- von Jürg Zulliger

Über Jahre hinweg verhinderten strenge Lärmschutzvorgaben zahlreiche Bauprojekte, obwohl der Wohnraum in den Städten knapp und teuer ist. Seit Mitte Januar ist klar, dass die Bestimmungen zum Lärmschutz deutlich gelockert werden. Da zu diesem Zeitpunkt die Frist für ein Referendum gegen das neue Gesetz auslief und weder die Grünen noch andere Organisationen aus den Bereichen Gesundheit, Umwelt oder Lärmschutz ein Referendum initiierten, wird die Änderung definitiv in Kraft treten.

Michael Töngi, Nationalrat der Grünen und Vizepräsident des Mieterverbandes Deutschschweiz, begründet den Verzicht auf ein Referendum: «Wir haben mit dem Referendum gedroht, um gewisse extreme als auch sachfremde Positionen aus dem Gesetz zu kippen. Das ist auch gelungen.» Eine Rolle wird wohl auch gespielt haben, wie die Debatte verlaufen ist. Wer die Hürden bei den Baubewilligungen und die Anforderungen allzu hochschraubt, gilt heute schnell einmal als Bauverhinderer.

Zahlreiche Bauträger, Investoren, Stiftungen und Genossenschaften äussern sich positiv über die Revision beim Umweltschutzgesetz: Grundsätzlich begrüssen wir «Massnahmen, die das Bauen von dringend benötigtem Wohnraum ermöglichen bzw. vereinfachen und zu mehr Planungssicherheit beitragen», betont ein Sprecher der Immobiliengesellschaft Mobimo.

Auch der Baukonzern Implenia unterstützt «die Revision des Umweltschutzgesetzes, die im Sinne der Siedlungsverdichtung zumindest bei Neubauten die Realisierbarkeit und damit die Erteilung von Baubewilligungen vereinfacht.» Klar ist auch die Stellungnahme von UBS, die mit dem Asset Management zu den grossen Playern im Schweizer Wohnungsbau zählt: «Die strenge Auslegung der Lärmschutzverordnung hat in der Vergangenheit zu Projektverzögerungen und -verhinderungen, administrativen Mehraufwänden und unbefriedigenden städtebaulichen Lösungen geführt.»

Worum geht es beim Lärmschutz?

Doch all die Gerichtsurteile zum Lärmschutz, allein die Messmethoden und Fachbegriffe wie «Lüftungsfensterpraxis» können auf den ersten Blick komplex wirken. Was steckt wirklich dahinter, und welche Auswirkungen hat das auf die Immobilienbranche?

Das geltende Umweltschutzrecht schreibt vor, dass an lärmgeplagten Strassen nur dann gebaut werden darf, wenn strenge Lärmgrenzwerte eingehalten werden. Diese so genannten Immissionsgrenzwerte müssen an allen Fenstern aller lärmsensibler Räume eingehalten werden. Ausnahmebewilligungen werden nur erteilt, wenn sich die Bauherrschaft in einem Konzept eingehend mit dem Lärmschutz auseinandersetzt und ein «überwiegendes Interesse» für das Bauvorhaben ausgewiesen ist.

Um trotz hoher formeller Anforderungen Wohnbauten an exponierten Lagen realisieren zu können, hatte sich rund die Hälfte der Kantone die sogenannte Lüftungsfensterpraxis angeeignet. Diese erlaubt das Bauen, wenn wenigstens ein Fenster in einem Wohn- oder Schlafzimmer auf eine ruhigere Seite zeigt und zum Lüften geöffnet werden kann. Doch das Bundesgericht erklärte diese Praxis 2016 für bundesrechtswidrig. Das Gericht führte unter anderem ins Feld, dass durch die Lüftungsfensterpraxis der Druck auf das Gemeinwesen entfällt, den Lärm an der Quelle zu bekämpfen. Auch der Grundsatz des Gesundheitsschutzes werde ausgehöhlt.

Damit waren auf einen Schlag viele Wohnbauprojekte blockiert, die angesichts steigender Mieten und der akuten Wohnungsknappheit dringend benötigt würden.

Inwiefern wurden Bauprojekte verhindert?

