- von Jürg Zulliger

Die Lex Koller gibt es seit Jahrzehnten – und ebenso lang wird um sie gerungen. Mal tendierten Bundesrat und Parlament zu einer Lockerung oder gar Abschaffung, mal formierte sich Widerstand. Erinnern wir uns: Für Jacqueline Badran, SP-Nationalrätin aus Zürich, war die Debatte um die Lex Koller geradezu die Hauptmotivation, um in die nationale Politik einzusteigen. In der «Republik» wurde sie kürzlich wie folgt zitiert: «Ich ging 2011 in den Nationalrat, weil ich die Lex Koller wieder verschärfen musste und endlich eine anständige nationale Immobilienpolitik aufbauen wollte. Das war meine Mission.»

Die Gesetzeslage betrifft also nicht nur juristische Details – sondern führt mitten hinein in die grundsätzliche Debatte, wie mit dem knappen Gut Boden in der Schweiz umgegangen werden soll. Und auch ökonomisch stellt sich eine wesentliche Frage: Führt der erleichterte Zugang zu Kapital – etwa durch mehr ausländische Investitionen – zu mehr Angebot und damit zur Entspannung? Oder ist es gerade umgekehrt, dass der «renditegetriebene» Besitz des in der Schweiz knappen Bodens die Wohnungsprobleme verschärft?

Was regelt die Lex Koller?

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) – umgangssprachlich Lex Koller – verbietet oder beschränkt den Immobilienerwerb durch ausländische Personen.

Der Bundesrat hat als Reaktion auf die Initiative «Keine 10-Millionen-Schweiz» dem Eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartement (EJPD) den Auftrag erteilt, bis Juni 2025 eine Vorlage zu erarbeiten, die die Lex Koller – und damit den Erwerb von Grundstücken durch ausländische Staatsangehörige in der Schweiz – verschärfen soll.

Die politische Auseinandersetzung um die Lex Koller nimmt immer wieder neue Wendungen – und sorgt regelmässig für Überraschungen. So lehnte der Ständerat bereits 2014 einen Vorstoss zur Verschärfung des Gesetzes ab. Auch der Bundesrat sprach sich noch im November 2024 gegen eine solche Massnahme aus.

Ökonomen der UBS haben nun eine neue Studie zur Lex Koller und zur aktuellen politischen Auseinandersetzung publiziert.* Gerade weil sich Parlament und Bundesrat bisher gegen eine Verschärfung ausgesprochen hatten, kommt der jüngste Vorschlag «umso überraschender», wie es in der Studie heisst.

Nehmen wir es vorweg: Die Autoren äussern erhebliche Vorbehalte gegenüber dem von der Landesregierung eingeschlagenen Weg und stellen die Frage, ob die angestossene Reform der Lex Koller nicht eher von den tatsächlichen Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt ablenkt. Doch zunächst soll die Ausgangslage skizziert werden, bevor wir zur Analyse übergehen.

Wer darf aktuell welche Immobilien erwerben?

Staatsangehörige aus EU- und EFTA-Staaten mit Wohnsitz in der Schweiz sowie Personen aus Drittstaaten mit einer Aufenthaltsbewilligung C sind beim Immobilienkauf den Schweizerinnen und Schweizern gleichgestellt.
Personen aus Drittstaaten mit Aufenthaltsbewilligung B dürfen nur Erst- oder Ferienwohnungen erwerben.
Ausländische Personen ohne Aufenthaltsbewilligung dürfen ausschliesslich Zweit- und Ferienwohnungen kaufen – allerdings nur im Rahmen einer Kontingentierung.
Der Erwerb von Geschäftsflächen ist derzeit für ausländische Personen ohne Einschränkungen möglich.

Welche Verschärfungen stehen aktuell im Raum?
Der Bundesrat hat das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement (EJPD) beauftragt, folgende Verbote oder Verschärfungen auszuarbeiten:

Verbot der Vermietung oder Verpachtung von Betriebsstätte-Grundstücken durch ausländische Staatsangehörige.
Verschärfung beim Erwerb von Hauptwohnungen durch Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige.
Verknüpfung der Bewilligung für den Erwerb einer Hauptwohnung mit der Pflicht, sie wieder zu verkaufen, sobald der Wohnsitz aufgegeben wird.
Bewilligungspflicht für den Erwerb von an einer Schweizer Börse notierten Anteilen von Wohnimmobiliengesellschaften.
Einschränkung des Erwerbs von Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels durch Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz.

