- Interview: Jürg Zulliger

Herr Kneubühler, manche sagen, Immobilien seien gar nicht so zinssensitiv, vor allem Gewerbeimmobilien. Und doch hat man zuletzt gesehen, wie das Interesse an Immobilieninvestments wieder sprunghaft gestiegen ist, sobald die Zinsen sanken. Was erwarten Sie für die kommenden Monate?

Arno Kneubühler: Ich denke, die Finanzbranche hat in den letzten 10 bis 15 Jahren die Immobilienbranche übernommen. Oder man könnte fast sagen: gekapert. Wenn ich als Privatperson eine Immobilie besitze, ist sie nicht besonders zinssensitiv. Ich habe meine Zinskosten, das war’s. Aber seit institutionelle Investoren breit eingestiegen sind und Produkte an der Börse gehandelt werden, hat sich das verändert. Diese Börsenprodukte sind sehr viel zinssensitiver geworden. Das sieht man deutlich an den Agios, an den hohen Aufpreisen gegenüber dem Nettoinventarwert. Und ich glaube, dieser Effekt wird anhalten.

Sie haben kürzlich Kapitalerhöhungen durchgeführt. Für welche Fonds genau?
Zweimal bei nicht kotierten Immobilienfonds. Und der Wohnimmobilienfonds, der ausschliesslich für Pensionskassen offensteht, war deutlich überzeichnet.

Finden Sie überhaupt noch geeignete Objekte, um dieses Kapital sinnvoll zu investieren? Gerade jetzt, wo die Zinsen sinken, ist der Markt ja wieder hart umkämpft.
Ja, das ist ein Problem. Es ist stark zyklisch: Sobald sich eine Zinssenkung abzeichnet, suchen alle wieder Immobilienobjekte – und es wird schwierig, gute Lagen zu einem vertretbaren Preis zu finden. Wir haben aber bereits im letzten Jahr mit der Vorbereitung begonnen. Wir haben frühzeitig mit Eigentümern verhandelt, die Kapitalerhöhung aufgesetzt und konnten uns gute Objekte sichern. Einige Transaktionen aus dieser Pipeline werden wir noch im Herbst abschliessen. Danach wird es schwieriger, insbesondere im Wohnsegment.

Werden die Preise bei Transaktionen dieses Jahr steigen?
Ja, davon gehe ich aus. Die Preise sind im Wohnbereich deutlich gestiegen. Die Nettoanfangsrenditen sind entsprechend tief. In Zürich oder Genf liegen sie teils bei zwei bis zweieinhalb Prozent. Beim Gewerbe sieht es ganz anders aus: Da ist die Konkurrenz viel geringer, die Preise sind stabiler, und wir erzielen über sechs Prozent Rendite. Wir kaufen im Gewerbesegment typischerweise bei sechs Prozent.

Wie sieht es bei den Akquisitionen konkret aus? Kaufen Sie bestehende Objekte am Markt oder auch Projektentwicklungen?
Es ist ein Mix. Im Wohnbereich arbeiten wir viel mit kleinen, privaten Maklern, teils auch direkt mit Eigentümern, und wir pflegen ein entsprechendes Netzwerk. Zudem sind heute grosse, auch international tätige Makler wie CBRE oder JLL sehr aktiv. Vor zehn, zwanzig Jahren war das noch anders, da war der Markt weniger professionell organisiert. Projektentwicklungen kaufen wir ebenfalls, auch wenn das aufwendiger ist.

Was ist Ihre Investitionsplanung im Wohnbereich in diesem Jahr?
Wir planen rund 100 Millionen Franken für Ankäufe und etwa 30 bis 40 Millionen für Projektentwicklungen. Zusätzlich wollen wir Gewerbeimmobilien im Umfang von rund 150 Millionen Franken kaufen.

Gibt es geografische Schwerpunkte?
Ja, wir investieren im Wohnbereich ausschliesslich in der Westschweiz. Das hat mit unserer Geschichte zu tun, aber auch strategische Gründe. In der Romandie gibt es weniger Konkurrenz durch institutionelle Anleger. Die Ausgangslage ist anders als etwa in Zürich. Unsere Schwerpunkte liegen in Genf, Lausanne, entlang dem Lac Léman bis ins Wallis. Auch Neuenburg und der Kanton Freiburg gehören dazu.