Viele Investoren, aber auch viele Architektinnen und Architekten kritisierten den Status quo: «Die Auslegung des Gesetzes und des Bundesgerichtsentscheids schafft einen beträchtlichen Ermessensspielraum. De facto führte der Lärmschutz zu unangenehmen und jahrelangen Rechtsstreitigkeiten», sagt der Architekt Albi Nussbaumer aus Zug.

Die Praxis sieht heute oft so aus: Während der Architekt glaubt, alles richtig umgesetzt zu haben, wird dies im Clinch mit Nachbarn und Rekurrenten gerne bestritten, oft mit dem Zweck, ein unerwünschtes Bauprojekt mit diesem Vorwand abzuschiessen.

Laut Albi Nussbaumer hatten viele Architekturbüros Schwierigkeiten mit den strikten Vorgaben. «De facto hat dies dazu geführt, dass während den letzten 15 bis 20 Jahren vor allem Nebenräume wie Badezimmer, Toiletten, Küchen oder allenfalls Esszimmer auf den öffentlichen Straussenraum hin ausgerichtet werden mussten». Auf Grund dieser sehr restriktiven Gesetzgebung seien teilweise fragwürdige Gebäude im öffentlichen Raum entstanden.

Der Handlungsbedarf war also offensichtlich. Nachdem das Bundesgericht das richtungsweisende Urteil zum Lärmschutz gefällt hatte, schien die Politik sofort in Bewegung zu kommen. Nationalrat Beat Flach griff das Thema auf und forderte 2016 mit einer Motion eine Rückkehr zur bewährten und breit akzeptierten Lüftungsfensterpraxis. Die Bundesversammlung schickte den Ball weiter an den Bundesrat, der zwar die Motion ablehnte, aber dennoch das Umweltschutzgesetz überarbeiten sollte. Doch anstatt zügig Ergebnisse zu liefern, stagnierte die Umsetzung beim zuständigen Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation (UVEK). Vielmehr wurde über mögliche Verschärfungen nachgedacht. Erst nach sechs langen Jahren ohne Fortschritt gelangte die nötige Botschaft schliesslich ins Parlament.

Was ist der Inhalt des neuen Gesetzes?

Das Parlament beschloss dann im September eine massive Lockerung des Lärmschutzes im Umweltschutzgesetz, die weit über den Vorstoss von Flach hinausgeht. Was heisst das? Wenn die erwähnten Grenzwerte an exponierten Lagen nicht eingehalten werden können, erlaubt das Gesetz als Lösung neu eine kontrollierte Wohnraumlüftung in Kombination mit einem Kühlsystem. Mit einem solchen Belüftungssystem wird zum Beispiel von der Hofseite frische Luft in die Wohnräume geführt.

Nach dem neuen Gesetz soll aber auch auf eine solche technische Lösung verzichtet werden können, sofern die Grenzwerte zumindest in der Hälfte der Wohn- und Schlafzimmer an einem Fenster eingehalten sind. Damit geht das neue Gesetz über die Lüftungsfensterpraxis hinaus: Grundsätzlich wird es auch möglich sein, einzelne Wohn- und Schlafzimmer nach der von Lärm betroffenen Gebäudeseite auszurichten.

Bis klare Regeln in Kraft treten, wird es laut dem Bundesamt für Umwelt (BAFU) noch zwei bis drei Jahre dauern. Grund dafür sind offene Punkte, die erst in einer Verordnung geklärt werden müssen – inklusive einer Vernehmlassung. Und das Gesetz enthält zahlreiche neue Themen und Begriffe, die zuerst noch geklärt werden müssen.

Bauexperten melden Vorbehalte an

Michael Hauser, ehemaliger Stadtbaumeister von Winterthur und Berater für Bauprojekte, bewertet die anstehenden Erleichterungen grundsätzlich positiv. Seine Aussagen liefern jedoch einen Einblick in die Herausforderungen, denen sich Bauherrschaften gegenübersehen.

«Mit dem früheren Zustand im Kanton Zürich haben Architekten einen Umgang gefunden», erklärt Hauser, «praktisch alle Wohnbauprojekte wurden jedoch über angreifbare Ausnahmebewilligungen abgewickelt.» Die geplanten Lockerungen könnten der Baubranche Erleichterung und Rechtssicherheit bringen, doch die Kosten und praktischen Auswirkungen machen Hauser skeptisch.

