Basel ist ein Sonderfall im Schweizer Büromarkt. Nicht weil die Wirtschaftsleistung der Region insgesamt schrumpfen würde, sondern weil grosse Nutzer ihre Flächenstrategie geändert haben. David Schoch, Research Director bei CBRE, beschreibt eine Entwicklung, die in der Basler Innenstadt besonders augenfällig ist: «Mit einer Verfügbarkeitsquote von 9,8 Prozent im Central Business District steht die Stadt relativ allein da. Das ist für Schweizer Städte schon ungewöhnlich.»

Der Grund liegt weniger in einem abrupten Einbruch der Nachfrage als in einer Verschiebung: Die Pharmakonzerne hatten über Jahre zusätzliche Büros im Markt gemietet – und zogen sich allmählich zurück auf eigene Areale. «Roche hatte zeitweise zehn Bürostandorte zwischen Bahnhof SBB und Aeschenplatz. Das wurde konsolidiert», sagt Schoch. Die Grossbauten am Hauptsitz – prominent die beiden Roche-Türme – hätten dazu geführt, dass externe Mietflächen frei wurden und der Leerstand stieg. Auch Novartis konsolidierte die Standorte und verfolgt bekanntlich Pläne, die Produktion im Ausland auszubauen, insbesondere in den USA.

Aus Industriearealen werden Anlageobjekte
Hinzu kommt ein zweiter Treiber: Transformationsareale. Was früher betriebsintern genutzt wurde, kommt nun auf den Markt – teils als Zwischenlösung, teils als langfristige Umnutzung. «Viele dieser früheren Industrieareale werden als Renditeobjekte dem Mietmarkt zugeführt», sagt Schoch und verweist exemplarisch auf das Klybeckareal oder Rosental. Dort entstehe nicht automatisch ein neues Bürocluster: Oft seien es Lagen, an denen die Nachfrage nach Büroflächen begrenzt sei – und nicht alles lasse sich baurechtlich in Wohnnutzung überführen.

Auch aus Sicht der Investoren liegt der Fokus zunehmend auf gemischten Nutzungen. Swiss Life verweist darauf, dass Transformationsareale wie das Klybeck oder der Lindenhof die Chance böten, «zusätzlichen Wohn- und Arbeitsraum an einem bedeutenden Wirtschaftsstandort wie Basel zu schaffen». Gerade Wohnraum bleibe sehr gefragt; vielerorts übersteige die Nachfrage das Angebot deutlich.

Basel erlebt offenbar eine Übergangsphase, ähnlich jener, die Zürich in den 1990er Jahren mit Zürich-West und Zürich-Nord durchlief – aber zeitlich verschoben und mit anderer Branchenstruktur. «Basel ist heute an einem Punkt, wo Zürich vor rund 20 Jahren war», sagt Schoch. Weil die Pharmaindustrie eine höhere Wertschöpfung habe als die frühere Maschinenindustrie, habe sie länger an den urbanen Standorten festgehalten. Nun laufe die Konsolidierung.

Doch die entscheidende Frage bleibt: Bedeutet diese Entwicklung lediglich eine Phase der Neuordnung – oder steht der Basler Markt für Gewerbe- und Büroimmobilien vor einer strukturell neuen Balance? Schoch rechnet vorerst mit einer «stabilen Seitwärtsentwicklung für die nächsten Jahre» – nicht mit einem Exodus.

Verlagerung ja – aber keine einfache Netto-Abwanderung
Auch Daniel Stocker, Head Research bei JLL Schweiz, warnt vor vorschnellen Gesamtschlüssen aus einzelnen Schlagzeilen. Natürlich gebe es Verlagerungsdruck: «Der Wettbewerbsdruck für Schweizer Arbeitsplätze bleibt hoch», betont der Experte. Kostenintensive, besonders teure Tätigkeiten würden vermehrt ausgelagert, während gleichzeitig neue Arbeitsplätze entstünden und investiert werde. Für den Immobilienmarkt sei dabei vor allem die Qualität der Flächen und ihre Drittverwendbarkeit entscheidend.

Gerade im Raum Basel sieht Stocker das Kernrisiko weniger im «Ob», sondern im «Was dann»: Wenn Roche, Novartis oder Lonza vorwiegend auf den eigenen Arealen investieren, «fallen sie als Nachfrager auf den Mietmärkten weg». Das sei bei einem bereits überdurchschnittlichen Leerstand und bei zusätzlichen Entwicklungsflächen eine reale Herausforderung. «Es stellt sich durchaus die Frage, von wem und wie diese Flächen in Zukunft genutzt werden könnten», sagt Stocker.

