- von Jürg Zulliger

Seit Ende 2019 wächst das Angebot an Büroflächen in der Schweiz stetig. Das Angebot liegt nach wie vor höher als die Nachfrage. Dies gilt insbesondere für die Wirtschaftszentren Zürich, Genf, Bern, Basel und Lausanne. In der Studie heisst es dazu: «In den fünf grössten Büromärkten der Schweiz erhöhte sich das Angebot an verfügbaren Büroflächen im Vergleich zum Vorjahr um 9 % und beträgt per Ende 2024 neu 995'500 Quadratmeter.»

Höhere Angebotsquote

Damit nahm das Büroangebot in den vergangenen Jahren nahezu stetig zu. Seit Ende 2019, als Homeoffice vielerorts noch eine untergeordnete Rolle spielte, stieg die durchschnittliche Angebotsquote in den fünf grössten Schweizer Büromärkten von 4.1 % auf 5.0 % per Ende 2024 (+0.9 %). Im internationalen Vergleich relativiert sich dieser Anstieg jedoch, denn in 24 europäischen Städten erhöhte sich im selben Zeitraum die durchschnittliche Leerstandsquote von 5.2 % auf 8.5 % (+3.3 %).

In der Wirtschaftsregion Zürich fällt auf, dass der Raum Opfikon, Glattbrugg, Wallisellen und teils auch Kloten von einem Überangebot betroffen ist. An den Standorten Opfikon und Glattbrugg wird eine rekordhohe Angebotsquote von über 32 % verzeichnet; die Spitzenmieten in diesem regionalen Markt liegen bei etwa 360 Franken pro Quadratmeter und Jahr.

«In Bezug auf die 1.16 Millionen Quadratmeter neuer Büroflächen, die seit dem Jahr 2020 erstellt wurden, fällt die im selben Zeitraum gemessene Angebotszunahme von 231'000 Quadratmetern moderat aus», heisst es weiter in der Studie. Die Bautätigkeit erreichte im Jahr 2020 mit rund 343'000 Quadratmetern neu erstellter Bürofläche einen Höchstwert und verringerte sich anschliessend kontinuierlich auf noch 57'000 Quadratmeter im Jahr 2024. Die Talsohle ist damit durchschritten; von 2025 bis 2027 sollen die Bauvolumen jährlich wieder ansteigen.

Die Flächennachfrage sei «insgesamt intakt», so die Autoren der Studie. Doch je nach Objekt und Lage präsentieren sich die Vermarktungschancen unterschiedlich: Bei leeren Flächen in älteren Gebäuden ohne Bahnhof in Gehdistanz gestaltet sich die Mietersuche weiterhin als Herausforderung. Moderne, flexibel nutzbare und bestenfalls nachhaltigkeitskonforme Büroflächen mit guter Anbindung absorbiert der Markt hingegen vergleichsweise rasch.

Dies widerspiegelt sich nicht zuletzt im begrenzten Angebot an solchen Lagen. In Zürichs Kreis 1 sind 3.0 % der Büroflächen verfügbar, in Lausannes CBD 1.5 % und in Berns Innenstadt gar nur 0.4 %. In den Städten Luzern (1.3 %), Zug (1.7 %), Fribourg (2.0 %) und Lugano (2.1 %) sind verfügbare Büroflächen ebenfalls knapp. Der Genfer CBD bietet mit 3.9 % ein umfangreicheres Angebot, während in der Innenstadt von Basel sogar 9.2 % der Flächen leer stehen.

Thesen zum Transaktionsmarkt

Die Marktanalysten stellen unterschiedliche Hypothesen zur bevorstehenden Entwicklung des Marktes und des Transaktionsgeschehens auf. Erste Tendenzen lassen eine geteilte Bilanz erwarten: Einerseits stiegen die Leerstände zuletzt leicht an, und nach wie vor verhalten sich Investoren zurückhaltend, da aufgrund flexiblerer Arbeitsplatzkonzepte Unsicherheiten hinsichtlich des zukünftigen Flächenbedarfs bestehen.

Andererseits stützen das robuste Wirtschafts- und Beschäftigungswachstum die Nachfrage, und der Schweizer Büromarkt hat sich als widerstandsfähig erwiesen. Zudem bieten Mietzinsen einen Inflationsschutz, und im Gegensatz zum Mietwohnungsmarkt ist das Risiko politischer Markteingriffe im Gewerbesektor limitiert.

Viele Fonds und Anlagestiftungen führten in der zweiten Jahreshälfte 2024 Kapitalerhöhungen durch und starten mit gut gefüllten Kassen ins neue Jahr. Ihr Investitionsschwerpunkt dürfte sich laut der JLL-Studie auf Core-Immobilien konzentrieren, die im Einzugsgebiet der urbanen Zentren liegen, keinen Sanierungsbedarf aufweisen und im besten Fall die erforderlichen Nachhaltigkeitskriterien erfüllen. In den letzten Wochen war eine höhere Zahlungsbereitschaft gepaart mit einem generell breiteren Interesse spürbar. Dies sowie das tiefere Zinsniveau dürften in diesem Jahr zu einer Renditekompression und höheren Transaktionsvolumen führen.

Ausblick für die kommenden Monate

Das Fazit von Jan Eckert, CEO Switzerland & Capital Markets Lead DACH bei JLL, lautet: «Viele Marktakteure blicken zuversichtlich auf die kommenden Monate und möchten das bessere Investitionsumfeld für Transaktionen nutzen. Wir spüren diese Tendenz sowohl bei der Quantität als auch bei der Qualität der eingehenden Gebote. Die kurzfristigen Perspektiven sind so günstig wie seit drei Jahren nicht mehr.»

Zusätzliche Informationen zu den grössten Bauvorhaben, Vermietungen und Standortentscheiden von Unternehmen in den jeweiligen Wirtschaftsräumen sind in der Studie ebenfalls enthalten.

Quelle: JLL Büromarkt Schweiz