- Von Jürg Zulliger

Martin B., Eigentümer eines 120-jährigen Wohnhauses in Winterthur, kennt die Tücken von Baueinsprachen und Rekursen nur allzu gut. Ursprünglich plante er, das alte Gebäude durch ein modernes, energieeffizientes Haus zu ersetzen und die Wohnfläche zu verdoppeln. Doch sein Vorhaben, das 800 Quadratmeter grosse Grundstück zu verdichten, wurde durch den Rekurs einer Nachbarin und eine endlose Liste von Auflagen und Änderungen vereitelt. Diese Hindernisse führten zu erheblichen Mehrkosten, Verzögerungen und letztendlich gar zu Verhandlungen vor dem Baurekursgericht.

400’000 Franken verloren

Nicht nur die bürokratischen Hürden machten den Plänen des Privatinvestors einen Strich durch die Rechnung, sondern auch die steigenden Baukosten. Ursprünglich kalkulierte er mit 3,6 Millionen Franken, doch plötzlich beliefen sich die Kosten auf 4,5 Millionen. Nach aufwendigen Fachgutachten rund um Geologie und Hochwasserschutz stiegen die Ausgaben sogar auf 6,8 Millionen Franken – und das für bloss sechs Wohneinheiten! Angesichts dieser finanziellen Belastungen und der anhaltenden Komplikationen musste Martin B. letztendlich resignieren. Das Resultat: zwei Jahre Arbeit, komplexe Planungen sowie ein Rechtsstreit mit Gesamtkosten von 400’000 Franken. Das Fazit von Martin B. ist klar: «Nie wieder bauen!»

Ortswechsel, ein ruhiges Wohnquartier in Regensdorf ZH. Hier wohnt der pensionierte Architekt Werner K. In der Nähe besitzt er eine Parzelle mit 2’000 Quadratmeter unbebautem Wohnbauland. Obwohl Werner K. in seinem Berufsleben Erfahrungen mit Hunderten von Bauprojekten sammelte, reicht es ihm jetzt. Bauen? «Niemals.» Diesen Stress will er sich nicht mehr antun. Die Vorstellung von Einsprachen, Streitigkeiten mit Nachbarn und den bürokratischen Hürden des Baugenehmigungsverfahrens lässt ihn zurückschrecken. «Das Land behalte ich aber als Vorsorge und Kapitalanlage für meine Familie und unsere Kinder», sagt er.

Private auf dem Rückzug

All dies wirft ein bezeichnendes Licht auf die Komplexität und Frustrationen, die heute mit Bauvorhaben verbunden sind. Die Ökonomen von Raiffeisen Schweiz haben rund eine Million Baugesuche der letzten Jahre statistisch ausgewertet. Dabei ging es unter anderem um die Frage, welches Gewicht private Investoren noch haben – sei es beim Bau von Einfamilienhäusern oder bei der Realisierung von Mehrfamilienhäusern. Die Zahlen bestätigen, dass immer mehr Private die Finger von Bauprojekten lassen: Während 2001 noch 40 Prozent der Baugesuche auf das Konto von Privaten gingen, waren es 2023 noch gerade bescheidene 18 Prozent. Als einer der Gründe gelten immer komplexere und längere Bewilligungs- und Planungsverfahren.

Das bestätigt Professor Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Institute an der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich: «Auf dem Land sieht es sicher anders aus. Aber in den grossen Agglomerationen und an den Hotspots in den Städten ist die Komplexität des Bauens für Private kaum noch zu bewältigen.» Typischerweise seien diejenigen Investoren, die privat Land und Immobilien besitzen, im Alter 55+ und 60+. «So liegt angesichts der Schwierigkeiten der Gedanke nahe, Immobilien zu verkaufen», erklärt Peter Ilg. Damit sparen sich die Privaten den Aufwand und den Ärger. In Familien ist es im Übrigen einfacher, den Nachkommen später Cash oder andere Anlagen anstelle von Immobilien weiterzugeben und zu vererben.

Dabei fällt weiter ins Gewicht, dass Projekte in den Städten heute Dimensionen annehmen, die die Möglichkeiten von Privaten ohnehin übersteigen. Sie bauen und besitzen in der Regel kleine Mehrfamilienhäuser mit vier bis sechs Wohnungen. «Im Zug der Verdichtung werden die Projekte in den Zentren immer grösser. Damit steigt auch der Kapitalaufwand», so Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz. Zugleich sind die Risiken in der Projektentwicklung gestiegen, unter anderem wegen einer Flut von Einsprachen, mit denen heute in schon dicht bebauten Zonen etwa jedes zweite Vorhaben konfrontiert ist.

