- Von Jürg Zulliger

Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (Finma) warnt erneut vor wachsenden Risiken im Hypothekarmarkt. Die Banken würden bei der Vergabe von Krediten zu grosszügig agieren, kritisiert die Behörde in einem aktuellen Bericht, der im Mai publiziert worden ist. Vor allem bei der Beurteilung der Tragbarkeit sowie bei der Bewertung von Renditeobjekten ortet die Finma «regulatorischen Verbesserungsbedarf».

Konkret wirft die Aufsichtsbehörde verschiedenen Finanzinstituten vor, sie würden die bestehenden Regeln zur Hypothekenvergabe zu stark ausreizen. «Die Finma beobachtet in ihrer Aufsichtstätigkeit qualitative Schwachstellen, die ein Immobilienbewertungsrisiko darstellen, so die Anwendung tieferer Kapitalisierungssätze für die Bewertung von Renditeliegenschaften», heisst es in der Mitteilung.

Finma warnt vor hohen Risiken

Besonders betroffen sind offenbar Banken, die stark vom Hypothekargeschäft abhängig sind, etwa Regional-, Kantonal- und Raiffeisenbanken. Manche Institute würden die erlaubten Spielräume über Gebühr ausnutzen. So werde bei der Bewertung von Renditeliegenschaften mit tiefen Kapitalisierungssätzen kalkuliert, was zu einer Überschätzung des Objektwerts und damit zu erhöhten Kreditvolumina führe.

Auch bei der Tragbarkeitsrechnung gibt es laut Finma erhöhte Risiken im Markt. So dürfen die kalkulierten Wohnkosten für eine Hypothek gemäss Selbstregulierung der Banken maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Doch die Aufsicht bemängelt, dass zahlreiche Hypotheken ausserhalb dieser Richtlinien vergeben werden. Diese sogenannten «Exception to Policy»-Fälle (ETP) müssen begründet und dokumentiert werden, doch laut Finma geschehe dies nicht immer korrekt. Je nach Bank und Kundensegment liegen diese ETP-Fälle bei den neu abgeschlossenen Hypotheken teils über 40 %.

Analyse für 2024

Im Jahr 2024 wurden bei 27 Banken und 18 Versicherungen entsprechende Erhebungen und Vor-Ort-Kontrollen durchgeführt. Dabei zeigte sich, dass ein erheblicher Teil der Hypotheken gegen interne Richtlinien verstossen hatte. Die Finma spricht von bis zu 36 % solcher Ausnahmen beim selbstgenutzten Wohneigentum. Die Banken ihrerseits beziffern den Anteil auf 25 %, verweisen aber auf schwer vergleichbare Richtlinien.

Bei den Renditeliegenschaften sind die Unterschiede noch grösser: Während die Banken das ETP-Geschäft bei 24 % sehen, liegt die Finma bei 44 %. Zahlen zu den einzelnen Banken liefert der Regulator keine. Besonders im Fokus sind offenbar auch Ausnahmen, bei denen eine der zentralen Anforderungen – etwa eine ausreichende Amortisation oder eine vertretbare Belehnung – nicht erfüllt ist. Dazu zählt auch der Fall, dass ein Kunde eine neue Liegenschaft finanziert, ohne die alte bereits verkauft zu haben. Oder wenn Kredite von Verwandten als Eigenmittel angerechnet werden.

Finanzierung ohnehin schwieriger

Die Einschätzung der Finma kommt insofern überraschend, als die Schweiz auf Anfang Jahr das neue Regelwerk Basel III final eingeführt hat. Dabei geht es kurz zusammengefasst unter anderem darum, die im Kredit- bzw. Hypothekenbereich geforderten Eigenmittel der Banken neu zu regeln; Geschäfte mit erhöhten Risiken, etwa Projektfinanzierungen oder kommerzielle Geschäfte mit Anlageobjekten, hohe Belehnungen etc., müssen mit mehr Eigenmitteln hinterlegt werden. Ob das nun bereits zu einem «Credit Crunch», einer Kreditklemme geführt hat, ist umstritten. Jedenfalls berichten Promotoren im Wohnungsbau, die Banken würden seither sehr viel genauer hinschauen und in deutlich reduziertem Umfang Kredite gewähren.

Auf Anfrage erklärt aber eine Sprecherin der Finma, es sei noch zu früh, die Folgen der neuen Regulierung für den Hypothekarmarkt abschätzen zu können. Eine eindeutige Trendwende zu einer konservativeren Kreditpolitik sei jedenfalls nicht sichtbar. Die Aufsichtstätigkeit habe im 1. Quartal dieses Jahres gezeigt, dass im risikoreicheren Bereich der Renditeliegenschaften die Belehnungen nicht etwa gesenkt, sondern erhöht worden seien.

Rentnerinnen und Rentner im Fokus

Weiter gaben in den Medien diejenigen Fälle zu reden, die Rentnerinnen und Rentner betreffen. Denn es ist gar nicht so selten, dass Privatpersonen nach der Pensionierung in einem Eigenheim leben und von tendenziell sinkenden Altersrenten betroffen sind. Rein rechnerisch kann es durchaus vorkommen, dass bei einer neuen Finanzierung oder einer internen Prüfung der Dossiers die streng ausgelegten Tragbarkeitsregeln nicht mehr erfüllt sind. Der «Blick» stellte gar die These auf, dass jeder dritte Rentner seine Immobilie im Alter möglicherweise verkaufen müsste.

