- Von Jürg Zulliger

Ein Team um den Luzerner Professor für Immobilienwirtschaft, Christian Kraft, hat sich genauer mit dem knappen Angebot und dem Preisniveau des Zürcher Wohnungsmarktes auseinandergesetzt. Ein Hauptproblem ist zunächst die geringe Liquidität des Wohnungsmarktes in Zürich. Die Angebotsziffern für alle Wohnungstypen liegen in einer Grössenordnung von 0,3 Prozent bis 0,6 Prozent. Im Vergleich zur Agglomeration und anderen Regionen ist das Angebot also ausgesprochen knapp.

Wohnkosten immer noch moderat

Ob man nun von Wohnungsknappheit oder gleich von Wohnungsnot sprechen will, ist in der alltäglichen Diskussion eine Frage der politischen Ausrichtung. Überraschend ist allerdings, dass die Mietbelastung gemessen an den Löhnen nach wie vor moderat bleibt. Laut dem Forscherteam der Hochschule Luzern gibt ein Zürcher Haushalt im Mittel nur 17 Prozent seines Einkommens für die Miete aus (gemeint ist der Median der Mietbelastung in Prozent). Eine naheliegende Erklärung für die tiefe Mietbelastung wären überdurchschnittlich hohe Einkommen. Doch ein genauerer Blick auf die Zahlen zeigt, dass die Zürcherinnen und Zürcher nicht wesentlich mehr verdienen als die Wohnbevölkerung in der angrenzenden Agglomeration und im Umland.

Die Gründe für die überraschend tiefe Wohnkostenbelastung in Relation zum Einkommen sind vielfältig: Zum einen konsumieren die Haushalte an den zentralen Lagen im Durchschnitt weniger Wohnfläche. Weiter weist das Team um Christian Kraft darauf hin, dass Zürich und wohl auch andere Städte besonders hart vom Log-in-Effekt betroffen sind. Das heisst, mangels Alternativen bleiben viele Haushalte überdurchschnittlich lange in einer günstigen Wohnung. Dadurch bekommen günstige und langfristige Mietverhältnisse im Vergleich zum Umland ein Übergewicht. Vermutlich fällt auch ins Gewicht, dass Zürich einen hohen Anteil an Wohnbaugenossenschaften aufweist. Dieser gemeinnützige Anteil und/oder Subventionen durch die öffentliche Hand dürften ebenfalls eine Rolle spielen.

Mieten wären für viele zahlbar

Im Kern geht es den Autoren um Folgendes: Können sich auch Bewohnerinnen und Bewohner in den angrenzenden Gemeinden die Zürcher Wohnungsmieten leisten? Dazu haben sie die Angebotsmietpreise von drei unterschiedlich grossen Wohnungstypen untersucht. Und sie halten sich an die Faustregel, dass eine Wohnung dann als erschwinglich gilt, wenn die Miete höchstens ein Drittel des verfügbaren Haushaltseinkommens ausmacht. Je nach Wohnungsgrösse und Preisniveau sehen die Ergebnisse unterschiedlich aus. Wer in Uster, Dübendorf oder in Meilen wohnt, kann sich in der City eigentlich genauso gut eine kleine Wohnung leisten wie die Stadtzürcher Bevölkerung. Insgesamt sind für Haushalte im Umland die Zürcher Wohnungsmieten durchaus im Bereich des Bezahlbaren. Nur bei grösseren Wohnungen sieht es etwas anders aus: In etlichen Agglomerationsregionen können sich die Haushalte nicht in dem Mass wie die Zürcher Stadtbevölkerung das lokale Preisniveau für grössere Wohneinheiten leisten. Bei kleineren und mittelgrossen Wohnungen kommen die Autoren der Studie aber zu einem klaren Schluss: Die meisten Haushalte im Umland und der Agglomeration könnten aufgrund der Mietpreise genauso gut in Zürich leben – wenn es denn ausreichend freie Wohnungen geben würde.

«Kampf gegen Windmühlen»

Was lassen diese Ergebnisse nun für Schlussfolgerungen zu? Die Probleme des Wohnungsmarktes sind in den Städten nicht hohe Mieten an sich. Das Hauptproblem stellt das viel zu knappe Angebot dar. Die Autoren ziehen folgendes Fazit: Ihre Auswertungen zeigen, dass der Versuch, «die Preisentwicklung neuer Wohnungen in der Stadt Zürich mit zusätzlichem Angebot zu dämpfen, einem Kampf gegen Windmühlen gleicht». Der Nachfrageüberhang auf dem Markt ist dermassen hoch, dass neue, auch teurere Angebote sehr schnell von Haushalten mit höherem Einkommen aus dem Umland absorbiert werden.

Sogar intensivierte Anstrengungen bei der Verdichtung und eine gewisse Verbesserung des Angebots auf den städtischen Wohnungsmärkten würden die Probleme nicht wirklich lösen. Kurz, was neu auf den Markt kommt, ist in Kürze wieder weg.

Fazit für die Wohnungspolitik

Doch es gibt auch einen positiven Aspekt, der für die Wohnungspolitik, für Investoren und für die Raumplanung relevant ist: In den Agglomerationen und im Umland der Städte sind die Wohnungsmärkte an sich intakt. Die Angebotsziffern sind höher, und ein kleinerer Log-in-Effekt als in der Stadt sorgt für mehr Liquidität. So kommen die Autoren in der Studie zum Schluss: «Zur Sicherung der Grundversorgung mit Wohnraum sollte deshalb die Agglomeration im Fokus stehen, weniger die Innenstadt.»

*) Verfügbarkeit vs. Leistbarkeit von Wohnraum in der Region Zürich, von Leonard Fister, Christian Kraft und Daniel Steffen, Hochschule Luzern.

https://hub.hslu.ch/immobilienblog/2024/01/22/verfuegbarkeit-vs-leistbarkeit-von-wohnraum-in-der-region-zuerich/