- Interview: Jürg Zulliger

Herr Schoch, die Nachfrage nach Schweizer Immobilienanlagen ist derzeit wieder gross, vor allem bei Investments in Mietwohnungen. Ob privater oder institutioneller Investor – ergibt diese Anlagestrategie aus Ihrer Sicht Sinn?

David Schoch: Der Schweizer Mietwohnungsmarkt ist sehr etabliert und bietet für Investoren eine liquide Anlageklasse …

… wirklich? Wir bewegen uns möglicherweise wieder in Richtung Negativzinsen. So ist es gut möglich, dass auch Privatanleger verstärktes Interesse an Mehrfamilienhäusern zeigen. Gute Anlageobjekte sind aber schwer zu finden. Würden Sie dennoch von einem liquiden Markt sprechen?

Wenn wir die Sicht eines Käufers betrachten, ist es tatsächlich nicht immer einfach. Deshalb haben bereits während der kurzen Phase mit steigenden Zinsen in den Jahren 2023 bis 2024 gerade private Investoren vermehrt zugekauft und die Zurückhaltung bei einigen institutionellen Investoren ausgenutzt. Den Begriff der Liquidität beziehe ich aber vor allem auf den Verkauf von Immobilienanlagen. Im Gegensatz zu gewissen ausländischen Märkten sind Schweizer Wohnobjekte sehr gut handelbar und damit liquid.

Woher kommt die Präferenz für Wohnimmobilien in der Schweiz?

Investoren sind über die letzten Jahrzehnte gesehen mit Wohnanlageobjekten sehr gut gefahren, da die immobilienökonomischen und zinspolitischen Fundamentaldaten des Schweizer Wohnmarktes zu beständigem Ertrags- und Wertzuwachs geführt haben. Mit den in vielen Schweizer Grossstädten aufkeimenden wohnungspolitischen Initiativen und tiefen Cashflow-Renditen bzw. hohen Preisen sind die Investoren in ihrer geografischen Allokation jedoch selektiver geworden.

Bleiben wir bei den Wohnimmobilien. Haben wir es mit einer «self-fulfilling prophecy» zu tun – treibt die permanent starke Nachfrage die Preise an?

Es handelt sich hier eher um einen Lemming-Effekt. Die meisten Schweizer Immobilieninvestoren haben in ihren Anlagerichtlinien auch aus regulatorischen Gründen seit jeher einen hohen Wohnanteil festgeschrieben. Die lenkende Funktion der Kapitalmärkte bleibt trotz dieser starken Kapitalkonzentration jedoch nach wie vor intakt. So haben mit den steigenden Zinsen zwischen Ende 2022 und anfangs 2024 deutlich weniger Kapitalerhöhungen von Immobilienfonds, -anlagestiftungen und -aktiengesellschaften stattgefunden.

Gab es dann auch weniger Transaktionen?

Ja. In dieser Phase fiel das Transaktionsvolumen von Wohnrenditeobjekten von je rund 10 Milliarden Schweizer Franken in den Jahren 2021 und 2022 auf 4,6 bzw. 6,5 Milliarden Franken in den Jahren 2023 und 2024. Im laufenden Jahr zeichnet sich wieder ein deutlich höherer Kapitalanlagebedarf ab, da die relative Attraktivität von Immobilienanlagen wieder zugenommen hat.

Wo sehen Sie die Risiken, wenn man mit einem grossen Teil des Vermögens in Schweizer Wohnimmobilien investiert?

Der zulässige Anteil von Immobilienanlagen von Schweizer Vorsorgeeinrichtungen ist auf 30 Prozent begrenzt, derjenige von Versicherungen auf 25 Prozent. Nimmt man die Schweizer Immobilien-Anlagegruppen der Anlagestiftungen als Massstab, dann sind von diesen Geldern durchschnittlich rund 62 Prozent in Mietwohnungen investiert und 18 Prozent in Büroflächen. Diese Verteilung ist nicht weiter erstaunlich, denn der Schweizer Mietwohnungsmarkt ist mit rund 220 Millionen m2 beinahe siebenmal so gross wie der Schweizer Büromietmarkt mit seinen 33 Millionen m2. Ein besonderes Risiko sehe ich darin nicht, und man darf zudem nicht vergessen, dass es zwischen der Bevölkerungs- und der Beschäftigungsentwicklung auch immer eine gewisse Abhängigkeit gibt.

Geben die Zahlen den Investoren, die Wohnen im Fokus haben, also Recht? Immerhin profitieren Wohnimmobilien von Wertsteigerungen und stabilen Cashflows.

