Wer in der Stadt Zürich eine Wohnung sucht, kennt die Ausgangslage: Die Angebote sind rar, um die wenigen Wohnungen konkurrieren zahlreiche Interessenten. In der Innenstadt liegen die Angebotsmieten für neue 4,5-Zimmer-Wohnungen inzwischen häufig bei 4000 bis 4500 Franken.

Doch Knappheit und steigende Preise bleiben nicht auf die Stadt beschränkt. Sie ziehen immer weitere Kreise – auch weil die Bautätigkeit vielerorts tief ist. Hinzu kommt: Einzonungen von Bauland sind tabu, gebaut wird überwiegend innerhalb der bestehenden Zonen. Das bedeutet Verdichtung und Ersatzneubau. Netto fällt der Zuwachs deshalb oft bescheiden aus, weil zunächst bestehende Gebäude abgebrochen werden müssen, bevor zusätzlicher Wohnraum entsteht. Der Kanton Zürich verharrt beim Wohnungsbau auf einem der tiefsten Stände seit anderthalb Jahrzehnten. Das geht aus den aktuellen Erhebungen des kantonalen Statistikamts hervor.

Stadt Zürich stemmt sich gegen den Trend

Dabei ist es nicht so, dass im Raum Zürich gar nicht gebaut würde – im Gegenteil. In der Stadt selbst war das vergangene Jahr 2025 eines der aktivsten seit langem. Knapp 3000 Wohnungen wurden in Neubauten fertiggestellt, dazu kamen rund 550 durch Umbauten – ein Höchstwert. Wer allerdings diese Neubauzahlen mit den gleichzeitig abgerissenen Wohnungen verrechnet, landet bei einem Nettowachstum von etwas über 2000 Einheiten – in einer Stadt, die wächst und in der die Nachfrage nach Wohnraum unvermindert stark ist.

Bemerkenswert ist zudem, wer in der Stadt baut. Erstmals seit Einführung des Gebäude- und Wohnungsregisters im Jahr 2009 hat die öffentliche Hand – also Stadt, städtische Stiftungen, Kanton und Bund – mehr neue Wohnungen fertiggestellt als die Baugenossenschaften. Möglich wurde das vor allem durch drei grosse Projekte: die neuen Wohnsiedlungen Leutschenbach, Letzi und das Tramdepot Hard.

Insgesamt stellte die öffentliche Hand 768 neue Wohnungen im Jahr 2025 fertig; die Baugenossenschaften 618 Wohnungen. Zum Vergleich: In den zehn Jahren davor hatte die öffentliche Hand in Zürich meist nur etwa 200 Wohnungen pro Jahr erstellt.

Dass die Bautätigkeit in der Stadt Zürich zuletzt wieder anzog, hat auch mit der Raumplanung und der Innenentwicklung zu tun: Ein wachsender Teil der neuen Wohnungen entsteht längst nicht mehr auf der «grünen Wiese», sondern durch den Abriss von Nicht-Wohngebäuden – etwa durch die Transformation von Gewerbe, Industrie und alten Depots. Fast jede zweite neue Wohnung entstand 2025 auf diese Weise.

Auf dem Land und in Winterthur: Stillstand oder Rückgang

Richtet man den Blick vom Stadtrand in die Agglomeration und auf das Land, sieht das Bild deutlich düsterer aus. Im gesamten Kanton Zürich wurden 2025 rund 7800 Wohnungen neu erstellt und fast 2600 abgebrochen. Der verbleibende Saldo von etwa 5200 Einheiten ist einer der niedrigsten Werte seit 2010 und entspricht gerade einmal 0,6 Prozent des Gesamtbestands.

Was statistisch trocken klingt, hat für viele Gemeinden und die Wohnbevölkerung konkrete Folgen. In Winterthur war der Wohnbausaldo 2025 sogar negativ: Es wurden mehr Wohnungen abgebrochen als neu gebaut. Wer dort nach einer Wohnung sucht, findet schlicht weniger Angebot als noch vor einem Jahr. Das Statistische Amt sieht darin auch einen Grund für das auffallend schwache Bevölkerungswachstum Winterthurs im letzten Jahr.

Auch in den Agglomerationsgemeinden und auf dem Land resultierten in den vergangenen beiden Jahren rekordtiefe Werte. Das Muster ist kantonal: Dort, wo früher noch ein gewisses Polster an verfügbaren Zonen und Neubauaktivität bestand, fehlt es heute fast gänzlich.