Was wären die Folgen für den Markt für Geschäftsflächen?

Mit der Verschärfung dürften ausländische Investoren Betriebsgrundstücke nur noch zum Eigengebrauch erwerben. Der Erwerb, die Vermietung oder Verpachtung von Hotels, Büros oder Verkaufsflächen wäre untersagt.

Die Einschätzung der UBS-Experten lautet: «Ein Investitionsverbot könnte die Liquidität im Markt senken, möglicherweise würden die Risikoprämien steigen und damit die Immobilienpreise in diesem Segment unter Druck geraten.»

Was wären die Folgen für den Eigenheimmarkt?

Die UBS-Experten erwarten eher geringe Konsequenzen bei den Eigenheimen. Käuferinnen und Käufer aus Nicht-EU-/EFTA-Staaten machen nur einen relativ kleinen Anteil der jährlichen Transaktionen aus.

Was wären die Folgen für börsenkotierte Immobilienanlagen?

Sollte der Erwerb von börsenkotierten Wohnimmobiliengesellschaften bewilligungspflichtig werden – insbesondere in Kombination mit einem Erwerbsverbot für Betriebsstätte-Grundstücke –, hätte dies laut UBS weitreichende Auswirkungen: «Der Handel mit börsennotierten Immobilienfonds für ausländische Anleger würde faktisch unterbunden», heisst es in der Studie der UBS.

Dies könnte eine Verkaufswelle auslösen, verbunden mit steigenden Illiquiditätsprämien. Ein deutlicher Rückgang der Kurse solcher Fonds an der Börse wäre wahrscheinlich. Die weiteren und auch indirekten Folgen seien kaum abschätzbar – könnten aber gravierend sein. Zumal börsenkotierte Immobilienanlagen (Fonds und Immobilien-AGs) für viele institutionelle Investoren und Pensionskassen eine tragende Stütze ihrer Vermögensverwaltung darstellen.

Was wären die Folgen für den Ferienwohnungsmarkt?

Im Rahmen gewisser Kontingente können auch ausländische Staatsangehörige ohne Wohnsitz in der Schweiz Ferienimmobilien erwerben. In einigen Regionen, etwa im Kanton Wallis, darf dieser Faktor nicht unterschätzt werden. «Eine Verschärfung der Gesetzeslage würde voraussichtlich zu einem Preisrückgang im gehobenen Segment führen», so die Studie.

Was wären die Folgen für die Schweizer Wirtschaft?

«Eine Verschärfung der Lex Koller könnte die internationale Wettbewerbsfähigkeit der Schweiz beeinträchtigen», fassen die Autoren der Studie zusammen. Zudem müssten einheimische Investoren – etwa Pensionskassen und Vorsorgestiftungen – erhebliche Kapitalverluste hinnehmen. Auch die Qualität des Gebäudebestands könnte mittelfristig leiden. Solche Massnahmen würden weder zusätzlichen Wohnraum schaffen noch die Zuwanderung wirksam begrenzen.

Sind die Verschärfungen überhaupt umsetzbar?

Die Autoren halten eine umfassende Verschärfung für «eher unwahrscheinlich». Bereits im November 2024 argumentierte der Bundesrat, dass ein solcher Schritt nur schwer umsetzbar sei, da er die Anpassung mehrerer internationaler Abkommen erfordern würde. Zudem bezweifelte der Bundesrat, dass die ausländische Nachfrage nach Schweizer Immobilien die Hauptursache für den angespannten Immobilienmarkt sei.

Sollte sich das Parlament dennoch für eine Verschärfung aussprechen, wäre ein Referendum seitens der Wirtschaftsverbände wahrscheinlich. Die Diskussion über die Zukunft der Lex Koller – ob es um eine Lockerung, Verschärfung oder gar Abschaffung geht – dürfte in naher Zukunft erneut an Bedeutung gewinnen.

Quelle:
Potenzielle Verschärfung der Lex Koller – die wichtigsten Fragen und Antworten.
Autoren: Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG; Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG.
CIO-Studie UBS, Mai 2025.