Wohnimmobilien haben in den letzten Jahren in der Tat von stärkeren Wert- und Ertragssteigerungen profitiert als gewerbliche Immobilien. Trotz des aktuell nochmals verstärkten Investorenfokus auf Wohnimmobilien finden sich aber auch Investoren, die gezielt auf Gewerbeimmobilien setzen. Das haben viele durch uns in den letzten Monaten durchgeführte Immobilientransaktionen gezeigt. Denn mit Gewerbeimmobilien, die eine diversifizierte Palette von Nutzungen in unterschiedlichen Lagen abdecken, lassen sich höhere Cashflow-Renditen generieren als bei Wohnimmobilien. Zudem dürften gerade im Falle der angesprochenen Negativzinsen sowie anhaltender Kapitalerhöhungen auch bei guten Gewerbeobjekten die Wertsteigerungsrenditen anziehen.

Wo sehen Sie konkret interessante Anlagemöglichkeiten mit gewerblichen Immobilien, seien dies Flächen mit Büros, Industrie, Logistik oder Verkauf?

Gewerbeimmobilien, mit Ausnahme der meisten Büroliegenschaften, sind heterogener als Wohnimmobilien und lassen sich oft nicht einfach so «von der Stange» vermieten. Investoren müssen sich mehr Gedanken machen zum Immobilienprodukt, d. h. zur Nachfragesituation, den Zielgruppen, dem Ausbaustandard, den Ertragspotenzialen etc. Versteht es ein professioneller Immobilien-Asset-Manager, die Immobilienmärkte zu lesen und frühzeitig Markttrends zu erkennen, dann sind die Anlagemöglichkeiten sehr vielfältig. Nehmen wir das Beispiel der Logistik- oder Laborimmobilien; diese Immobiliensektoren waren lange Zeit durch Eigennutzer dominiert und wurden oft erst in den letzten zehn Jahren von Investoren entdeckt. Die aktuellen Leerstände in diesen Segmenten liegen zwischen denjenigen von Wohn- (1,1 Prozent) und Büroimmobilien (4,4 Prozent) und profitieren von einer guten Zahlungsbereitschaft, da die Nutzer spezifische Anforderungen mitbringen und die Flächen schlecht austauschbar sind.

Wie genau lassen sich Investments umsetzen?

Es gibt mittlerweile viele spezialisierte Immobilienaktiengesellschaften, -anlagestiftungen sowie kotierte und nicht kotierte Immobilienfonds, die indirekte Investitionen in Gewerbeimmobilien ermöglichen, aber auch unterschiedlich liquid sein können. Direktanlagen lohnen sich meistens erst ab einem bestimmten Anlagevolumen und erfordern auch die dazugehörenden Immobilienmanagement-Strukturen. Einige Investoren dürfen allerdings aufgrund ihrer Anlagerichtlinien gar nicht in grösserem Umfang in gewisse gewerbliche Nischensegmente investieren.

Wie sehen Sie den Markt für Tourismus, Hotels oder Shoppingcenter?

Diese Segmente sind vor allem für sogenannte Value-add- und opportunistische Investoren interessant, oft handelt es sich um privates Kapital. Schauen Sie sich z. B. die Entwicklung der Logiernächte an. Mit 42,8 Millionen Logiernächten erreichte die Schweizer Hotellerie 2024 einen neuen Höchststand, der deutlich über dem Vor-Corona-Niveau liegt. Dennoch ist die Zurückhaltung vieler institutioneller Schweizer Immobilieninvestoren gegenüber Betreiberimmobilien nicht gewichen.

Und der Markt für Einkaufszentren?

Shoppingcenter haben ebenso einen hohen Asset-Management-Bedarf, was viele kleinere Investoren ohne das entsprechende Know-how gar nicht stemmen können. Einen einfacheren Zugang zu attraktiven Investments gibt es z. B. bei Supermärkten und gemischt genutzten Innenstadtobjekten.

Viele halten Rechenzentren für aussichtsreich. Zu Recht?

Für viele Schweizer Immobilieninvestoren bilden Rechenzentren keine konforme Anlageklasse. Die Anlagevolumen betragen oft mehrere Hundert Millionen Schweizer Franken und benötigen ein sehr spezifisches Know-how. Deshalb sind gerade die grossen an Cloud-Anbieter vermieteten Rechenzentren nur schwer als Direktanlagen zugänglich; diese sind oft im Besitz von geschlossenen ausländischen Fonds und werden von den dazugehörenden Rechenzentrenplattformen betrieben. Zürich bleibt dank der ansässigen Finanz- und IKT-Industrie, des bestehenden Rechenzentren-Clusters, der Schweizer Datensouveränität und der diversifizierten Stromlandschaft für weitere Investitionen sehr interessant. Mit den sich im Bau befindenden Projekten dürfte die IT-Leistung im Grossraum Zürich von heute 160 Megawatt (MW) um über 30 Prozent auf mehr als 210 MW per 2026 anwachsen. Ob das Wachstum im gleichen Tempo weitergeht, ist schwierig zu sagen.

Alle Arten von Spezialimmobilien, etwa auch Logistik-, Industrie-, Labor- und Produktionsimmobilien, haben einen Nachteil: Wenn die Nutzung aus irgendeinem Grund nicht möglich ist oder das Gebäude leersteht, fehlt meist eine Drittverwendung.