Kritik an technischen Lösungen

Er sieht insbesondere den wachsenden Einsatz technischer Systeme kritisch, die mit dem neuen Gesetz forciert werden könnten. «Kontrollierte Lüftungen und Kühlungen, wie sie das neue Gesetz vorsieht, werden den Technisierungsgrad erhöhen und sind auch mit höheren Kosten verbunden. Zusätzliche Geräte und Technik bedingen auch immer einen grösseren Unterhaltsaufwand», erklärt er. Viele Bauherren seien nicht bereit, diese Standards freiwillig umzusetzen.

Hauser und viele Juristen weisen auf den Grundsatz im Umweltrecht hin, dass der Lärm zuerst an der Quelle bekämpft werden muss. Doch in diesem Bereich zeichnet sich kein Konsens ab – im Gegenteil. Tempo-30-Zonen in Wohngebieten sind politisch umstritten.

Solange die Gesetzesreform nicht in Kraft ist und die eidgenössische Verordnung zur Auslegung fehlt, bleibt die Praxis vorerst unverändert. «Bei Architekturwettbewerben und Vorgaben für aktuelle Projekte werden in der Regel nach wie vor die bestehenden strengen gesetzlichen Bestimmungen zum Lärmschutz angewendet», so Hauser. Erst wenn das neue Gesetz in Kraft sei, bestehe Rechts- und somit Planungssicherheit. Die anstehenden politischen Aushandlungen könnten die Branche also noch längere Zeit in Ungewissheit lassen.

Die meisten, die Projekte entwerfen und Projekte realisieren wollen, sind aber zumindest erleichtert. Das bisherige Gesetz und dessen Auslegung waren «extrem einschneidend», betont der Zürcher Architekt Christian Scheidegger: «Es ist zum Beispiel nicht einzusehen, weshalb bestimmte Wohnräume schlicht verunmöglicht werden, obwohl ja auf die ruhige Hofseite ein Fenster problemlos geöffnet werden könnte.»

Scheidegger hat sich mit Wohnbauten an lärmexponierten Stadtlagen wie an der Rosengartenstrasse in Zürich einen Namen gemacht und sich intensiv mit der Lärmproblematik auseinandergesetzt. «Das neue Gesetz bietet mehr Freiraum», so der Architekt. Doch es liege nun an Bauherrschaften und Architekten, trotz gelockerter Regeln gesunden und lebenswerten Wohnraum zu schaffen.

Noch weitere Hindernisse für Projekte

Der Zürcher Baujurist Niklaus Schoch spricht von einer «begrenzten» Wirkung der Gesetzesänderung. Zunächst erachtet er die Übergangsphase bis zum Inkrafttreten von Gesetz und Verordnung aus der Perspektive von Bauherrschaften und Planern als anspruchsvoll. Es sei aber auch unter den noch geltenden Lärmschutznormen durchaus möglich, an lärmexponierten Lagen zu bauen, sofern «Bauherrschaften und Behörden ihre Hausaufgaben machen würden».

Experten wie Schoch warnen aber davor, dass es die «weitgefasste Rekursberechtigung» ohnehin zulasse, «gegen Bauvorhaben einfach andere Themen als den Lärmschutz ins Feld zu führen.» Namentlich rechnet er damit, dass Nachbarn bzw. Gegner von Projekten noch mehr auf die so genannte Direktanwendung des ISOS (Inventar der schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung der Schweiz) setzen werden. In Zürich sind zum Beispiel rund 75 Prozent des Stadtgebiets im ISOS-Inventar erfasst. Sofern ein Bauvorhaben die Erfüllung einer Bundesaufgabe tangiert, was etwa bei Eingriffen in das Grundwasser oder Bauvorhaben innerhalb des Gewässerraums der Fall ist, muss dessen Vereinbarkeit mit dem ISOS beurteilt werden. Der Bauprozess bleibe «dadurch weiterhin komplex und aufwändig», so das Fazit von Schoch.