- Von Jürg Zulliger

In einer neuen Studie kommen Immobilienökonomen der UBS zum Schluss, dass der Schweizer Gebäudepark bis 2050 das ambitionierte Ziel von Netto-Null-Emissionen erreichen könnte.* Längerfristig müssen dabei aber nicht nur der Neubau, sondern auch die energetische Sanierung von Immobilien ihren Beitrag leisten. Mit zunehmendem Fortschritt der Energiewende wird es allerdings immer schwieriger, das notwendige Sanierungstempo zu halten, heisst es in der jüngst veröffentlichten Studie UBS Real Estate Focus 2024.

Neubau versus Sanierung

Auf dem Weg zur Energiewende war bisher vor allem der Neubau die tragende Stütze. Die Zahlen sind eindrücklich: Bei 98 % aller im Jahr 2023 bewilligten Wohnungen sind entweder eine Wärmepumpe oder Fernwärme vorgesehen. Sowohl Einfamilienhäuser als auch Mehrfamilienhäuser werden somit im Neubau in einem hohen Mass mit erneuerbaren Energien versorgt. Um das längerfristige Ziel von Null-Emissionen zu erreichen, kommt jetzt vermehrt auch die Umrüstung von älteren, bestehenden Gebäuden in den Fokus; hier sind laut den Autoren der Studie die Bemühungen ungenügend. Pro Jahr müssten gemäss UBS mehr als 38’000 Wohngebäude energetisch saniert werden, also deutlich mehr als die derzeit geschätzten 31’000 Immobilien.

An den Technologien und veränderten Marktanteilen bei den Heizsystemen kann es nicht liegen. So stieg die Anzahl verkaufter Wärmepumpen in der Schweiz 2023 um rund 6 % auf 43’500 installierte Wärmepumpen. Auch bei den Fotovoltaikanlagen werden grosse Fortschritte erzielt. In gewissen Bereichen sind aber Investoren und Planer mit hohen Hürden konfrontiert. Das gilt insbesondere für historische Altbauten und bei Sanierungen in sensiblen bereits dicht überbauten Siedlungsgebieten. Hier ist oft nur ein Wechsel auf Fernwärme möglich. Auch wenn die Städte bei den entsprechenden Netzen mit Fernwärme viel Geld investieren, ist die Umrüstung auf erneuerbare Energien nicht immer ohne Weiteres möglich.

Anreize für nachhaltige Sanierungen?

In der Studie wird auch genauer auf die wirtschaftlichen Aspekte von energetischen Sanierungen eingegangen. Natürlich sprechen die langfristig tieferen Betriebskosten und die Effizienz für erneuerbare Energien. Dies umso mehr, als die Preise fossiler Energieträger tendenziell steigen. Wer als Gebäudeeigentümer in erneuerbare Energien investiert, profitiert zudem direkt von Förderbeiträgen der öffentlichen Hand und von steuerlichen Vorzügen. Die Studie zeigt aber auch, dass die Rentabilität allerdings je nach Objekt, je nach konkreten Umständen und Standorten unterschiedlich aussieht. «Grundsätzlich wirft die Sanierung eines Mehrfamilienhauses nur eine geringe Kapitalrendite ab», so das Fazit der Immobilienökonomen.

Dabei spielen mietrechtliche Regulierungen eine Rolle. Zumindest wenn die bestehenden Mietverhältnisse nach der Sanierung mehr oder weniger unverändert fortgesetzt werden, lassen sich die oft hohen Kosten nur ungenügend über höhere Mieteinnahmen finanzieren. Die finanziellen Anreize sind also zu gering, um die längerfristigen Ziele der Nachhaltigkeit zu stützen. Kleinere Anpassungen bei den Kostenrechnungen und anrechenbaren Investitionen könnten hier Abhilfe schaffen. Weiter schlagen die Autoren neue wirtschaftliche Anreize vor: Ein effektives Mittel zur Erhöhung der Rentabilität wäre es, bei umfassenden energetischen Sanierungen eine höhere Ausnützungsziffer zuzulassen. In einzelnen Städten kennt man bereits solche Anreize; allerdings sind die Verfahren komplex, kommen teils nur für grosse Areale infrage und sind zudem kantonal höchst unterschiedlich geregelt.

Lösungen

Mit einem Ausnützungsbonus könnten gleich verschiedene Ziele erreicht werden: Die aufgrund der geltenden Klimapolitik gewünschte Umrüstung der Gebäude würde wirtschaftlich attraktiver. Zudem ist es ein wichtiger Grundsatz in der Stadt- und Raumentwicklung, bestehende Bauzonen besser auszunutzen. Hier führt kein Weg daran vorbei, eben auch tatsächlich mehr bauliche Dichte und grössere Gebäudehöhen als bisher zuzulassen.

Quelle:

*) Die Schweiz auf dem Weg zu Zero Emission – Analysen zum Beitrag der Immobilien und zu mietrechtlichen Hindernissen hat die UBS in einer neuen Studie publiziert: UBS Real Estate Focus 2024.