Die Initiative sieht unter anderem eine Bewilligungspflicht für Abbrüche, Umbauten, Renovationen und Zweckänderungen vor sowie Beschränkungen bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum. Zudem könnte eine Bewilligung mit zeitlich befristeten Auflagen zur Begrenzung der Mietzinse verbunden werden. Gelten würden diese Instrumente in Gemeinden mit einer Leerwohnungsziffer unter 1,5 Prozent – eine Schwelle, die in den Städten Zürich und Winterthur sowie in zahlreichen Agglomerationsgemeinden seit Jahren unterschritten wird. Eine ähnliche Vorlage im Kanton Basel-Stadt führte bereits zu einem deutlichen Rückgang von Sanierungen und der Investitionstätigkeit.

46 Gemeinden könnten betroffen sein
Swiss Finance & Property hat auf Basis eines Anlageuniversums indirekter Immobilienanlagen von rund 238 Milliarden Franken erstmals systematisch ausgewertet, wie stark einzelne Gemeinden und Eigentümerkategorien exponiert wären. Das Ergebnis: In 46 Zürcher Gemeinden – darunter die Städte Zürich und Winterthur – wäre das Risiko zusätzlicher administrativer Hürden und Bewilligungspflichten gegeben. In diesen Gemeinden lebt mehr als die Hälfte der Kantonsbevölkerung.

Ökonomisch beruht die Debatte häufig auf der Annahme, dass vor allem grosse renditegetriebene Investoren und Immobiliengesellschaften Ursache für steigende Mieten und Wohnungsknappheit seien. Aus Sicht der Experten von Swiss Finance & Property verfehlen die vorgeschlagenen Instrumente das eigentliche Kernproblem des Zürcher Wohnungsmarkts. «Die Initiativen setzen kaum beim eigentlichen Problem an, nämlich beim fehlenden Angebot», heisst es wörtlich in der Studie. Statt den Wohnungsbau zu erleichtern, Verdichtungen zu ermöglichen oder Verfahren zu beschleunigen, griffen die Vorlagen vermehrt in Eigentumsrechte, Vertragsfreiheit und Investitionsentscheide ein. Was politisch als sozialer Schutz konzipiert sei, drohe ökonomisch das Gegenteil zu bewirken – nämlich eine weitere Dämpfung der Investitionsbereitschaft und damit eine zusätzliche Verknappung des Angebots.

18 Prozent der Anlagen im Zürcher Wohnmarkt
Von den analysierten 238 Milliarden Franken sind gemäss Studie rund 18,1 Prozent in Wohnobjekte im Kanton Zürich investiert – verteilt auf über 100 Gemeinden. Damit ist der Zürcher Wohnungsmarkt eine tragende Säule für viele institutionelle Immobilienanlagen.
Entscheidend ist jedoch nicht nur die geografische Verteilung, sondern die Eigentümerstruktur. Die Analyse zeigt, dass insbesondere Anlagestiftungen – also Gefässe, in die Schweizer Pensionskassen investieren – stark engagiert sind. Von diesen 18,1 Prozent entfallen über 8 Prozentpunkte auf Anlagestiftungen der beruflichen Vorsorge. Es folgen kotierte Immobilienfonds mit 6,5 Prozent, nicht kotierte Fonds mit 1,6 Prozent sowie kotierte Immobiliengesellschaften mit 2 Prozent.
Mit anderen Worten: Die oft politisch kritisierten börsenkotierten Gesellschaften spielen im Zürcher Wohnungsmarkt eine vergleichsweise geringe Rolle. Den grössten Anteil halten Vorsorgewerke respektive Pensionskassen über Anlagestiftungen – Einrichtungen, die der langfristigen, sicheren Kapitalanlage im Interesse der Versicherten dienen.

Wertminderungen befürchtet
Die Studie hält fest, dass bei einer Annahme der Initiative institutionelle Investoren mit negativen Konsequenzen rechnen müssten. Die Wohnimmobilien in den betroffenen Städten und Gemeinden würden an «Marktfähigkeit verlieren». Einschränkungen bei der Mietzinsgestaltung im Rahmen von Sanierungen oder Ersatzneubauten sowie zusätzliche Bewilligungsverfahren könnten bestehende Entwicklungspotenziale verzögern, verteuern oder ganz verhindern.
Wertminderungen der Anlagen seien kaum vermeidbar; die Renditen dürften sinken. Für die berufliche Vorsorge ist dies von besonderer Bedeutung: Pensionskassen verfolgen keinen kurzfristigen Renditemaximierungsansatz, sondern investieren im Interesse ihrer Versicherten in stabile Anlagen, um die Verzinsung der Altersguthaben langfristig sicherzustellen. Die Abstimmung vom 14. Juni wird damit nicht nur wohnpolitisch, sondern auch im Kontext der Altersvorsorge und der Pensionskassen zu einer Richtungsentscheidung.

Quelle:
Die Wohnschutzinitiative trifft vor allem Pensionskassen und damit die Altersvorsorge, herausgegeben von Swiss Finance & Property.

Wohnschutz im Kanton Zürich: Studie warnt vor Folgen für Pensionskassen