Wie gehen Sie mit den teils strengen Regulierungen im Wohnbereich um, etwa in Genf oder Basel?
In Genf gibt es seit mehr als zwanzig Jahren einen sehr strikten Wohnschutz. Wenn Sie dort eine Wohnung sanieren oder neu vermieten wollen, müssen Sie sich an eine behördlich festgelegte Kostenmiete halten. Es ist nicht die Frage, wie sich die Miete festlegen oder erhöhen lässt, etwa bei Neubauten oder Mieterwechseln. Das ist behördlich vorgegeben. Als Investor sind wir dennoch in der Lage, langfristig eine Rendite zu erwirtschaften.

Das Thema ist kontrovers. Wo liegen die Probleme?
Das System ist kompliziert, funktioniert aber. Aber es schwächt den Neubau, Sanierungen sind ebenfalls nur mit Auflagen möglich, und langfristig steigt der Preisdruck. Das System fördert die Wohnungsknappheit. In der Westschweiz sind Genossenschaften weniger verbreitet, jedenfalls nicht so wie in Zürich. Dafür schaltet sich der Staat verstärkt ein.

Trotzdem halten Sie an Ihrer Strategie fest: zwei Drittel Gewerbe, ein Drittel Wohnen?
Ja, das ist unser Ansatz. Wir kommen historisch aus dem Gewerbesegment. Seit Jahrzehnten findet in der Schweiz eine Desindustrialisierung statt. Unsere Strategie heisst im Kern, grosse Industrie- oder Gewerbebauten zu kaufen, die früher einer Firma mit Hunderten Mitarbeitenden gehörten, und sie KMU zugänglich zu machen. In der Schweiz gibt es über 600'000 KMU, aber nur rund 1’200 Grossbetriebe. Zwei Drittel der Erwerbstätigen arbeiten in Mikrobetrieben und KMU. Für sie schaffen wir passende Flächen.

Ihr grösster Fonds ist der Procimmo Industrial – wie gross ist er aktuell?
Rund zwei Milliarden Franken. Der Fonds ist über die ganze Schweiz diversifiziert, ausser im Tessin. Wir haben Tausende Mieter, sehr viele Liegenschaften und setzen auf nutzerflexible Gebäude. Eine Immobilie muss für verschiedene Nutzungen funktionieren: Pharma, Logistik, Produktion oder Büro. Nur dann kaufen wir.

Was halten Sie von Modethemen wie Rechenzentren oder Life-Science-Immobilien?
Ich bin da offen, aber vorsichtig. Diese Spezialimmobilien haben oft sehr hohe Technikanteile. Ein Rechenzentrum ist teuer und nicht umnutzbar. Ich würde sagen: Es ist viel Technik und wenig Immobilie. Wer dort investiert, muss permanent aufrüsten. Quadratmeterpreise für den Bau liegen bei 6–12'000 Franken und mehr. Unser Ansatz ist ein anderer: Wir wollen günstige Quadratmeterpreise und flexible Nutzungen. Deshalb setzen wir nicht auf solche Spezialimmobilien. Auch der Sektor Life Science und Pharma ist speziell. In allen Labor- und Pharmaimmobilien braucht es besondere bauliche und technische Anforderungen, etwa Reinräume und hohe Sicherheitsstandards. Das erweist sich als deutlich komplexer als bei «gewöhnlichen» Gewerbeflächen.

Was unterscheidet Procimmo von den Fonds grosser Banken?
Wir sind unabhängig. Wir haben die Firma 2017 an der Berner Börse kotiert. Uns, d. h. dem Management bzw. den Gründern, gehört die Firma mehrheitlich selbst. 20 Prozent hält die Vaudoise. Und wir sind selbst in unseren Fonds investiert. Das heisst: Wenn unsere Performance nicht stimmt, gibt es ein Problem. Das Unternehmen und die Anlagegefässe haben ihre Berechtigung, wenn die Performance stimmt. Das ist ein klarer Anreiz, qualitativ zu arbeiten. Wir kaufen nur Immobilien, die das Portfolio verbessern. Wenn wir kein passendes Objekt finden, investieren wir nicht. Da gibt es bei uns keinen Druck von oben.

