- von Jürg Zulliger

Schon in den 1990er-Jahren erschienen Studien, die sich mit den hohen Wohnbaukosten und der mangelnden Erschwinglichkeit von Wohneigentum auseinandersetzten. Seither gab es natürlich konjunkturelle Schwankungen, doch die Problematik hat sich jüngst noch einmal deutlich akzentuiert: Laut einer neuen Studie der Immobilienökonomen der UBS liegen die eigenen vier Wände nur noch für einen kleinen Teil der Wohnbevölkerung im Bereich des Machbaren. Während sich vor 20 Jahren rund 60 % aller Haushalte das damalige Median-Eigenheim leisten konnten, liegt der Anteil aktuell noch bei schätzungsweise 15 %. Dies entspricht einer Grössenordnung von etwa 660’000 Haushalten.

Wer den Traum vom Eigenheim dennoch nicht aufgeben will, muss in eine preisgünstige Region abseits der grossen Agglomerationen ausweichen. Das zusehends verbreitete «ortsunabhängige Arbeiten spielt ihnen dabei in die Karten», wie die Ökonomen der UBS festhalten. Denn die Interessenten für ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung sind heute eher bereit, längere Pendlerdistanzen in Kauf zu nehmen.

Das hat Folgen für den Immobilienmarkt: Im Jahr 2023 haben sich die Eigenheime in an sich preisgünstigen Regionen wie in der Ostschweiz sowie im Kanton Freiburg mit rund 4 % überdurchschnittlich verteuert. Umgekehrt sind die Preise in den ohnehin schon teuren Regionen in den Zentren weniger stark gestiegen. Im Raum Genf und Basel sind die Eigenheimpreise sogar leicht gesunken.

Wohneigentum wird teurer

Paradoxerweise werden die Preise für Wohneigentum trotzdem weiter steigen. Das Angebot auf dem Markt bleibt knapp, und es gibt doch eine ansehnliche Gruppe von potenziellen Käuferinnen und Käufern. Dazu zählen unter anderem zahlungskräftige Personen aus dem Ausland. Auch das starke Wachstum der oberen Einkommen ist ausreichend gross, um weitere Preisanstiege zu ermöglichen, schreiben die Autoren der Studie. Sie rechnen für das Jahr 2024 aus diesen Gründen mit einem leichten Anstieg der Preise. Bei Eigentumswohnungen ist von einem Plus von 1,5 % die Rede, bei Einfamilienhäusern wird ein Preiszuwachs von etwa einem Prozent erwartet.

Die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt stabilisiert sich etwas, weil der Referenzzins für die Mietzinskalkulation nicht weiter steigt. Die ausgesprochene Knappheit an Mietwohnungen sorgt aber anhaltend für steigende Angebotsmieten, und immer mehr Haushalte verzeichnen eine steigende Wohnkostenbelastung – am meisten diejenigen, die umziehen wollen oder müssen. Die Angebotspreise im Schweizer Mietwohnungsmarkt sind letztes Jahr um rund 5 % gestiegen.

Attraktive Kapitalanlage

Trotz der starken Nachfrage bleibt die Wohnbautätigkeit bekanntlich unzureichend. Dabei gäbe es auch aus finanztechnischer Sicht durchaus triftige Gründe, dass Schweizer Investoren in den Wohnungsbau investieren. Denn die aktuellen Marktwerte von Mehrfamilienhäusern in der Schweiz haben sich stabilisiert. Die Autoren rechnen damit, dass sie ab 2025 wieder auf einen Wachstumspfad zurückkehren könnten.

Die tiefe Wohnbautätigkeit hat einerseits zyklische Ursachen. Anlegern stehen andere ertragsorientierte und sichere Anlagemöglichkeiten offen. Zugleich führe aber das Raumplanungsgesetz zu einer strukturellen Verlangsamung der Bautätigkeit, schreiben die Autoren. Und weiter heisst es: «Ein Grossteil der verbleibenden Wohnbauparzellen ist schlecht erschlossen oder im bestehenden Siedlungsgebiet stark zerstückelt, was Grossüberbauungen zusehends erschwert.»

Politische Blockaden

Bezeichnend ist die Tatsache, dass letztes Jahr rund 46’000 neue Wohneinheiten projektiert wurden, aber die Behörden nur Baubewilligungen für weniger als 35’000 neue Wohnungen erteilten. Strukturelle Hürden durch zunehmende Regulierung und Einengung stehen einer Erholung der Bautätigkeit offenbar im Weg. Eine gewisse Einigkeit besteht darin, dass die regulatorischen Hürden, die nicht ausufernde Flut an Vorschriften und die Unsitte von Einsprachen und Baurekursen wesentliche Ursachen der Wohnbaumisere sind. Bei den Lösungsansätzen gehen die Meinungen allerdings weit auseinander. Orientierungslosigkeit und Schuldzuweisungen würden überwiegen, schreiben die Autoren. So sieht es derzeit aus, als ob die Rahmenbedingungen sowie die ideologisch gefärbten politischen Debatten nicht auf eine rasche Besserung hoffen lassen. So ist auch das Fazit der Autoren: «Stattdessen sind wir in den Fängen unterschiedlicher Ideologien und Interessen der politischen Parteien verstrickt.»

*) Quellen: https://www.ubs.com/global/de/media.html