- Von Jürg Zulliger

Die letzte Woche publizierten Preis- und Marktindices von Fahrländer Partner (FPRE) zeigen die aktuellen Trends sowie die Bilanz über das ganze Jahr 2023 auf. Die positive Entwicklung bei den Mehrfamilienhäusern bezieht sich auf alle acht untersuchten Regionen der ganzen Schweiz. Insgesamt scheint sich die Lage auf dem Markt für Anlageimmobilien gegen Ende 2023 zu stabilisieren. Die Bewertungen waren über das ganze Jahr betrachtet aber immer noch negativ:

Gemischt genutzte Immobilien: – 6 Prozent
Mehrfamilienhäuser: – 7 Prozent
Büroimmobilien: – 4,5 Prozent

Einige Indikatoren sehen gut aus

Die tieferen Bewertungen am Transaktionsmarkt konnten 2023 auch durch die Cashflow-Renditen aus den Erträgen nicht voll kompensiert werden. Besteht jetzt aber Grund zur Annahme, dass die Talsohle bei den Bewertungen bereits erreicht ist? Immerhin sehen einige fundamentale Daten wie Inflation, Nachfrage und Konjunktur deutlich besser aus als in anderen Ländern in Europa oder in Nordamerika. FPRE erwarten für 2024 insgesamt eine Stabilisierung oder sogar wieder leicht steigende Bewertungen.

Stefan Fahrländer von FPRE ist vor allem in Bezug auf Mehrfamilienhäuser optimistisch: «Ertragsseitig führt die anhaltende Knappheit an Wohnungen zu sinkenden Leerständen und zu steigenden Neumieten. Auch bei den Bestandsmieten dürften die Anpassungen des Referenzzinssatzes noch zu gewissen Effekten führen.»

Vor allem institutionelle Investoren werden die langfristige Wertentwicklung im Auge haben. Über einen längeren Zeitraum betrachtet, schneiden im Schweizer Durchschnitt die verschiedenen Kategorien unterschiedlich ab. Während die Eigentümer von Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Immobilien seit 2010 sowohl von attraktiven Cashflows als auch von steigenden Marktwerten profitierten, sind die Preise von Büroimmobilien in diesem Zeitraum praktisch nicht gestiegen. Hier kommen die Anleger und Eigentümer zumindest in den Genuss regelmässiger Ausschüttungen bzw. eines Schutzes gegen die Inflation durch die Cashflows.

Hohe Leerstände in einigen Regionen wie etwa im Raum Zürich Nord und auch an vielen B-Lagen lasten offenbar auf dem Markt für Büroliegenschaften. Stefan Fahrländer sagt dazu: «Bei Büroimmobilien an B-Lagen sind die Erträge in den letzten Jahren kaum gestiegen. Und auch die Zahlungsbereitschaft von Investoren für solche Liegenschaften ist nicht grösser geworden.» Aus Investmentsicht ist aber zu berücksichtigen, dass zum Beispiel Immobilienfonds und kotierte Immobiliengesellschaften nicht die typischen Eigentümer solcher Immobilien sind. Ihr Portfolio umfasst meist attraktivere Objekte an Zentrumslagen.

Wohneigentum: Weiter steigende Preise

Unter einem positiven Vorzeichen stehen im Schweizer Durchschnitt die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Gemäss den Preisindices der verschiedenen Anbieter wie Wüest Partner, FPRE und IAZI haben die Preise für Stockwerkeinheiten im 4. Quartal 2023 zugelegt. Tendenziell verteuert haben sich auch Einfamilienhäuser, wobei hier das Bild je nach Marktindex nicht ganz einheitlich ist. Auffallend ist die starke Verteuerung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in touristischen Regionen im Kanton Wallis und in Graubünden.

Claudio Saputelli, Chief Investment Officer Global Real Estate bei der UBS, prognostiziert auch für 2024 beim Wohneigentum ein Plus: «Bei Eigentumswohnungen erwarten wir einen leichten Preisanstieg von 1 % und bei Einfamilienhäusern von 0,5 %.» Der Trend erstreckt sich offenbar über die ganze Schweiz. Laut Saputelli sanken die Preise 2023 im 4. Quartal 2023 nur in 7 von 106 Wirtschaftsregionen. Darunter sind vor allem einige urbane Regionen im Raum Basel, Genf und Zürich. «Damit zeigt sich, dass das erreichte Preisniveau insbesondere in den Zentren und ihren Agglomerationen für immer mehr Haushalte eine unüberwindbare Hürde beim Erwerb von Wohneigentum darstellt», erklärt Claudio Saputelli.

https://fpre.ch/news-medien/