Welche Kriterien sind aus Ihrer Sicht entscheidend, wenn ein Privatanleger in Immobilienfonds investieren will?
Wichtig ist, ob der Fonds direkt in Immobilien investiert. In diesem Fall zahlt der Anleger keine Steuern auf Dividenden oder Vermögen. Zweitens: Die Dividende sollte aus Mieterträgen kommen, nicht aus Veräusserungen. Es ist wichtig zu prüfen, ob der Fonds die Dividenden tatsächlich erwirtschaftet. Drittens: Die Bewertung. Viele Wohnfonds sind hoch bewertet, aber bieten tiefe Dividenden. Gewerbefonds sind bodenständiger, mit höherer Ausschüttung. Unser Fokus liegt auf nachhaltiger Dividendenrendite – nicht auf kurzfristigen Bewertungsgewinnen.

Wird der Schweizer Wohnungsmarkt langfristig noch teurer?
Langfristig, ja. Ich glaube, die Preise werden weiter steigen. Kurzfristig wird es Schwankungen geben. Aber das Grundproblem ist politisch: Es wird zu wenig gebaut. Jedes Projekt dauert zehn Jahre, Einsprachen und regulatorische Hürden blockieren den Fortschritt. Gleichzeitig steigen die Ansprüche: mehr Platz, mehr Trennungen, mehr Flächenbedarf pro Kopf. Innenverdichtung wird gefordert, aber kaum umgesetzt. Ohne mehr Bauvolumen wird sich das Problem nicht lösen lassen.

Und die Rolle der Politik?
Ich glaube, man übertreibt mit den Eingriffen. Der politische Wille ist da, aber man erreicht oft das Gegenteil. Wenn Neubauprojekte verhindert oder verzögert werden, sinkt das Angebot. Und bei knapper Verfügbarkeit steigen die Preise. Das sieht man besonders gut in Genf. Die Leerstandsquote im Kanton Genf liegt bei 0,5 Prozent. Das ist viel zu wenig.

Ist es für Ihr Fondsgeschäft ein Nachteil, dass Sie nicht den Vertrieb über eine grosse Bank oder eine gesamtschweizerische Bankengruppe haben? Es macht ja einen Unterschied, wenn gewisse Titel auf der Empfehlungsliste im Private Banking sind oder nicht.
Klar, das kann eine Rolle spielen. Wenn wir ganz am Anfang stünden, wäre das wahrscheinlich ein Nachteil gewesen. Aber wir haben unsere Anlagegefässe über Jahre hinweg sorgfältig aufgebaut. Insofern spielt der Vertriebskanal heute keine entscheidende Rolle mehr. Unser Fokus liegt klar auf einer attraktiven Dividendenrendite. Andere Fonds setzen stärker auf Wertsteigerung durch langfristige Entwicklungsprojekte. Auch das ist für uns ein Thema, aber im Zentrum steht bei uns die laufende Ausschüttung an die Anleger und die Steigerung der Rentabilität der Objekte.

Wie hoch ist die Anlagerendite Ihrer Fonds aktuell?
Auf den inneren Wert – also den Net Asset Value – erzielen wir eine Anlagerendite von rund fünfeinhalb Prozent. Das dürfte für viele Anleger ein attraktives Niveau sein.

Einige Wohnimmobilienfonds von Banken wie der BCV, Swisscanto oder der UBS weisen ebenfalls hohe Börsenbewertungen auf. Woran liegt das?
In diesen Fällen dürfte eine Rolle spielen, dass die Fondsmanager viele Liegenschaften bereits vor Jahrzehnten erworben haben – zu sehr tiefen Einstiegspreisen. Viele Anleger gehen wohl davon aus, dass noch beträchtliches Aufwertungspotenzial vorhanden ist.

Verkaufen Sie selbst auch Liegenschaften oder Areale aus Ihrem Bestand?
Ja, das kommt durchaus vor. Wenn wir durch Entwicklung oder Optimierung einen Mehrwert geschaffen haben, kann ein Verkauf sinnvoll sein – etwa dann, wenn sich ein guter Erlös erzielen lässt und das Objekt aus bestimmten Gründen nicht mehr ins Portfolio passt. Eine gewisse Rotation gehört dazu. In der Anfangsphase hatten wir auch kleinere Objekte im Portfolio, bei denen die Performance nicht immer unseren Erwartungen entsprach. Wenn wir dort eine Wertsteigerung erzielen konnten, nutzen wir die Gelegenheit für eine Veräusserung. Im Zentrum stehen jedoch immer die nachhaltige Verbesserung der Erträge und die Rendite für unsere Investoren.