- Von Jürg Zulliger

Es ist eine der grössten Herausforderungen für die Stadtplanung, die künftige Siedlungsentwicklung und die Immobilienbranche: Kann der allseits vorgebrachte Wunsch, das starke Bevölkerungswachstum in der Schweiz durch eine Entwicklung nach innen, bewältigt werden? Einer der wichtigsten Grundsätze der Raumplanung lautet, haushälterisch mit den verfügbaren Ressourcen umzugehen und eine weitere Zersiedlung der Landschaft zu verhindern. Bloss ist heute allen Fachleuten klar, die praktische Erfahrung im Wohnungsbau haben, dass Nachverdichtungen, Ersatzneubauten, Gestaltungspläne etc. in den urbanen Zentren mit hohen Hürden verbunden sind und viel Zeit beanspruchen. Die Raumplanung lenkt die Entwicklung just in bestehende Siedlungsgebiete, wo Bewilligungsverfahren am meisten Zeit in Anspruch nehmen und ausgesprochen konfliktträchtig sind.

Agglomerationen liegen vorne

Zahlen des Beratungsunternehmens Wüest Partner zeigen, dass die angestrebte Verdichtung in den letzten Jahren vor allem in Agglomerationsgemeinden vorangekommen ist. Robert Weinert, Ökonom bei Wüest Partner, sagt dazu: «Die Dynamik der baulichen Verdichtung und der Bewohnerdichte spielt sich derzeit in den Agglomerationsräumen im Raum Zürich, in Kriens, teils aber auch in Lausanne und in Genfer Vororten ab.»

Schauen wir uns kurz die Zahlen zur Bewohnerdichte pro Hektar Bauzone an: Das absolute Vorzeigebeispiel ist in diesem Ranking die Zürcher Agglomerationsgemeinde Bülach. Keine andere Schweizer Gemeinde hat ihre Bewohnerdichte zwischen 2017 und 2022 in diesem Ausmass erhöht. Laut den Zahlen von Wüest Partner liegt die Zunahme bei rund 18 %. Auf Rang zwei liegt Kloten mit 7,4 % mehr Bewohnerinnen und Bewohnern pro Hektar Bauzone. Es folgen Schlieren, Bulle und Nyon.

Von den grösseren Städten sind auch Winterthur mit 4,8 % sowie Zürich mit einem Plus von 3,9 % relativ weit vorne. Die Tabelle mit den 50 grössten Gemeinden zeigt aber auch, dass die Verdichtung und die Entwicklung nach innen an vielen Standorten kaum vom Fleck kommt. In Locarno, in St. Gallen, in Thun, in Biel und Bern stagniert die Bevölkerungsdichte bestenfalls oder sie ist sogar rückläufig.

Verdichtung: Sind Potenziale umsetzbar?

Wenn wir von der 10-Millionen-Schweiz sprechen, muss einiges zusammenkommen, um das Wachstum bewältigen zu können. Es braucht ja nicht nur ausreichend Wohnraum an den richtigen Standorten, sondern immer auch den Ausbau der Infrastruktur und der Erschliessung. Die Gemeinden müssen neue Schulhäuser planen und erstellen, das Angebot für Freizeit und Erholung ausbauen etc.

Analysieren wir die Zahlen für die Stadt Zürich: Ende 2023 zählte die grösste Stadt der Schweiz 447’000 Einwohnerinnen und Einwohner. In den aktuellen Bevölkerungsprognosen der Stadt Zürich geht man von einer Grössenordnung von etwa 70’000 bis 80’000 zusätzlichen Personen bis im Jahr 2040 aus. Teils wird in der Kommunikation auch die Grössenordnung von 100’000 Personen als Teil der kommunalen Richtplanung erwähnt.