Den Risiken und dem hohen Kapitaleinsatz stehen aber geschmälerte Erträge gegenüber, gerade bei Privatpersonen. Wenn eine Immobilie einmal gebaut ist, bringt die Vermietung zwar regelmässige Erträge ein. Doch wer ein solches Anlageobjekt im Privatvermögen hält, muss damit rechnen, dass der Fiskus zulangt. Die Mieteinnahmen unterliegen selbstverständlich der Einkommenssteuer, und diese werden zu Erwerbs- oder Renteneinkommen von Privatpersonen addiert. Je nach Steuerprogression kann dies zu einer sehr hohen Steuerbelastung führen, da die zusätzlichen Einkünfte die Gesamtrechnung beeinflussen.

Marktanteil geht zurück

All dies hat zur Konsequenz, dass der Marktanteil der Privatpersonen auf dem Schweizer Mietwohnungsmarkt rückläufig ist. Nehmen wir als Beispiel die Stadt Zürich: Während 2014 die Privaten («natürliche Personen») 76’100 Wohnungen besassen, waren es 2023 nur noch 68’700 Einheiten. «Auf dem Land dürfte der Anteil der Privaten noch grösser sein», sagt dazu der Experte von Raiffeisen Fredy Hasenmaile. Doch insgesamt zeigt sich für die ganze Schweiz das gleiche Bild: Investitionen in Wohnbauten werden für Private zunehmend unattraktiv, und sie ziehen sich zurück. Der Anteil der Privaten am gesamten Mietwohnungsmarkt der Schweiz ist von 49 Prozent im Jahr 2017 auf 44,5 Prozent im Jahr 2023 gesunken.

Der Rückzug der Privaten aus dem Baugeschehen blieb lange unbemerkt, da professionelle Anbieter einsprangen. «In der Tiefzinsphase waren Investments in Immobilien praktisch alternativlos», so Fredy Hasenmaile. Doch nun haben auch institutionelle Anbieter und Immobilienfirmen mit Inflation, steigenden Baukosten und höheren Zinsen zu kämpfen. Vor allem fällt bei den institutionellen Investoren ins Gewicht, dass ihnen im aktuellen Umfeld vermehrt Alternativen offenstehen, seien es Obligationen oder andere sichere Investments.

Fazit: Die Knappheit auf dem Wohnungsmarkt dürfte also anhalten, die Mieten werden weiter steigen. Ein Trend, dass die Investitionen im Wohnbau wieder mehr Fahrt aufnehmen, erscheint derzeit unwahrscheinlich.

Weniger private Einfamilienhäuser

Bei privaten Bauherren ist übrigens die Bautätigkeit in allen Segmenten des Wohnungsbaus rückläufig. Sie planen nur noch jede zehnte Mietwohnung und auch beim Stockwerkeigentum nimmt ihr Engagement ab. Der Bau von Einfamilienhäusern in Eigenregie wird immer seltener realisiert, hauptsächlich aufgrund sehr hoher Kosten und aufgrund der praktisch nicht mehr vorhandenen Reserven an Bauland. Wörtlich heisst es dazu in der Studie von Raiffeisen: «Die hohen Baulandpreise sowie die Ächtung des Einfamilienhauses unter dem neuen raumplanerischen Paradigma verbauen nun vielen Privathaushalten ihren Einfamilienhaustraum.»

Wenn überhaupt entstehen neue Einzel- respektive Einfamilienhäuser unter der Federführung von professionellen Bauträgern, Projektentwicklern und Investoren; diese wiederum bevorzugen je nach Lage und Zonenordnung andere Wohnformen, insbesondere Stockwerkeigentum oder Mietwohnungen. Auffallend ist laut Fredy Hasenmaile von Raiffeisen aber auch, dass heute die meisten Schweizerinnen und Schweizer weniger Eigenleistungen erbringen können oder wollen. Die Zeiten, als die Leute am Wochenende noch selbst auf der eigenen Baustelle arbeiteten, sind wohl vorbei. Oder zumindest kommt es weniger oft vor, dass die privaten Bauherrschaften auch noch umfassende eigene Kompetenzen einbringen – quasi Bauherr, Bauleiter, Bodenleger, Maler und Gipser in Personalunion. All diese Faktoren tragen dazu bei, dass die Anzahl neu erbauter Einfamilienhäuser in den letzten zehn Jahren von 12’000 auf 6’000 halbiert wurde.