- Von Jürg Zulliger

In der Schweiz sind Mietregulierungen bei Neubauten sowie bei Renovierungen und Erweiterungen auf dem Vormarsch. Diese Praktiken, die in der Romandie bereits seit Langem bekannt sind, gewinnen auch in der Deutschschweiz an Bedeutung.

Ein prominentes Beispiel ist die Basler Wohnschutzinitiative, deren konkrete Anwendung neulich für Schlagzeilen sorgte. Die Baloise-Versicherung, einer der grössten Vermieter in Basel-Stadt, hat angekündigt, geplante Renovierungsprojekte aufgrund der geltenden Rahmenbedingungen nicht mehr umzusetzen. Ein beispielloser Schritt, wenn man bedenkt, dass die Baloise über 1000 Wohnungen in Basel-Stadt besitzt. «Unter den gegebenen Rahmenbedingungen des Basler Wohnschutzes haben wir die geplanten Renovationsprojekte in Basel-Stadt auf Eis gelegt», sagte Matthias Henny, Chief Investment Officer der Baloise, gegenüber der «Basler Zeitung».

Eingriffe in Mietzinspolitik

Auch im Kanton Zürich wird eine ähnliche Politik verfolgt. Hier sieht eine Initiative der SP vor, dass Gemeinden neue Vorschriften zum Wohnschutz erlassen können, einschliesslich einer Genehmigungspflicht für Abriss von Gebäuden, Umbauten und Renovierungen sowie für Zweckänderungen. Die Genehmigung kann mit temporären Auflagen zur Begrenzung der Mietpreise verbunden werden (wörtlich heisst es: «… Auflagen zur Begrenzung der Mietzinse»). Im Übrigen hat die Stadt Zürich bereits im Jahr 2011 eine Vorlage angenommen, die eine starke Erhöhung des gemeinnützigen Anteils im Wohnungsbau vorsieht. Demnach hat sich die Stadt das Ziel gesetzt, dass bis im Jahr 2050 ein Drittel aller Mietwohnungen im Eigentum gemeinnütziger Bauträger sein soll.

Das Beratungsunternehmen Wüest Partner stellte neulich eine detaillierte Übersicht sowohl für die grösseren Städte wie Zürich, Genf, Lausanne, Basel etc. als auch für die kleineren und mittleren Städte zusammen. Thun und Schaffhausen wollen zum Beispiel den Anteil gemeinnütziger Bauträger ebenfalls erhöhen (Link unten).

Staatliche Eingriffe in den Schweizer Wohnungsmarkt sind nicht neu, aber sie haben in jüngster Zeit an Intensität zugenommen. Frühere Massnahmen konzentrierten sich auf die Bereitstellung und Förderung von preisgünstigen Wohnungen durch eine aktive Bodenpolitik, subventionierte Darlehen und Fördermittel sowie gesetzliche Meldepflichten. Neue Initiativen zielen nun auf direkte Mietvorschriften bei Neubauten, Ersatzneubauten, Umbauten oder nach Sanierungen ab. So sind Eigentümer, insbesondere in städtischen Gebieten, zunehmend mit Mietpreisvorschriften konfrontiert. In Grossstädten wie Genf, Lausanne, Basel, Bern und Zürich sind solche Gesetze schon länger bekannt.

Zug: 40 Prozent im preisgünstigen Segment

Ein neues Beispiel aus dem Jahr 2023 ist die Stadt Zug. Nach der Annahme einer Volksinitiative wird hier verlangt, dass in verdichteten Gebieten mindestens 40 Prozent der neu erstellten Wohnungen im preisgünstigen Segment liegen.

Diese zunehmenden staatlichen Eingriffe könnten jedoch das Interesse an Investitionen dämpfen. Infolge höherer Zinsen, einer starken Bauteuerung, vermehrter Baurekurse und verschärfter Baugesetze ist vor allem der Neubau von Wohnungen bereits stark rückläufig. Eine weitere Ausdehnung der Regulierung könnte daher negative Auswirkungen auf den Wohnungsbau haben.

Die Erneuerung und der Ausbau des Wohnungsbestandes in den Städten werden zunehmend bedrängt, der Zustand des Wohnungsbestandes gerät unter Druck. Vor allem aber wird das Gros der Wohnungsnachfrage fehlgeleitet in Gebiete, die weniger gut erschlossen und versorgt sind als die Städte. Aus raumplanerischer und volkswirtschaftlicher Sicht eine problematische Entwicklung, so die Schlussfolgerung der Experten.

Hier die Übersicht über die steigende Zahl von staatlichen Eingriffen in der ganzen Schweiz:

Zunehmende Mietregulierungen in Städten: Die grosse Übersicht (wuestpartner.com)