Andreas Rupf befasst sich seit Jahren intensiv mit Stadtentwicklung und -planung, er leitet unter anderem das MAS-Programm in Raumentwicklung sowie die Angebote von ETH RAUM. Der Experte kommt aufgrund neuer Zahlen zum Schluss, dass der Saldo von Neubau und Abbruch von Wohnungen reichen könnte, um das benötigte Wachstum sicherzustellen. «Wenn wir von einer Belegung von zwei Personen pro Wohneinheit ausgehen, dann wird man die für das erwartete Wachstum notwendigen rund 4000 zusätzlichen Einwohnerinnen und Einwohner erreichen können – sofern die Bautätigkeit in etwa gleich bleibt», betont der Experte.

Verdichtung: Vorsicht mit voreiligen Schlüssen

Seine Untersuchungen zeigen aber auch, dass die Verdichtung ein höchst anspruchsvolles Unterfangen ist. Die Stadt wird optisch dichter, aber wie viel Prozent mehr Wohnungen braucht es wirklich, um von einer Personenverdichtung zu sprechen? Die meisten Fachleute sind sich natürlich im Klaren darüber, dass in den letzten Jahrzehnten der Konsum an Wohnfläche pro Person massiv zugenommen hat.

Interessant ist dabei die Feststellung, dass beim Glasi-Areal in Bülach, das in der Vorzeigegemeinde wesentlich zur Verdichtung der letzten Jahre beigetragen hat, die durchschnittliche Belegung pro Haushalt bei rund zwei Personen liegt. Andreas Rupf sagt dazu: «Der Trend von mehr Ein-Personen-Haushalten und Kleinhaushalten verdeutlicht, dass wir proportional mehr Wohnungen brauchen, um die gleiche Anzahl Personen unterzubringen.» Die Zahlen für die Stadt Zürich zeigen, dass heute bei Neubauwohnungen tendenziell weniger Familien mit Kindern einziehen, als dies in früheren Bauperioden der Fall war. Die Zahl der Personen im Rentenalter bleibt hingegen ungefähr konstant.

Die Schlussfolgerung ist klar: «Wenn wir eine Verdichtung im Sinne des Raumplanungsgesetzes verfolgen, müssen wir mehr Personen auf gleich viel Fläche unterbringen», so Andreas Rupf. Ältere Wohnungen weisen in aller Regel eine höhere Belegung als Neubauten auf.

Ein Beispiel:

Bestand 100 Wohnungen Baujahr 1970, Belegung gemäss Referenz einer aktuellen Überbauung pro Wohnung à 2,45 Personen = 245 Personen
Ersatzneubau mit +20 % mehr Wohnungen gegenüber dem Bestand = 120 Wohnungen à 2,0 Personen pro Haushalt = 240 Personen

Entstehen in einem Verdichtungsgebiet mit Abbruch und Ersatzbauten 20 % mehr Wohnungen als im Bestand, werden durch die genannten gesellschaftlichen Trends keine zusätzlichen Personen Wohnraum finden. Schlussendlich erreicht man bei diesem Beispiel eine Reduktion um fünf Personen. «Es entsteht eine Bauvolumenverdichtung, aber keine Personenverdichtung», erklärt Andreas Rupf.

Zudem ist er insofern vorsichtig mit voreiligen Schlüssen bei Innenverdichtungen: Selbst eine deutliche Vergrösserung des Bauvolumens, die Schaffung von mehr Wohnungen und auch eine höhere Bauweise tragen nicht notwendigerweise dazu bei, dass pro Hektar Bauzone tatsächlich mehr Menschen dort leben werden.

