Ein Finanzierungsmodell ausserhalb der klassischen Bankeninstitute gewinnt in der Schweiz zunehmend an Bedeutung. Private Debt bietet zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilienentwickler und professionelle Investoren. Was ist genau damit gemeint? Vereinfacht gesagt handelt es sich um Finanzierungen, die von Nicht-Banken stammen, also um nicht börsennotierte Fremdkapitalfinanzierungen, die über private Kreditgeber, Family Offices oder spezialisierte Fonds bereitgestellt werden. Diese alternative Finanzierungsquelle scheint im aktuellen Marktumfeld eine immer wichtigere Rolle zu spielen. Sie ist jedoch meist mit hohen Zinskosten sowie strukturellen und rechtlichen Herausforderungen verbunden.

Eigenmittelvorschriften mit Basel III: Neue Spielregeln für Banken

Anfang des Jahres trat in der Schweiz das Regelwerk «Basel III final» in Kraft, das unter anderem weitreichende Veränderungen bei der Eigenmittelunterlegung von Krediten umfasst. Im Immobilienbereich und bei Projektentwicklungen war es zum Beispiel bisher nicht üblich, zwischen Finanzierungen mit Belehnungen von 50 bis 60 Prozent und solchen mit höheren Belehnungen zu differenzieren. Im Wesentlichen gab es auch keine Unterscheidung, ob eine Bank Bestandsliegenschaften oder Projekte mit höheren unternehmerischen Risiken finanziert hat – etwa den Erwerb von Grundstücken oder Promotionen im Eigenheimbereich sowie Projektentwicklungen.

Mit der Einführung der neuen Regeln ändert sich dies. Etwas vereinfacht gesagt: Bei höheren Belehnungen und höheren Risikostufen müssen die Banken tendenziell mehr Eigenmittel unterlegen. Das macht solche Finanzierungen für die Banken weniger attraktiv, wodurch sie auch teurer werden. Verschiedene Experten und Unternehmer im Bereich von Projektentwicklungen schätzen, dass die Margen für solche Geschäfte deutlich steigen könnten. Teilweise ist von einer Verdoppelung oder gar Verdreifachung der Bankmarge die Rede.

Robin Müller, CEO des auf Private Capital spezialisierten Unternehmens Spectris, erklärt dazu: «Bei Projektentwicklungen in der Stadt Zürich gewähren die Banken heute noch Belehnungen von höchstens 60 oder in Ausnahmefällen von etwa 70 Prozent, abhängig vom Entwicklungsstadium.» Wer auf Fremdkapital angewiesen ist, sieht sich mit grossen Herausforderungen konfrontiert. Mancher erfahrene Projektentwickler und Investor spricht bereits von einem «Credit Crunch», einer Kreditklemme, wie sie auf dem Schweizer Markt kaum je zuvor gesehen wurde.

Basel III zwingt Banken dazu, die Risikogewichtung bei solchen Finanzierungen anzupassen und höhere Eigenkapitalquoten zu hinterlegen, insbesondere bei risikobehafteten Immobilienkrediten. Für professionelle Investoren hat dies einschneidende Konsequenzen, wie Müller erläutert: «So steigen nicht nur die Entwicklungs- und Finanzierungskosten. Entscheidend ist auch, dass höhere Belehnungen nicht mehr so attraktiv sind wie früher.»

Hinzu kommt, dass in Städten wie Zürich oder Genf die niedrigen Anfangsrenditen von unter drei Prozent die Finanzierung erschweren, wie Experte Robin Müller weiter ausführt: «Bei solch niedrigen Renditen ist es kaum möglich, die theoretisch ermittelte Tragbarkeit von Krediten bei einem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent zu erfüllen.» Dies führt dazu, dass die Banken aktuell meist in viel geringerem Umfang Finanzierungen bewilligen, als die Kunden es sich erhofft haben.

Die neuen Regeln hätten bereits Mitte 2024 zu einem «deutlich geringeren Risikoappetit» geführt, schreibt die Immobiliengesellschaft Swiss Prime Site (SPS) auf Anfrage. Doch grosse Gesellschaften mit einer vergleichsweise niedrigen Finanzierungsquote haben nach wie vor gute Voraussetzungen, sich über den Banken- und Kapitalmarkt sowie Hypotheken zu finanzieren. SPS strebt eine Finanzierungsquote von unter 40 Prozent an.