Donato Scognamiglio, Dozent und VR-Präsident des Immobilien-Beratungsunternehmens IAZI, stellt allerdings einige Thesen in Frage. Das fange schon damit an, dass die Standards und Tragbarkeitsanforderungen sehr unterschiedlich definiert seien: «Wenn man den gleichen Fall bei drei Banken durchspielt, wird man oft drei unterschiedliche Einschätzungen des Kreditdossiers erhalten.» Die einen Banken hätten eine sehr lockere Regelung und insofern mehr dokumentierte ETP-Fälle. Deshalb fordert er: «Man muss über die Regeln reden. Wenn es im Fussball plötzlich nur noch Offside gibt, muss man doch die Spielregeln hinterfragen.»

In vielen Fällen, so der Experte weiter, seien Hypotheken durch langfristige Festhypotheken abgesichert: «Der Kunde hat zum Beispiel eine Festhypothek abgeschlossen für zehn Jahre, hat den Zins fixiert und er amortisiert noch. Da kann man nicht sagen, innerhalb dieser zehn Jahre müsste er plötzlich 7 % Zins zahlen.»

«Nicht jede Ausnahme ist ein Problem.»

Die wirklichen Risiken sieht Scognamiglio nicht in dokumentierten Ausnahmefällen, sondern in jenen, bei denen keine sorgfältige Prüfung stattgefunden hat: «Ein Ausnahmefall ist ja eigentlich gut, weil dann die Bank sehr genau hingeschaut hat und offenbar einen Aspekt berücksichtigt, der eine Bewilligung der Hypothek rechtfertigt.» Sorgen bereiten ihm eher jene Fälle, die knapp nicht als Ausnahmefall gelten, bei denen die Risiken aber trotzdem hoch seien.

Kritisch sieht er auch die Diskussion über Rentner als Risikogruppe: Der Kontext und insbesondere anderweitig vorhandene Sicherheiten und Vermögen von dieser Kundengruppe werde zu wenig genau abgebildet. «Gerade ältere Kunden verfügen oft über substanzielle Vermögen. Das sind doch gute Bankkunden», so Scognamiglio.

Intervention politisch motiviert?

Claudio Saputelli, Chief Investment Officer Global Real Estate von der UBS, ordnet die Risikobeurteilung der Finma in einem grösseren Zusammenhang ein: «Der Zeitpunkt der Veröffentlichung der neuesten Aufsichtsmitteilung dürfte auch mit dem zunehmenden Druck der Finma als Aufsichtsbehörde zusammenhängen, zumal sich die Risiken am Hypothekarmarkt zuletzt eher abgeschwächt haben.» Damit meint er unter anderem den Ruf mehrerer politischer Parteien, die eine Stärkung der Aufsicht und die Durchsetzung regulatorischer Anforderungen verlangen – insbesondere nach dem PUK-Bericht zu den Hintergründen der CS-Rettung.

UBS-Immobilienexperte Saputelli verweist auf den UBS Swiss Real Estate Bubble Index, der wegen des moderaten Wachstums bei privaten Hypotheken bis ins letzte Quartal gerade sieben Mal in Folge gesunken sei. Oder anders gesagt: Das Risiko für das Platzen einer Blase ist für ihn in jüngerer Vergangenheit deutlich kleiner geworden.

Auch der Anstieg der Immobilienpreise entlastet das Bankensystem: «Die Tragbarkeitsregel kann geritzt sein, aber die Bank ist auf der sicheren Seite wegen der starken Wertsteigerungen», sagt Scognamiglio. Er warnt aber davor, diese Entwicklung als Selbstverständlichkeit anzusehen: «Es wäre völlig anders, wenn die Preise sinken würden.»

Auch in Bezug auf die Kreditvergabe an Unternehmen und an Projektentwickler in der Immobilienbranche sieht Scognamiglio weitreichende Folgen. Die Eigenmittelanforderungen seien im Allgemeinen gestiegen, Kredite sowohl in der Landwirtschaft als auch bei Gewerbeimmobilien teurer geworden: «Die Banken können nicht mehr wie früher das Volumen beliebig ausweiten, weil ihnen Eigenmittel fehlen.»

Mit Blick auf die Geldpolitik sagt er: Die Geldmenge M0 sei von über 700 auf jetzt noch etwa 500 Milliarden Franken gesunken. «Die Banken haben gar nicht mehr das Geld, um das Hypothekarvolumen so stark zu erhöhen wie früher», so Scognamiglio. Das führe dazu, dass bestehende Kunden gepflegt würden, während Wachstumsziele der Banken und Expansion gebremst seien.

Finma bleibt bei ihrer Einschätzung

Die Sprecherin der Finma weist aber darauf hin, dass weder steigende Immobilienpreise noch tiefe Zinsen die Risiken wirklich minimieren würden. Wörtlich heisst es in der Stellungnahme: «Die derzeit relativ tiefen Zinsen führen zwar zu einer gewissen Reduktion der unmittelbaren Tragbarkeitsrisiken, können aber gleichzeitig zu einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise beitragen.» Die Immobilienpreise, die anhaltend hoch und seit 20 Jahren stark gestiegen seien, stellten weiterhin ein Hauptrisiko dar und hätten auch einen Einfluss auf die Tragbarkeitsrisiken. «Mittel- bis langfristig kann ein erheblicher Zinsschock nicht ausgeschlossen werden, welcher durch die Kombination von hohen Immobilienpreisen und lockeren Kreditvergabekriterien zu bedeutenden Ausfällen führen könnte», so die Beurteilung der Finma.

Fazit: Die Warnung der Finma ist ernst zu nehmen, doch auch die regulatorischen Instrumente verdienen eine kritische Überprüfung. Zwischen zu laxen Praktiken und überzogener Regulierung liegt ein schmaler Grat.