Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist keine politische Debatte mehr, sondern beschlossene Sache. Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung der Reform der Wohneigentumsbesteuerung mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen zugestimmt. Das neue System wird voraussichtlich ab der Steuerperiode 2028 wirksam; die Jahre 2026 und 2027 dienen als Übergangsphase, in der Bund und Kantone ihre Steuergesetze anpassen. Bis dahin bleibt der Eigenmietwert steuerlich relevant.
Welche ökonomischen Konsequenzen dieser Systemwechsel haben könnte, zeigt eine Abschlussarbeit im MAS Real Estate am Center for Urban & Real Estate Management (CUREM) der Universität Zürich. Die empirische Untersuchung basiert auf einer Befragung von Hypothekarkundinnen und -kunden einer Ostschweizer Regionalbank und liefert gut abgestützte Hinweise auf das künftige Verhalten von Wohneigentümerinnen und Wohneigentümern.

Deutlicher Impuls zur Reduktion privater Schulden
Im Zentrum der Ergebnisse steht der Hypothekarmarkt. Rund 40,5 Prozent der befragten Eigenheimbesitzer geben an, ihre Hypothek nach der Abschaffung des Eigenmietwerts reduzieren zu wollen – teils kurzfristig, teils über mehrere Jahre hinweg. Bemerkenswert ist nicht nur der Anteil, sondern auch die Höhe der geplanten Rückzahlungen: Rund die Hälfte dieser Gruppe plant Reduktionen von mehr als 100’000 Franken.
Eine Haupterkenntnis lautet: «Basierend auf den Daten ergibt sich eine erwartete Rückzahlung (kurz- und langfristig kumuliert) von ca. 102 Mio. Franken pro 1 Mrd. Franken des privaten Hypothekarvolumens (selbstgenutztes Wohneigentum). Dies entspricht rund 10 Prozent.» Diese Grössenordnung verdeutlicht, dass es sich nicht um marginale Anpassungen handelt, sondern um einen strukturellen Impuls zum Abbau von Bankschulden.
Für Banken bedeutet dies potenziell sinkende Hypothekarvolumen – zumindest im Segment des selbstgenutzten Wohneigentums. Zwar entfällt ein grosser Teil des gesamten Hypothekarbestands auf Renditeobjekte und kommerzielle Immobilien, die vom Systemwechsel nicht betroffen sind. Dennoch dürfte der Effekt in einzelnen Kundensegmenten klar spürbar werden.

Übergangsphase als Katalysator
Die zeitliche Ausgestaltung der Reform verstärkt die Dynamik zusätzlich. Da das neue System voraussichtlich erst ab 2028 gilt, bleibt in den Jahren 2026 und 2027 eine Übergangsfrist bestehen. Genau diese Phase dürfte verhaltensökonomisch entscheidend sein. Laut Studie würden 38 Prozent der Befragten geplante Investitionen gezielt vorziehen, um noch vom bisherigen Abzugssystem zu profitieren.
Ein solcher Vorzieheffekt könnte kurzfristig zu einem erhöhten Sanierungs- und Bauvolumen führen. Die Autorin spricht von einem möglichen «Sanierungsrush», der insbesondere werterhaltende und energetische Massnahmen betreffen dürfte. Für Bauwirtschaft und Handwerk wäre dies zunächst unterstützend – allerdings mit dem Risiko eines späteren Nachfragerückgangs nach Inkrafttreten des neuen Systems.

Investitionen: weniger Einbruch als befürchtet
Entgegen verbreiteten Warnungen deutet die Untersuchung nicht auf einen generellen Investitionsstopp im Eigenheimsegment hin. Rund 71 Prozent der Befragten geben an, dass der Wegfall steuerlicher Abzüge ihr langfristiges Investitionsverhalten nicht beeinflussen würde. Zwar erklären rund 20 Prozent, künftig weniger investieren zu wollen, insbesondere bei energetischen Sanierungen und umfangreicheren Arbeiten zur Werterhaltung. Eine vertiefte Analyse zeigt jedoch, dass ein erheblicher Teil dieser Gruppe aktuell ohnehin keine konkreten Investitionspläne hatte. Weiter ist zu erwähnen, dass die Kantone auch in Zukunft Spielraum haben, um Anreize für Massnahmen im Bereich Energie und Umwelt zu schaffen.
Der erwartete Rückgang ist nur teilweise auf die Reform zurückzuführen. Die Ergebnisse stützen vielmehr die These, dass Investitionen ins Eigenheim primär von langfristigen Werterhaltungs- und Komfortüberlegungen geprägt sind – und weniger von kurzfristigen steuerlichen Anreizen. Den meisten Wohneigentümern geht es darum, ihren Besitz zu erhalten und zu stabilisieren.

Banken müssen sich auf Liquiditätsverschiebungen einstellen
Für den Finanzsektor sind nicht nur die Rückzahlungen an sich relevant, sondern auch deren Finanzierung. Mehr als die Hälfte der geplanten Hypothekarreduktionen würde aus bestehenden Kontoguthaben erfolgen; ein weiterer signifikanter Teil aus der Liquidation von Wertschriften. Damit verschieben oder verkürzen sich Mittel innerhalb der Bankbilanzen – weg vom Kreditgeschäft, potenziell auch weg vom Anlagegeschäft.
Die Studie zeigt zudem, dass steigende Zinsen diesen Effekt verstärken könnten. Knapp die Hälfte jener Eigentümer, die derzeit keine Reduktion planen, würde ihre Haltung bei einem deutlichen Zinsanstieg überdenken. In Zahlen ausgedrückt: Im Fall eines deutlichen Anstiegs der Hypothekarzinsen würde der Anteil der Kunden mit einer Reduktionsabsicht von gut 40 Prozent auf etwa 61 Prozent steigen. Für Banken erhöht dies die Anforderungen an das Liquiditäts- und Zinsrisikomanagement.

Fazit:
Befragungen bleiben stets Hypothesen: Sie erfassen Absichtserklärungen und Szenarien zu möglichem Verhalten. Ein gewisser Unsicherheitsfaktor bleibt daher immer bestehen – ob sich die Befragten tatsächlich so verhalten und wie sie auf veränderte Umstände reagieren. Dennoch liefert die Studie wichtige Erkenntnisse.
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts tritt die Schweiz in eine neue Phase der Wohneigentumsbesteuerung ein. Die Reform dürfte das Verhalten vieler Eigenheimbesitzer spürbar verändern – hin zu geringerer Verschuldung und zeitlich vorgezogenen Investitionen. Für den Hypothekarmarkt bedeutet dies Bewegung, für Banken strategische Anpassungen. Bereits die Übergangsjahre 2026 und 2027 werden dabei zur entscheidenden Bewährungsprobe.

Quelle:
Stähelin-Baldegger, Désirée: Wie verändert die Abschaffung des Eigenmietwerts das Verhalten von Hypothekarnehmer:innen? Abschlussarbeit zur Erlangung des Master of Advanced Studies in Real Estate, Universität Zürich, Center for Urban & Real Estate Management (CUREM), 2025.

Abschaffung des Eigenmietwerts: Der Hypothekarmarkt steht vor einem Umbau