Anders sieht es bei privaten Investoren und Immobilienentwicklern aus. Joël Buntschu, Leiter Immobilien bei BDO, sagt dazu: «Es ist nun einmal so, dass einige Leute bei der Projektentwicklung von der Bank zu wenig Geld bekommen. Also sucht man solche Kanäle wie Private Debt oder Mezzanine-Finanzierungen. Allerdings sind grössere Finanzierungen, die jetzt auf diesem Weg zustande gekommen sind, noch selten zu sehen.» Joël Buntschu erwartet jedoch grundlegende Veränderungen, die allerdings nicht einfach umzusetzen sind. Eine logische Konsequenz wäre, dass ausländische Banken wie BNP Paribas oder die Deutsche Kommerzbank die Lücke füllen. Doch wir sind weit davon entfernt, dass sich die Lage bei der Geldbeschaffung dadurch entspannen würde.

Möglicherweise «dramatisch eng»

Joël Buntschu warnt vor einer drohenden Verschärfung der Kreditvergabe im weiteren Jahresverlauf. Aus den Gesprächen mit Bankvertretern sei ein klarer Trend für das Jahr zu erwarten, wie er ausführt: So hätten die Banken in den ersten Monaten des Jahres noch Spielraum, da sie das angestrebte Kreditvolumen für das Jahr noch nicht erreicht hätten. Doch diese Luft im Planungsspielraum werde voraussichtlich im Sommer knapp. «Sobald man dann etwa 80 Prozent des angestrebten Kreditvolumens erreicht hat, werden die Banken deutlich zurückhaltender. Dann könnte es sogar dramatisch eng werden», erklärt er.

Die erwartete Entwicklung könnte sowohl Investoren als auch Projektentwickler dazu zwingen, noch stärker auf alternative Finanzierungsmodelle wie Private Debt zurückzugreifen – trotz der hohen damit verbundenen Kosten.

Im Übrigen zeichnen sich international im Umfeld von Basel III ähnliche Tendenzen ab; die Experten von Wüest Partner schreiben dazu: «Im Jahr 2023 umfasst das vom Branchenverband INREV abgedeckte Fondsuniversum in der Anlageklasse Real Estate Private Debt 117 Fonds.» Das entspricht einer Steigerung von 68,4 Prozent innerhalb von vier Jahren.

Private Debt als «Booster» für Kapitalrenditen

Private Debt bietet ganz generell eine Alternative, indem es flexible, aber teurere Finanzierungslösungen bereitstellt, die teils auch als Mezzanine-Kredite strukturiert werden. Diese Mischform aus Eigen- und Fremdkapital besticht für Investoren durch schnellere Verfügbarkeit und geringere regulatorische Anforderungen im Vergleich zu Bankenlösungen. Für Immobilienentwickler und professionelle Investoren gelten diese Nachrangfinanzierungen oftmals als effektives Finanzierungsinstrument. Robin Müller betont, dass solche Finanzierungen für professionelle Anwender sowohl Kapitalrenditen steigern als auch Wachstumsprojekte erst möglich machen können.

«Diese Nachrangfinanzierungen sind günstiger als Eigenkapital. Professionellen Investoren dienen sie als Werkzeug, um mit weniger Kapital mehr Volumen zu erreichen und die Rendite zu steigern», erklärt Müller. Dadurch ist es möglich, mit Private Debt von beispielsweise zehn Prozent des Kapitalbedarfs das Eigenkapital effektiver einzusetzen.

Doch Private Debt wird nicht nur von Profis genutzt, sondern auch von Investoren, die kurzfristig oder als Überbrückung alternative Finanzierungsoptionen suchen, weil ihr Zugang zu Bankkrediten limitiert wurde. «Es gibt Kunden, die ein Problem haben. Sie brauchen relativ rasch neues Geld, weil sie zum Beispiel früher bei der Credit Suisse 80 Prozent Belehnung erhielten und jetzt bei keiner anderen Bank mehr als 70 Prozent bekommen», so Müller weiter. Investoren bzw. Käufer benötigen oft eine unkomplizierte und schnelle Lösung, weil sie auf konventionellem Weg mit sehr langen Prüfungsfristen seitens der Banken rechnen müssen.

Höhere Zinsen sind branchenüblich

Trotz der Flexibilität und vieler Vorteile bietet Private Debt keine günstigen Lösungen. Die Marge für nachrangige Kredite liegt deutlich oberhalb banktypischer Sätze. Experte Buntschu sagt dazu: «Wenn eine Bank bei einer Projektfinanzierung die Marge schon um ein oder zwei Prozent erhöht, sprechen wir bei Private Capital von sechs bis sieben Prozent. Solche Zinsen sind dort üblich.» Müller ergänzt, dass durchschnittliche Margen für solche Kredite im Bereich von 6 bis 9 Prozent liegen, zuzüglich Strukturierungs- und Anwaltskosten.