Was können wir für Schlüsse daraus ziehen? Der Pro-Kopf-Verbrauch an Wohnfläche kann nicht einfach weiterwachsen wie bisher, im Gegenteil. Den Wohnflächenkonsum zu steuern, gilt allerdings als schwierig. Denn hier sind wir bei der ganzen Komplexität des Wohnungsmarkts und regulatorischer Eingriffe. «In den Städten halten immer mehr Regulierungen Einzug», warnt Andreas Rupf. Er verweist unter anderem auf die Stadt Zug, die aufgrund eines Volksentscheids bei neu erstellten Wohnungen einen Anteil von 40 % im preisgünstigen Segment fordert. Ein solcher Eingriff kann unter dem Aspekt des Flächenkonsums durchaus eine positive Wirkung haben – preisgünstig wird Wohnraum unter anderem dann, wenn man sich bei der Wohnfläche einschränkt und wenn man auf einen gehobenen Standard verzichtet.

Es besteht aber auch die Gefahr, dass es mit zusätzlichen Regulierungen bei zugleich steigenden Baukosten, vermehrten Einsprachen sowie steigenden Zinsen zu Fehlleitungen im Wohnungsmarkt kommt. Für Andreas Rupf ist klar, was die Kehrseite dieser Eingriffe ist: «Die Investoren weichen in weniger komplexe Gebiete aus, die aber auch schlechter erschlossen sind als die Standorte in den Städten.»

Lösungen für die Stadtentwicklung

Viele ältere Menschen oder alleinstehende Personen in grossen Wohnungen ziehen deshalb nicht um, weil die Wohnungsmärkte in den Städten von ausgeprägter Knappheit geprägt sind. Ein Wohnungswechsel ist de facto kaum möglich oder dann zu einem hohen Preis – weil die Wohnungen auf dem Markt an guter Lage massiv teurer sind als diese im Bestand. Besonders in Städten wie Genf und auch in anderen Zentren gibt es grosse Differenzen zwischen den Bestandesmieten und den Angebotsmieten. Dieser sogenannte Lock-in-Effekt heizt den Wohnflächenkonsum noch zusätzlich an.

Denkbar wären folgende Ansätze:

Anreize für flächenreduziertes Wohnen: Geeignete Instrumente wären flexiblere Bauvorschriften, finanzielle Förderprogramme, steuerliche Vergünstigungen, ein Ausnützungsbonus etc.
Oft diskutiert wird ein Mindestanteil an preisgünstigen Wohnungen – verbunden mit Auflagen. Dazu gehören zum Beispiel Einkommenslimiten mit Vorschriften zu einer Mindestbelegung der Wohnungen.

Wenn man sich die Ausgangslage unter ökonomischem Blickwinkel vergegenwärtigt, müsste die heute zu grosse Diskrepanz zwischen Angebotsmieten und Bestandesmieten diskutiert werden. Jedenfalls treten diese Probleme weniger auf, wenn eine gewisse Rotation möglich ist und die Angebotsziffer freier Wohnungen nicht zu tief ausfällt. Eine Revision des Mietrechts dürfte allerdings in den nächsten Jahren politisch schwer umsetzbar sein.

Was in der Schweiz noch wenig bekannt ist und auch nicht systematisch gefördert wird, ist der Tausch von Wohnungen; wer je nach Lebensphase oder Einkommen weniger Platz beanspruchen möchte, tauscht mit einem Haushalt, der gerade Zuwachs erhält und auf mehr Wohnfläche angewiesen ist. In der Praxis ist auch dieser Ansatz nicht einfach in die Tat umzusetzen. Schon allein bei Mietwohnungen wird es sehr komplex; denn alle beteiligten Vertragsparteien (d. h. Mieter und Vermieter) müssen einverstanden sein. Und wenn überhaupt klappt es nur, wenn die Wohnungen zu ähnlichen Vertragsbestimmungen vermietet werden und der Tausch für beide Seiten finanziell Sinn ergibt.

Fazit: Bei praktisch allen Umsetzungen geraten wir bald einmal in einen Clinch zwischen übergeordneten Interessen und der individuellen Mobilität und Entscheidungsfreiheit. Denn schliesslich wollen die meisten Menschen frei entscheiden können, wann sie umziehen und wie sie sich als Familie und Lebensgemeinschaft organisieren wollen.