Eine hohe Drittverwendbarkeit garantiert der Eigentümerschaft langfristige Cashflows. Die von Ihnen genannten Immobilientypen können eine leicht eingeschränkte Drittverwendbarkeit aufweisen, müssen es aber nicht. Gerade in diesen Segmenten wird wenig spekulativ gebaut, was zu einem stets knappen Angebot führt. Bei einer Wiedervermietung sind in den meisten Fällen deshalb keine grösseren Zweckänderungen notwendig. Gleichzeitig werden durch institutionelle Investoren entwickelte Immobilien heute flexibler gebaut, als wenn dies ein Eigennutzer macht. Die bauseits zu erbringenden nutzungsspezifischen Vorleistungen können sich je nach Nutzungsart und Mietertyp aber stark unterscheiden und entsprechend auch einen Einfluss auf den Mietzins und die Mietdauer haben.

Worauf kommt es bei der Vermarktung an?

Mehrere Faktoren spielen eine wichtige Rolle, einerseits die Standort- und Objektkriterien und andererseits das Vermarktungskonzept. Das eine sollte strategisch auf das andere abgestimmt sein. Selbst ein bestehendes Top-Objekt an bester Lage benötigt eine Auseinandersetzung mit dem Produkt, eine gezielte Marktbearbeitung sowie ein gutes Netzwerk, um für Kunden die besten Vermietungserfolge zu erzielen.

Die Schweiz wird weiter wachsen, sowohl bei der Wohnbevölkerung als auch bei der Erwerbsbevölkerung. Was bedeutet dies für Investments in Gewerbe- und Spezialimmobilien?

Es geht oft vergessen, dass die Schweizer Erwerbsbevölkerung jährlich etwa gleich stark wächst wie die Wohnbevölkerung. Ein etwas vereinfachtes Beispiel dazu: Ende 2024 waren im Dienstleistungssektor 3,29 Millionen Vollzeitäquivalente (VZA) gemeldet. Bei einem jährlichen Wachstum von einem Prozent und einem um den Desksharing-Effekt bereinigten Büroflächenbedarf von 14 bis 15 m2 pro VZA entsteht also jedes Jahr ein zusätzlicher Büroflächenbedarf von gegen 500‘000 m2.

Wie beurteilen Sie die aktuellen Bewertungen von Gewerbeimmobilien und das Transaktionsvolumen im Segment der Gewerbeimmobilien in der Schweiz? Sind teils zu hohe Bewertungen oder Nachholeffekte erkennbar?

Die Bewertungen von Gewerbeimmobilien haben nach der Ende 2022 eingeleiteten Zinswende mehr Abwärtsdruck erfahren, als dies bei den Wohnrenditeobjekten der Fall war. Zahlungsbereitschaft und Renditeanforderungen für Gewerbeimmobilien unterscheiden sich jedoch stark nach Lage-, Objekt- und Mieterqualität. Für langfristig gesicherte Cashflows von Grossmietern an guten Lagen haben die Preise dank wieder sinkender Zinsen bereits deutlich angezogen.

Wie ist der Markt ausserhalb der Zentren, an weniger guten Lagen?

Bei aufwendigeren Renditeobjekten wie z. B. Gewerbehäusern mit Kleinmieterstrukturen in B- oder C-Lagen kann es durchaus vorkommen, dass die (theoretischen) Verkaufspreise unter den Bewertungswerten zu liegen kommen würden. Währenddem das Transaktionsvolumen der klassischen Gewerbesegmente (Büro, Verkauf, Industrie und Logistik, Hotel) zwischen 2011 und 2020 noch einen Anteil von 56 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen ausmachte, sank dieser seither auf 42 Prozent. Im Jahr 2024 wurden Gewerbeimmobilien im Umfang von 4,1 Milliarden Schweizer Franken gehandelt.

Einzelne Regionen wie Flughafen Zürich, Flughafen Genf oder auch der Raum Basel (Konzentrationsprozess in der Pharmabranche, Umzug in neue Gebäude etc.) sind von erheblichen Leerständen betroffen. Wie ernst ist die Lage wirklich?

Diese Regionen weisen hohe Büroleerstände auf, in der Flughafenregion Zürich sind es 15,2 Prozent, im Basler Geschäftszentrum 11,0 Prozent, in den Genfer und Lausanner Vororten je 8,8 Prozent. Was in vielen ausländischen Büromärkten der Standard ist, ist in der Schweiz in dieser Höhe aber eine Ausnahme, denn der gesamtschweizerische Durchschnitt liegt aktuell bei 4,4 Prozent. Alle diese Gebiete haben im letzten Jahrzehnt eine hohe Bautätigkeit erfahren. Vom Leerstand betroffen sind nun oft ältere Objekte, die nicht mehr den heutigen Nutzeranforderungen entsprechen.