Gleichzeitig ist die Richtung nicht eindeutig. Während Novartis in Stein Stellen abbaut, investiert der Konzern andernorts – und Roche plant zusätzliche Forschungs- und Entwicklungsflächen. Stocker kommt somit zu ähnlichen Schlüssen wie Schoch von CBRE: «Ob Basel bei einer mehrjährigen Betrachtung eine Stagnation erfährt oder gar eine Netto-Abwanderung, würde ich nicht per se bejahen. Dafür wirken die verschiedenen Vorhaben in zu unterschiedliche Richtungen.» Für Investoren heisst das: Man sollte sich nicht zu sehr von schnelllebigen Trends leiten lassen und mehr in Szenarien denken – und vor allem eine ehrliche Prüfung vornehmen, wie flexibel ein Gebäude später nutzbar ist.

Zürich: Nicht jede Schlagzeile ist ein Trend
Im Raum Zürich wird die Diskussion oft an Einzelfällen festgemacht: leere Grossflächen, zurückhaltende Tech-Mieter, ein Überangebot entlang der Achse Flughafen/Opfikon. Stocker relativiert das oft zitierte Beispiel Google. Der Tech-Riese will offenbar den Standort Zürich doch nicht in dem Mass ausbauen, wie es eine Zeit lang den Anschein hatte. Das Unternehmen habe Flächen «proaktiv» in einer Wachstumsphase angemietet; danach seien Zinsen gestiegen und Expansionspläne vieler Tech-Firmen ins Stocken geraten. Entscheidend sei aber ein struktureller Punkt: In der Innenstadt gebe es «nur wenige und seltene Angebote» für moderne Grossflächen über 10’000 Quadratmeter. Wer wachsen wolle, müsse lange im Voraus planen – phasenweise Überkapazität sei deshalb nicht ungewöhnlich.

Anders gelagert ist die Situation in Zürich Nord. «In der Region Zürich Nord (Oerlikon, Opfikon, Flughafen) sind die Büroleerstände seit mehreren Jahren überdurchschnittlich», so Stocker. Schweizweit verzeichne dieser Markt die höchsten Leerstände, was allerdings auch nicht neu sei. Die Risiken seien «erhöht», aber nicht zwingend steigend. Interessant ist, wie Investoren darauf reagieren: Sie kaufen Objekte mit laufenden Mieterträgen, um «mittelfristig ein (verdichtetes) Wohnbauprojekt umzusetzen». Wer während der Entwicklungsphase Erträge erzielt, kann die Umnutzung finanzieren – sofern sie rechtlich zulässig ist. «Einen schweren Stand dürften in diesem Gebiet jedoch alte Büroliegenschaften mit unterdurchschnittlicher ÖV-Anbindung haben, bei denen eine Umnutzung nicht erlaubt ist», sagt Stocker.

Damit wird sichtbar, wie der Markt heute funktioniert: Nicht «Büro» oder «Gewerbe» entscheidet, sondern Standort, Qualität, Erreichbarkeit, Nachhaltigkeitsstandard – und die Frage, ob das Objekt im Zweifel eine zweite Zukunft hat.

Logistik und Leichtindustrie: stabile Renditeprämie
Während im Bürosegment die Headlines dominieren, läuft die Entwicklung bei Logistik- und Leichtindustrieflächen stiller – aber fundamental. Der CBRE-Report «Logistics and Light Industrial Real Estate Switzerland 2026» zeigt, wie knapp der Markt inzwischen ist: Die Angebotsrate für Logistikflächen lag im dritten Quartal 2025 bei nur 2,1 Prozent, 40 Basispunkte tiefer als im Vorjahr. Gleichzeitig besteht das verfügbare Angebot «grösstenteils aus alten und kleinen Einheiten», die moderne Anforderungen nicht erfüllen.

CBRE beobachtet steigende Angebotsmieten nicht nur im Topsegment, sondern auch beim Median: Für 2025 werden als Orientierungswerte unter anderem ein Median von rund 125 Franken pro Quadratmeter und Jahr sowie ein 90. Perzentil von rund 190 Franken ausgewiesen. Die Bautätigkeit allein löst das Problem nicht, weil neue Flächen häufig eigengenutzt oder vorvermietet sind und gar nie in den freien Mietmarkt kommen. Als Hürden nennt CBRE Landknappheit, zonenrechtliche Regulierung – und Einsprachen.

