– von Jürg Zulliger

Der Schweizer Immobilienmarkt profitiert von den sinkenden Zinsen. Während Immobilienanlagen wie Mehrfamilienhäuser sowie Büro- und Geschäftsimmobilien 2023 im Zeichen von Inflation und steigenden Leitzinsen unter Druck kamen, haben sich die Immobilienanlagen in der Schweiz jetzt deutlich erholt. Gemäss der Studie, die sich auf die Daten von Fahrländer Partner stützt, beträgt zum Beispiel die Gesamtrendite von Mehrfamilienhäusern im Jahr 2024 8,7 Prozent; auch für andere Anlageobjekte werden wieder ähnlich gute Zahlen ausgewiesen. Hier kann wirklich von einer Wende gesprochen werden, zumal die gleichen Objekte im Vorjahr noch von einer Abwertung betroffen waren.

Positive Aussichten für Mehrfamilienhäuser

Laut den neuen Zahlen betrug die Wertänderungsrendite bei Mehrfamilienhäusern per Ende 2024 5,3 Prozent. Die Investitionen und Bestandesimmobilien profitieren dabei nicht nur vom günstigen Zinsumfeld, sondern auch von der starken Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. So ist zum Beispiel die Cashflow-Rendite von 2,9 Prozent im Vorjahr auf 3,4 Prozent gestiegen.

Das günstige Umfeld lässt auf eine weiter positive Wertentwicklung der Immobilienanlagen schliessen, insbesondere bei den Mehrfamilienhäusern. Denn der durchschnittliche minimale Diskontsatz (netto, real) für Mehrfamilienhäuser betrug Mitte Januar 1,88 Prozent. Dies entspricht einer erneuten Reduktion gegenüber den letzten beiden Quartalen, heisst es in der Studie weiter.

Die Aussage, dass die negativen Gesamtrenditen von 2023 der Vergangenheit angehören, gilt auch für andere Kategorien von Immobilienanlagen. Besonders bei Immobilien mit gemischter Nutzung ist ebenfalls eine deutliche Verbesserung der Gesamtrendite feststellbar. Die Gesamtrendite betrug im letzten Jahr 8,5 Prozent; die Cashflow-Rendite ist leicht auf 3,5 Prozent gestiegen.

Entwicklung von Büroimmobilien

Wörtlich heisst es weiter in der Studie: «Auch der Büroflächenmarkt zeigte zumindest teilweise eine positive Entwicklung, wobei die Wertänderungsrenditen besonders an zentralen Lagen stark stiegen.»
Der Schweizer Büromarkt zeigt aber weiterhin klare regionale Unterschiede. Das verdeutlichen die Zahlen zu den Mieten: So stiegen die Mietpreise bei Neuabschlüssen in der Region Genfersee im Quartalsvergleich um +2,8 Prozent und weisen im Jahresvergleich mit +6,3 Prozent den grössten Anstieg auf. Die in den ersten drei Quartalen stark gewachsenen Mieten bei Neuabschlüssen im Mittelland hingegen verzeichneten einen Rückgang von -2,1 Prozent und legten im Jahresvergleich noch um +1 Prozent zu.
Für die Anlageklasse an sich sind aber vor allem die Wertentwicklung und die Cashflows wichtig. Für Büroimmobilien zeigt die Studie folgende Zahlen für das Jahr 2024 auf: Die Wertänderungsrendite stieg auf 4,4 Prozent, die Cashflow-Rendite erhöhte sich auf 3,7 Prozent; die Gesamtrendite liegt also auch hier über 8 Prozent.

Die bisherige Renditeentwicklung der ersten drei Quartale des Jahres 2024 setzt sich auch im vierten Quartal fort. So konnten attraktive Büroflächen an zentralen Lagen im Vergleich zu den weniger attraktiven peripheren Lagen im Jahr 2024 eine deutlich bessere Entwicklung vorweisen. Insbesondere die Wertveränderungsrendite unterscheidet sich bei einer regionalen Betrachtung stark. An B-Lagen stehen viele Büros leer, was generell auf sinkende Mieten für Büroflächen schliessen lässt. Die Abkühlung am Arbeitsmarkt dürfte die Nachfrage nach Büroflächen ebenfalls abschwächen.

Mietwohnungen: Starke Nachfrage und steigende Preise

Der Mietwohnungsmarkt in der Schweiz setzte seine stabile Entwicklung auch Ende 2024 fort. So heisst es in der Studie: «Im Vergleich zum Vorquartal sanken die durchschnittlichen Mieten bei Neuabschlüssen leicht um 0,4 Prozent, wobei ein deutlicher Anstieg um 2,0 Prozent im Jahresvergleich die anhaltend hohe Nachfrage zementiert.»

Die Zuwanderung von Arbeitskräften hat sich zwar gegenüber 2023 etwas abgeschwächt, vor allem gegen Ende 2024. Doch das Bevölkerungswachstum in den Städten und Agglomerationen liegt weit über dem Angebot an Mietwohnungen. – Eine gewisse Entspannung ergibt sich möglicherweise dadurch, dass die anhaltende Wohnungsknappheit den Trend zur Haushaltsverkleinerung stoppt.
Ein Blick auf die Angebotsseite zeigt, dass sich die Bautätigkeit erhöht hat, was den Druck auf die hohe Nachfrage etwas reduzieren dürfte. Da die Neubauquote für Wohnungen mit 0,9 Prozent nach wie vor unter dem 10-Jahres-Durchschnitt von 1,1 Prozent liegt, bleibt das Wohnraumangebot in den urbanen Zentren Zürich, Genf und Basel weiterhin begrenzt und reicht derzeit nicht aus, um die steigende Nachfrage vollständig zu bedienen. Zudem wirken sich die in den vergangenen Jahren stark zugenommenen Regulierungen, insbesondere für den urbanen Wohnungsbau, weiterhin hinderlich auf die Schaffung von neuem Wohnraum aus. Einen Lichtblick bieten die durch das Parlament im Herbst 2024 beschlossenen Lockerungen im Bereich des Lärmschutzes.

Preisanstieg bei Wohneigentum

Der Preis für Wohneigentum in der Schweiz steigt auch 2024 mit einem Anstieg von 3,4 Prozent weiter an. Im letzten Quartal 2024 setzte sich der Trend steigender Transaktionspreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen fort. Besonders auffällig war das stärkere Wachstum der Preise für Einfamilienhäuser mit einem Preisanstieg von 4,8 Prozent. Der SARON-Zinssatz, der die Hypothekenzinsen beeinflusst, sank weiter und wird voraussichtlich auch 2025 und 2026 tief bleiben. Regionale Unterschiede bei den Preisentwicklungen zeigten, dass vor allem im Alpenraum und im Mittelland starke Preissteigerungen bei Einfamilienhäusern zu verzeichnen waren. In einigen Regionen, wie der Südschweiz, blieben die Preise stabil oder sanken leicht. Insgesamt zeigte sich im Jahresvergleich eine höhere Preissteigerung bei Einfamilienhäusern im Vergleich zu Eigentumswohnungen.

*) Quelle: PwC-Immospektive: Entwicklungen im Schweizer Immobilienmarkt 2024
PwC-Immospektive richtet sich an alle Akteure des Schweizer Immobilienmarktes und bietet einen prägnanten Überblick über das aktuelle Marktgeschehen. Die PwC-Immospektive erscheint vierteljährlich – gleichzeitig mit der Metaanalyse von Fahrländer Partner. Immospektive Februar 2025 | PwC Schweiz