Der Schweizer Immobilienmarkt startet mit vergleichsweise robusten Perspektiven ins Jahr 2026. Trotz globaler Unsicherheiten, einer leichten Abschwächung des Wirtschaftswachstums und steigender Arbeitslosigkeit sehen die Analysten des Immobilienberatungsunternehmens Macro Real Estate weiterhin unterstützende Rahmenbedingungen. Das zeigt der aktuelle «Swiss Real Estate Monthly», der die makroökonomischen Treiber und ihre Folgen für Immobilienanlagen einordnet.

Stabile Zinsen, aber steigende Finanzierungskosten
Die Inflation bewegt sich in der Schweiz nahe bei null, Deflationsrisiken sehen die Experten kaum. Für das laufende Jahr rechnen sie mit einem unveränderten Leitzins von 0 Prozent. Damit bleibt das Zinsumfeld grundsätzlich günstig für Immobilienanlagen. Gleichzeitig steigen einzelne Finanzierungskosten bereits leicht an: Festhypotheken sind teurer geworden, und auch am Kapitalmarkt liegen langfristige Swapsätze höher als noch vor einem Jahr.
Für Investoren und Projektentwickler gewinnt damit das aktive Management von Finanzierungen an Bedeutung. Refinanzierungen und Hypotheken müssen optimiert werden, denn mittelfristig könnte das Zinsniveau wieder anziehen. Die SARON-Futures deuten auf steigende Referenzzinsen ab Mitte 2027 hin. Macro Real Estate hält den Markt deshalb für «nach oben überschossen» – zumindest gemessen an den aktuell sehr tiefen Zinsen.

Attraktive Rendite-Spreads – vor allem im internationalen Vergleich
Eine zentrale Stütze des Schweizer Immobilienmarkts bleibt der Renditevorsprung gegenüber festverzinslichen Anlagen. Immobilien bieten weiterhin einen attraktiven Spread gegenüber Obligationen, auch wenn dieser geringer ausfällt als während der Phase der Negativzinsen. Im internationalen Vergleich ist die Differenz in der Schweiz deutlich grösser als etwa in Deutschland.
Dort haben sich die Renditen zehnjähriger Staatsanleihen kaum zurückgebildet, während sie in der Schweiz gesunken sind. Seit Ende 2022 hat sich ein klarer Keil in der Zinsentwicklung zwischen den beiden Ländern geöffnet. Diese Zinsdifferenz erklärt gemäss Macro Real Estate einen grossen Teil der unterschiedlichen Investorenstimmung: Während in der Schweiz weiterhin Kapital in Immobilien fliesst, bleibt der deutsche Markt trotz ähnlicher Angebots- und Nachfragesituation verhalten.

Wohnimmobilien teuer, kommerzielle Segmente im Fokus
Die Preise von Wohnimmobilien steigen weiter, und auch bei kommerziellen Immobilien erwarten die Experten gewisse Nachholeffekte. Gleichzeitig mahnen sie zur Vorsicht: Zahlreiche kotierte Wohnimmobilienfonds werden mit Aufpreisen von über 50 Prozent auf den inneren Wert gehandelt. Die Dividendenrenditen liegen im Schnitt nur noch bei rund 2 Prozent – ein historischer Tiefstand. «Wir empfehlen, 2026 zu nutzen, um Risiken in Schweizer Immobilienportfolios zu reduzieren, statt neue aufzubauen», heisst es in der Studie.
Wer auf dem aktuellen Preisniveau einsteigt, könnte über einen Horizont von drei bis fünf Jahren Verluste erleiden, insbesondere falls die Zinsen strukturell steigen. In einem solchen Szenario drohe dem Wohnanlagemarkt eine «Götterdämmerung», da die ohnehin tiefen Nettorenditen kaum Puffer bieten.
Attraktivere Alternativen sehen die Analysten bei kommerziellen Immobilien. Büro-, Logistik- und Leichtindustrieliegenschaften bieten höhere Renditen und einen strukturellen Nachfragevorteil, insbesondere an guten Lagen. Im Übrigen haben Immobilienaktien mit Fokus auf kommerzielle Immobilien zuletzt überdurchschnittlich performt. Allerdings gilt auch hier: Die Qualität des Managements und standortspezifische Risiken sind entscheidend.

Wirtschaft, Zuwanderung und Mieten: kein rascher Richtungswechsel
Am Arbeitsmarkt zeichnet sich eine leichte Abschwächung ab. Die Arbeitslosenquote lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 2,8 Prozent und dürfte weiter moderat steigen. Gleichzeitig ist die Nettozuwanderung rückläufig: Sie sank 2025 auf rund 75’000 Personen, etwa 10 Prozent weniger als im Vorjahr.
Eine Trendwende bei den Mieten ist dennoch kaum absehbar. Das Wohnungsangebot bleibt insbesondere in den Städten knapp. Trotz leicht steigender Neubewilligungen dürfte eine jährliche Produktion von rund 42’000 bis 45’000 Wohnungen nicht ausreichen, um die Nachfrage zu decken. Viele Projekte verzögern sich oder werden vermehrt ausserhalb der grossen Zentren realisiert, nicht zuletzt wegen politischer und rechtlicher Hürden.

Fazit: Kurzfristig bleiben die makroökonomischen Faktoren unterstützend, allen voran die stabilen Zinsen und die günstigen Renditedifferenzen. Mittelfristig jedoch steigen die Risiken – vor allem dort, wo Bewertungen bereits sehr ambitioniert sind. Für Anleger wird die Selektion nach Segmenten, Standorten und Bewertungen entscheidender denn je.

Positive Zinsdifferenzen tragen den Markt