Ein zusätzlicher Konkurrenzkampf entsteht um grosse Parzellen: (Hyperscale-)Datencenter haben ähnliche Landbedürfnisse wie Logistiker – und können wegen ihrer Finanzkraft Logistiknutzer «überbieten». Wer Logistikstandorte analysiert, muss deshalb auch Infrastruktur- und Rechenzentrumspläne mitdenken.

In der Leichtindustrie steigt die Angebotsrate zwar – auf 3,0 Prozent im dritten Quartal 2025 –, doch auch hier gilt: Moderne Flächen mit ausreichender Raumhöhe bleiben in Stadtnähe knapp und werden von Hightech-Branchen nachgefragt, nicht zuletzt um qualifizierte Arbeitskräfte anzuziehen.

Warum Gewerbe unterschätzt wird – und was wirklich zählt
Trotz dieser Fundamentaldaten fliesst Kapital in der Schweiz weiterhin fast reflexartig ins Wohnen. Die Begründung ist schnell zur Hand: «Wohnen muss man immer.» Doch der Preis dafür ist hoch – im wörtlichen Sinn. An der Börse handeln Wohnimmobilienfonds teils mit Agios von 50 Prozent und mehr gegenüber dem inneren Wert, während die laufenden Ausschüttungsrenditen sinken. Ökonomisch wird das zunehmend schwer zu rechtfertigen, wenn die Nettoanfangsrenditen in Zentren um 2 Prozent oder darunter liegen.

Der Zürcher Immobilienökonom Andreas Loepfe spricht von einer historischen Ausnahmesituation: «In meiner ganzen Karriere habe ich noch nie einen derart ausgeprägten Herdentrieb erlebt wie derzeit bei Wohnimmobilien.» Agios von 50 oder 60 Prozent seien «schon fragwürdig», selbst wenn sie kurzfristig noch weiter steigen könnten. Und er warnt vor Selbstverstärkung: «Solange die Party läuft, wollen Investoren nicht abseits stehen.»

Gewerbeimmobilien wirken im Vergleich nüchterner bewertet – und liefern oft höhere Cashflows. Christoph Bieri, Portfoliomanager bei Swiss Finance & Property, bringt den Renditeunterschied auf eine einfache Formel: «Die Dividendenrendite kommerzieller Immobilienfonds liegt bei rund 3,5 Prozent, während jene von Wohnimmobilien schon seit Jahren sinkt und aktuell bei etwa 2 Prozent liegt.»

Doch die «vernachlässigte Alternative» hat ihren Preis: Komplexität. Arno Kneubühler, CEO von Procimmo, sagt: «Investoren pflegen, beim Management von Gewerbeimmobilien sehr viel mehr kritische Fragen zu stellen als im Segment Wohnen.» Genau das sei notwendig. Gewerbeobjekte verlangten aktives Management – von Flächenanpassungen über technische Erneuerungen bis zur Frage, welche Nutzung künftig überhaupt möglich ist.

Hier schliesst sich der Kreis zu Basel und Zürich Nord: Wer in Büro und Gewerbe investiert, braucht eine klare Vorstellung davon, wie eine Liegenschaft in fünf oder zehn Jahren genutzt werden kann – und ob die Bau- und Zonenordnung diese Flexibilität zulässt. Stocker formuliert es explizit als Wunsch an die Politik: «Mittelfristig wäre da von Seiten Baugesetzgebung/Bauzonenplan mehr Flexibilität für zukunftsfähige Lösungen wünschenswert.»

Der Markt ist damit kein Plädoyer gegen Wohnimmobilien – sondern gegen Einbahnstrassen. Loepfe rät zu mehr Diversifikation und zu einem Fokus auf Cashflows statt auf Bewertungsfantasien. Und die Daten aus der Logistik- und Leichtindustrie zeigen, warum: Dort sind die Angebotsraten tief, die Mietpreisspreizung nimmt zu, und die Renditen liegen gemäss CBRE bei Top-Objekten um 4,0 Prozent (Logistik) beziehungsweise 4,1 Prozent (Leichtindustrie) – also deutlich über vielen Büro- und Wohnrenditen.

Für Investoren heisst das: Nicht jede Gewerbeimmobilie ist ein Treffer – aber die systematische Unterschätzung des Segments ist ebenso riskant wie der blinde Optimismus im Wohnen. Wer Standorte, Objektqualität und Drittverwendbarkeit konsequent prüft, findet im Schweizer Markt weiterhin Chancen. Wer nur dem Herdentrieb folgt, kauft vor allem eines: teure Gewissheiten.

Mehr Risiko, mehr Auswahl: Der neue Realismus bei Büro- und Gewerbeimmobilien