen sind vom Flughafen in 10 Minuten mitten in der Stadt.

Rundherum präsentiert sich ein attraktives Umfeld der Zürcher City mit vielen weiteren Geschäften und touristischen Angeboten. Doch was macht die Bahnhofstrasse so besonders? Neben den hohen Verkaufsumsätzen und hohen Mieten sind auch die Spitzenpreise zu erwähnen, die hier bei Transaktionen schon erzielt wurden. In den meisten Fällen vereinbaren die Vertragsparteien zwar Stillschweigen über den Verkaufspreis. Kommt dazu, dass Handänderungen an der Bahnhofstrasse ausgesprochen selten vorkommen. Doch gerade die wenigen Transaktionen und die Vertraulichkeit zeigen die Stabilität und Wertigkeit dieses Topstandorts.

Was kostet die Bahnhofstrasse?

In den letzten Jahren war es die Credit Suisse, die einige Topimmobilien zu einem vermutlich sehr guten Preis verkauft hat. Ansonsten bleiben die eingetragenen Eigentümerinnen und Eigentümer über viele Jahre dieselben. Darunter sind grosse institutionelle Investoren wie Swiss Life, Axa oder PSP Swiss Property. Gut informierte Beobachter und Insider der Bahnhofstrasse bestätigen aber eines: Transaktionen in einer Grössenordnung von 350 bis 400 Millionen Franken sind für diesen Topstandort tatsächlich realistisch.

Die Bahnhofstrasse hat aber nicht allein eine wirtschaftliche Bedeutung. Sie ist ein ausgesprochen beliebter Ort, um zu arbeiten, in einem auserlesenen und edlen Umfeld einzukaufen oder sonstige Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen. Wenn dann im Lauf der Jahre dieser Mix einem Wandel unterworfen ist, sorgt dies regelmässig für Diskussionen. Kritische Leserbriefe in den Zeitungsspalten und in Onlineforen erscheinen zuhauf. So wird es bedauert, wenn kleine Betriebe wie Blumenläden, Bäckereien, Papeterien, Restaurants oder Goldschmiede irgendwann das Feld räumen und durch andere Angebote ersetzt werden. Der Trend der Veränderung setzt sich fort, zumal die von der Zürcher Bevölkerung geschätzten Warenhäuser Manor und Jelmoli aufgegeben werden müssen – oder zumindest in der bisherigen Form nicht weiter bestehen.

Aus der Sicht der Ökonomie sind aber einige Zusammenhänge rasch ersichtlich. Eine Bäckerei, ein Blumenladen oder ein Goldschmied werden mit viel Arbeit und Herzblut an dieser Topadresse einen gewissen Umsatz erzielen. Nehmen wir an, realistisch wären zwei oder drei Millionen Franken pro Jahr. Wenn wir diese Grössenordnung aber der tatsächlichen Ertragskraft der Flächen an einer Citylage gegenüberstellen, wird schnell eines klar: Ein KMU-Betrieb steht wesentlich besser da, wenn er sein eigentliches Gewerbe an einen anderen Standort verlagert und die verfügbaren Flächen stattdessen an Dritte vermietet.

Stark differenzierte Mieten

Die Mieten und wie sie sich innerhalb eines Gebäudes verteilen, sind ein Thema für sich. Zunächst zu den Spitzenmieten, die gerne zitiert werden: Die 10’000 Franken pro Quadratmeter und Jahr beziehen sich de facto immer nur auf einen ganz kleinen Teil der einzelnen Immobilien. Der Zürcher Jurist und Immobilienökonom Urs Hausmann sagt dazu: «Die höchsten Preise beobachten wir im unmittelbaren Bereich direkt am Eingang.» Wenn wir uns also ein Juweliergeschäft oder die Verkaufsfläche eines internationalen Modelabels vorstellen: Die wirklich umsatzstarke Verkaufsfläche, die unmittelbar an die Bahnhofstrasse grenzt, weist eine Fläche von vielleicht 100 oder 130 Quadratmetern auf. Der in dieser Zone erzielte Umsatz dürfte einen entscheidenden Anteil am Erfolg haben. Doch bereits weiter entfernt vom Eingangsbereich nehmen die Mieten exponentiell ab.

Die Geschäfte müssen nicht nur Verkaufsflächen, sondern auch Lager- und administrative Räume unterhalten, was sich stark auf den potenziellen Umsatz auswirkt. Wird auch das erste Untergeschoss oder Obergeschoss für Verkaufszwecke genutzt, können hier lediglich rund ein Drittel der Spitzenmieten erzielt werden. Von dort aus geht es nur weiter abwärts: Die Mieten für die restlichen Geschosse sind stark abhängig von ihrer Lage innerhalb des Gebäudes und von nicht produktiven Flächen wie Aufzügen und Treppenhäusern.

Auch wenn die Bahnhofstrasse internationale Finanzkraft und Ansehen ausstrahlt, ist klar, dass nicht jede Fläche die gleichen Spitzenmieten erzielen kann. Jeder Quadratmeter muss für sich und seine Lage im Gebäude neu bewertet werden. Einzelne Ausreisser nach oben sind oft nicht repräsentativ für den breiten Markt. Die Zeiten, in denen Mieter Millionensummen als Schlüsselgeld für ein Geschäft am prestigeträchtigen Ort zahlen, sind laut Insidern rückläufig. Dieses «Key Money» ist eine Art Provision oder Entschädigung dafür, dass ein anderer Mieter seinen Vertrag «verkauft» oder «übergibt» und damit Platz für einen anderen Mitbewerber macht. Eine Adresse an der Bahnhofstrasse ist immer noch sehr begehrt, aber die meisten Akteure sind nicht mehr bereit, fast jeden beliebigen Preis für diese Adresse zu bezahlen.

Die Abstufung der Mieten ist dermassen gross, dass ein Eigentümer einer Immobilie an der Bahnhofstrasse schon fast folgende Strategie verfolgen könnte: Er konzentriert sich auf die umsatzstarken Quadratmeter unmittelbar bei den Auslagen am Eingang und lässt den Rest des Gebäudes mehr oder weniger leerstehen. Der Trend geht aber jetzt eher in die Richtung, dass die Konzepte überdacht und ein anderer Mix an Nutzungen angestrebt wird. Der Anteil Verkaufsflächen wird tendenziell geringer, während die oberen Geschosse mit Dienstleistungen und Büroflächen ergänzt und umgestaltet werden. Damit setzt sich historisch eine gewisse Konstante fort. Früher waren es Gewerbe und KMU, die von der Bahnhofstrasse in Nebengassen und an andere Standorte auswichen. Heute sind Geschäfte und Warenhäuser betroffen, deren Produkte an dieser Lage nicht mehr optimal positioniert sind. Der stationäre Handel wird durch den Onlineverkauf konkurrenziert. Selbst ein klassischer Uhrenverkäufer muss sich in irgendeiner Weise mit der Digitalisierung und einem eigenen Onlineauftritt auseinandersetzen.