- Von Jürg Zulliger

Am 20. Juni 2024 senkte die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihren Leitzins erneut – von 1,50 % auf 1,25 %. Gründe dafür sind die Erwartung eines weiter nachlassenden Inflationsdrucks und die zunehmenden Herausforderungen für die exportorientierte Wirtschaft nach der jüngsten Aufwertung des Schweizer Frankens nach der Europawahl.

Immobilienmarkt: Dynamik kehrt zurück

Die Zinssenkung kommt zu einem Zeitpunkt, an dem die Dynamik auf dem Immobilienmarkt wieder leicht zugenommen hat. Die erste Zinssenkung im März 2024 sowie vielversprechende Ertragsaussichten haben die Zuversicht bei Immobilieneigentümerinnen und -eigentümern zurückgebracht.

Nach einer Phase, die «von Zinsanstiegen und steigenden Baukosten geprägt war, dürfte die erneute Zinssenkung die Marktperspektiven verbessern», so die Einschätzung von Wüest Partner.

Die Auswirkungen des Zinsentscheids sind vielfältig:

Erstens werden indirekte Immobilienanlagen profitieren. Immobilienfonds dürften Rückenwind bei Kapitalerhöhungen und ihrer Performance erhalten.
Zweitens haben verkaufswillige Investoren Vorteile, da das Interesse an direkten Investments und die Zahlungsbereitschaft – insbesondere bei Wohnrenditeobjekten – zunehmen dürfte.
Drittens sinkt die Zinslast bei Wohneigentümerinnen und -eigentümern mit SARON-Hypotheken. Gut möglich, dass sich dies günstig für die Zahlungsbereitschaft im Bereich des Wohneigentums auswirkt. Das spricht sogar für eine stärkere Zunahme der Marktwerte.
Viertens könnten Wohnungssuchende, sei es für Mietwohnungen oder Wohneigentum, begünstigt werden, da der Zinsentscheid positive Auswirkungen auf die Neubauaktivitäten haben könnte. Die niedrigeren Zinsen senken die Finanzierungskosten und verringern die relative Attraktivität von Anlagealternativen, was tendenziell die Neubauquote steigert (siehe dazu auch die Studie Zinsanstieg: Effekte auf Wohnungsbau und -preis e).
Fünftens stabilisieren sich die Mieten in laufenden Verträgen, da weitere Anstiege des Referenzzinssatzes vorerst nicht absehbar sind.

Trotz der positiven Aussichten sollten bestehende Risiken nicht ausser Acht gelassen werden:

Institutionelle Investoren zeigen sich bei Akquisitionen zurückhaltend, was die Transaktionsaktivitäten beeinflussen könnte.
Das Angebot an begehrten Anlageobjekten, insbesondere Liegenschaften mit hohen Nachhaltigkeitsstandards, bleibt begrenzt.
Die Wohnbautätigkeit wird durch strikte Auflagen, Einsprachen und den Mangel an Bauland gebremst.
Was auch nie auszuschliessen ist: Die Inflationsraten könnten wieder steigen. Damit stünden spätere Zinserhöhungen im Raum.

Auswirkungen auf Hypothekarzinsen

Der neue Leitzins von 1,25 % führt zu einem durchschnittlichen SARON-Hypothekarzins von rund 2 %. Dies könnte häufigere Abschlüsse von Hypotheken mit Zinssätzen um 2 % bedeuten, was die Verteilung der Hypothekarzinsen gleichmässiger gestaltet. Relevant sind vor allem auch die Folgen für die Mieten in der Schweiz respektive für den offiziellen Referenzzins für die Mietzinskalkulation: Der SNB-Leitzinsentscheid wird die Situation ohne Zweifel stabilisieren. Die Sorge vor einem anhaltenden Teuerungsschub beim Wohnen – insbesondere auch bei bestehenden Mietverhältnissen – ist derzeit unbegründet. Insgesamt ist mit der Zinssenkung eine Belebung des Hypothekarmarktes zu erwarten.

Quelle: https://www.wuestpartner.com/ch-de/2024/06/21/einordnung-des-snb-leitzinsentscheids/