- Von Jürg Zulliger

Der Analyst Zoltan Szelyes bringt es in seinem jüngsten Newsletter für Macro Real Estate auf den Punkt: «There is no alternative to real estate» – kurz: TINA. Noch vor einem oder zwei Jahren habe es überhaupt nicht danach ausgesehen, dass Immobilienanlagen erneut derart in den Fokus rücken könnten. Doch im aktuellen Umfeld spielt der Vertrauensverlust gegenüber dem US-Dollar eine zentrale Rolle, was den Schweizer Franken stärkt. Dies wiederum könnte laut Szelyes zu einer Phase negativer Inflation führen. Die Inflationsrate sei bereits so tief, dass in der Schweiz noch dieses Jahr wieder Negativzinsen Realität werden könnten.

«Wir haben aktuell die stärkste Negativzins-Erwartung seit dem Ende der Negativzinsen», heisst es in der Maiausgabe seiner monatlichen Analysen. Szelyes verweist dabei auf das Pricing gewisser SARON-Futures. Demnach seien Negativzinsen bereits mit einer Wahrscheinlichkeit von über 50 % eingepreist.

Keine Alternative zu Immobilien – trotz sinkender Renditen

Auch die aktuellen Zinsen von Schweizer Obligationen stützen gemäss Szelyes die Rückkehr zur TINA-These: Es gebe keine Alternative zu den Immobilienanlagen. In seinem Bericht heisst es wörtlich: «Investoren, die Ausschüttungsrenditen suchen, kommen an Schweizer Immobilien nicht vorbei, sei dies in Form von direkten oder indirekten Anlagen.» Die Ausschüttungsrenditen seien allerdings auch hier mittlerweile ziemlich mager – insbesondere bei Wohnliegenschaften.

Das wieder deutlich gestiegene Interesse an Immobilien hat gemäss Szelyes zwei zentrale Auswirkungen: Erstens stehen im Bereich der Kapitalbeschaffung wieder reichlich Mittel zur Verfügung. Zweitens zeigt sich ein deutlicher Nachfrageüberschuss auf dem Transaktionsmarkt. Das belegen auch verschiedene Expertenumfragen, die Szelyes zitiert. Die Stimmung sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsliegenschaften habe sich aufgehellt – wobei vor allem der Markt für Wohnimmobilien ausgesprochen positiv eingeschätzt werde.

Bei kommerziellen Liegenschaften herrsche hingegen nach wie vor eine gewisse Skepsis. Dennoch zeichne sich auch hier eine mögliche Trendwende ab: Eine knappe Mehrheit von Experten erwartet derzeit eher noch sinkende als steigende Preise.

Kommerzielle Immobilien im Fokus internationaler Investoren

Noch offen ist die Frage, wie künftig der Zugang für ausländisches Kapital in den Schweizer Noch offen ist die Frage, wie künftig der Zugang für ausländisches Kapital in den Schweizer Immobilienmarkt geregelt wird. Der Bundesrat hat hierzu einen Vorschlag für eine Verschärfung der Lex Koller unterbreitet. Entsprechend heisst es in Szelyes’ Analyse: «Aufgrund der Lex Koller fokussiert sich die internationale Nachfrage auf kommerzielle Immobilien.» Und weiter: «Kommerzielle Immobilien an Toplagen respektive Prime-Lagen in der Schweiz sind weiterhin ein sicherer Hafen für Schweizer und internationale Investoren.»

Eine weitere Schlussfolgerung lautet: «Wir gehen jedoch davon aus, dass das Segment der Geschäftsliegenschaften auch jenseits des Prime-Segments profitieren dürfte. Anleger werden das beschaffte Kapital kaum im Wohnsegment anlegen können.» Man erwartet daher für das zweite Halbjahr, dass das Kapital seinen Weg auch in den kommerziellen Sektor findet.

Immobilienfonds im Aufwind – aber Vorsicht bei Bewertungen

Der Monat Mai brachte auch für indirekte Immobilienanlagen wie Immobilienfonds positive Zahlen. Die Kurse von Immobilienaktien hätten sich zwar nach einer starken Rally seit Anfang Jahr konsolidiert. Doch die kotierten Immobilienfonds zeigten angesichts der rückläufigen Zinsen eine Performance von über 3.5 %. Fonds mit Fokus auf Wohn- und Geschäftsliegenschaften bewegten sich in ähnlichem Rahmen, was laut Szelyes darauf schliessen lässt, dass der Kursanstieg durch allgemeine Bewegungen im Sektor getrieben war.

Gleichzeitig mahnt der Analyst zur Vorsicht: «Aktuell sehen wir trotz TINA, dass die Agios und Prämien nun etwas überschossen haben.» Seine Empfehlung: Wer nicht gezwungen sei, in diesem Umfeld Kapital anzulegen, sollte mit Zukäufen noch etwas zuwarten. Denn selbst bei einem erneuten Negativzinsumfeld sei das Aufwärtspotenzial bei solchen Bewertungsniveaus bereits deutlich limitiert.

Immobilien im Fokus der Investoren: Vier zentrale Thesen

1. Wohnimmobilien bleiben gefragt:
Die Stimmung für Schweizer Wohnimmobilien ist trotz regulatorischer und politischer Risiken sowie tiefer Renditeniveaus weiterhin sehr positiv. Dies ist vorwiegend durch die Rückkehr von TINA («There is no alternative to real estate») getrieben – mangels attraktiver Alternativen, insbesondere im Anleihesegment.

2. Kommerzielle Immobilien im Aufwind:
Da Kapital nicht ausschliesslich im Wohnsektor platziert werden kann, rücken kommerzielle Immobilien stärker in den Fokus. Für das zweite Halbjahr 2025 wird mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens gerechnet. Auch das Interesse ausländischer Investoren steigt, insbesondere wegen des Wunschs nach einem Exposure in Schweizer Franken.

3. Schwierige Finanzierungsbedingungen:
Die Finanzierungsmärkte bleiben insbesondere für kommerzielle Liegenschaften, Bauprojekte oder komplexe Transaktionen angespannt. Die Margen steigen in diesem Segment weiter – entgegen den Erwartungen im Basel-III-Kontext.

4. Basel-III-Vorgaben wirken nicht wie erwartet:
Obwohl kommerzielle Immobilien mit tiefer Belehnung unter Basel III eigentlich profitieren sollten, zeigt sich derzeit das Gegenteil: Gerade diese Objekte sind aktuell besonders schwierig zu finanzieren.

Quelle:
Macro Real Estate Newsletter, Mai 2025 – Zoltan Szelyes