Was diese Bauflaute konkret bedeutet, zeigt sich am direktesten in der Leerwohnungsziffer – dem Anteil leer stehender Wohnungen am Gesamtbestand. Er gilt als Gradmesser der Wohnungsknappheit.

Die Stadt Zürich liegt hier schon seit Jahren auf einem sehr tiefen Niveau. Neu ist, dass die Leerwohnungsziffer nun auch in vielen Landgemeinden sinkt – und zwar spürbar. Auch am Zürichsee, im Knonaueramt oder in Agglomerationsgemeinden wie Schlieren sind nur noch wenige Wohnungen im Angebot. Die Knappheit, die lange als ein städtisches Problem galt, diffundiert in die Peripherie. Das ist eine direkte Folge der tiefen Neubautätigkeit ausserhalb der Stadt. Wer dem teuren Zürich ausweichen wollte, findet nun auch dort weniger Spielraum.

Das Einfamilienhaus verschwindet

Ein Strukturwandel, der sich seit Jahren ankündigt, hat 2025 eine symbolische Schwelle überschritten: Zum ersten Mal seit dem Beginn der Aufzeichnungen wurden im Kanton Zürich mehr Einfamilienhäuser abgebrochen als neu gebaut. 316 Neubauten standen 358 Abbrüchen gegenüber. Vor 15 oder 20 Jahren hatte man noch rund 1000 Einfamilienhäuser pro Jahr erstellt – heute ist es ein Bruchteil davon.

Dass diese Entwicklung Preisfolgen hat, liegt auf der Hand. Wer ein freistehendes Haus sucht, findet kaum noch Angebote auf dem Markt – und muss entsprechend mit eigenen Mitteln und nachgewiesenem Einkommen sehr gut dotiert sein. Ein Grossteil des enormen Preisanstiegs bei Einfamilienhäusern dürfte mit dieser Knappheit zu tun haben.

Fast die Hälfte aller Einfamilienhausabbrüche 2025 entfiel auf die Stadt Zürich; allein der Abbruch einer genossenschaftlichen Reihenhaussiedlung am Friesenberg schlug erheblich zu Buche.

Wohnungen werden kleiner – und das fällt kaum auf

Neben dem sinkenden Bestandszuwachs verändert sich auch das, was gebaut wird, grundlegend. Die mittlere Wohnfläche neuer Wohnungen hat sich in den letzten 15 Jahren von 117 auf 85 Quadratmeter verkleinert – ein Rückgang um ein Viertel. Seit 2022 sind Neubauwohnungen im Schnitt kleiner als die bereits bestehenden Wohnungen im Kanton.

Das liegt an mehreren Faktoren: Der Schwerpunkt hat sich zu kleineren Grundrissen verschoben, 2- und 4-Zimmer-Wohnungen werden heute gleich häufig gebaut, während früher die grossen dominierten. Und selbst innerhalb derselben Zimmerzahl sind die Wohnflächen geschrumpft. Wer heute eine neue 4-Zimmer-Wohnung bezieht, wohnt auf rund 10 Quadratmetern weniger als jemand, der vor 15 Jahren eingezogen ist.

Die Folge: Die Wohnfläche pro Kopf stagniert im Kanton Zürich. Mehr Menschen teilen weniger Platz – auch das ist ein stiller Ausdruck der tatsächlichen Marktverhältnisse.

Ausblick: Mehr Bautätigkeit in Sicht – aber Nachfrage bleibt gross

Es gibt Anzeichen, dass sich die Situation mittelfristig etwas entspannen könnte. Die inflationsbereinigte Bauzeitversicherungssumme – laut Experten ein Frühindikator für bevorstehende Bauprojekte – steigt. In der Stadt Zürich wurden 2025 rund 80 neue Wohnneubauprojekte bewilligt, die zusammen eine Bausumme von über einer Milliarde Franken umfassen und rund 3000 Wohnungen ergeben könnten. Das ist deutlich mehr als im Vorjahr.

Dennoch bleibt fraglich, ob dieses Wachstum die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage bald schliessen wird. Zürich zieht an – als Wirtschaftsstandort, Universitätsstadt, Einwanderungsziel. Das Arbeitsplatzwachstum hat sich zwar etwas abgekühlt, doch die Stadt bleibt ein Magnet. Alle, die umziehen oder neu hierherkommen, brauchen eine Bleibe. Wer in Zürich eine Wohnung sucht, sollte also Geduld mitbringen – und wohl auch etwas Glück.

Quellen: Statistisches Amt Kanton Zürich, Statistik Stadt Zürich (Mitteilungen, Februar 2026)

Zürich baut – aber längst nicht genug