Die Strukturierung kostet je nach Komplexität auch noch 2 bis 3 Prozent. Dazu kommen Notariats- und weitere Gebühren, etwa für die Errichtung von Schuldbriefen etc. Müller betont, dass aufgrund der Besonderheiten und der hohen Anforderungen für solche Finanzierungen auch ein sehr hoher Aufwand zur Prüfung des Geschäfts und des Schuldners notwendig sei.

Solche Kosten führen dazu, dass diese Finanzierungen oft nur für kurze Zeiträume eingesetzt werden, idealerweise als Überbrückungslösungen. Die meisten Kunden haben natürlich alles Interesse daran, die Projektfinanzierung dann in einer späteren Phase durch einen konventionellen Kredit abzulösen. Experte Robin Müller sagt: «Die durchschnittliche Laufzeit unserer Finanzierungen beträgt etwa 18 Monate.» Weitere Details wie Zinsanpassungen (fix oder variabel), Amortisationen etc. sind Gegenstand von Verhandlungen und richten sich nach den individuellen Bedürfnissen und den teils kantonal unterschiedlichen Regulierungen.

Neue Hürde für den Wohnungsbau

Die Eigenkapitalvorschriften von Basel III erschweren nicht nur die Finanzierung von Projekten, sondern bringen auch unvorhergesehene Belastungen für den Immobilienmarkt mit sich. Ein wesentlicher Punkt, den Müller hervorhebt, ist die drohende Verknappung von Wohnraum durch ausbleibende Immobilienentwicklungen. «Im Schweizer Wohnungsbau fehlen etwa 40 000 bis 60 000 Wohnungen, um die starke Nachfrage zu decken.» Die neuen Eigenkapitalvorschriften erschweren Projekte und verteuern die Entwicklungskosten. «Höhere Kosten werden aber letztlich an die Mieter und Eigentümer weitergegeben, was die Preise weiter antreibt», warnt Experte Müller.

Weiter prognostiziert Müller, dass sich der Markt für nachrangige Finanzierungen in den kommenden Jahren stark ausweiten wird: «Das wird signifikant zunehmen. Ich glaube, es ist ähnlich wie bei Private Equity. Vor 15 oder 20 Jahren wollte das keine Pensionskasse und keine Anlagestiftung im Depot haben. Heute ist Private Equity ein absolut gängiges Investment.» Bei Private Capital ist mit hoher Wahrscheinlichkeit eine vergleichbare Entwicklung zu erwarten. Ein Blick auf etablierte Märkte wie Deutschland, die USA oder Großbritannien untermauert diese Einschätzung – denn in diesen Ländern ist Private Debt bereits zu einem standardisierten und anerkannten Finanzierungsinstrument geworden.

Gleichzeitig sieht Müller eine natürliche Begrenzung der klassischen Bankfinanzierung, die vor allem durch steigende Eigenkapitalanforderungen hervorgerufen wird. «Jede Bank, auch eine Großbank, hat nun einmal limitiertes Kapital, und sie überlegt sich, wo sie es profitabel einsetzen kann», erklärt er. Die Margen, die Banken beispielsweise bei einer konventionellen Immobilienfinanzierung erzielen würden, seien oft marginal. Und je mehr Eigenmittel hinterlegt werden müssen, desto mehr gehe dies zulasten der Attraktivität solcher Geschäfte.

Fazit

Diese finanziellen Restriktionen zwingen selbst grosse Institute dazu, ihr Kapital strategisch und unternehmerisch zu allokieren. Robin Müller sieht dies als weiteren Faktor, der Private Debt zunehmend zu einer attraktiven Finanzierungsalternative macht – sowohl für Investoren und Projektentwickler als auch für potenzielle Kapitalgeber. Die begrenzten Ressourcen der Banken schaffen somit Raum für die Weiterentwicklung von Private Debt als flexibles und wachstumsorientiertes Finanzierungsinstrument.

Private Debt schliesst Lücken, die durch die strengeren Regulierungen und eingeschränkten Angebote der Banken entstehen. Doch die Nutzung dieses Modells ist nicht ohne Herausforderungen. Die hohen Kosten und die komplexen Anforderungen an die Strukturierung solcher Kredite erfordern spezifisches Fachwissen. Ob Private Debt langfristig als tragfähige Alternative im Schweizer Immobilienmarkt etabliert werden kann, bleibt abzuwarten. Eines ist jedoch sicher: Der Bedarf an flexiblen und schnellen Finanzierungslösungen wächst, und damit steigt auch das Potenzial dieses Finanzierungsmodells, sich in der Schweiz zu behaupten.

Weiterführende Informationen und Quellen:

Studie von Wüest Partner: Link zur Studie

Vermittler im Bereich Private Capital und Immobilien: Spectris

Internationale Einschätzungen zum Kreditmarkt: Partners Group Bericht