- Von Jürg Zulliger

Steigende Mieten, Wohnungsknappheit in Städten wie auch in Tourismusregionen und kaum mehr erschwingliche Eigenheime: Wohnen ist zu einem der drängendsten Probleme der Schweiz geworden. Auf dem Sorgenbarometer der Bevölkerung rangiert das Thema ganz oben.

Nun zeigt eine neue Studie des Beratungsunternehmens Wüest Partner: Die Neubautätigkeit in der Schweiz zieht zwar wieder an, reicht aber längst nicht aus, um die angespannte Situation zu entschärfen. Denn: Immer mehr Bauprojekte ersetzen bestehende Gebäude, statt neue Wohnungen auf unbebautem Land zu schaffen. Die Folge: «Der Nettozugang an Wohnungen fällt geringer aus als früher», halten die Autoren fest.

Angebot sinkt – Nachfrage bleibt hoch

Besonders dramatisch zeigt sich die Entwicklung beim verfügbaren Wohnraum. Während Ende 2015 noch 74 Wohnungen pro 1000 Haushalte auf dem Markt inseriert waren, sind es heute nur noch 43. Das entspricht einem Rückgang von rund 42 Prozent, wie Wüest Partner ermittelt hat. «Wer ein neues Zuhause sucht, braucht derzeit viel Geduld», lautet eine zentrale Erkenntnis der Analyse – unabhängig davon, ob es sich um Mietwohnungen, Eigentumsobjekte oder Einfamilienhäuser handelt.

Auch die «SonntagsZeitung» bestätigt diesen Trend. Interessant ist die Analyse, die die Zahl der Neubauten in Relation zur ständigen Wohnbevölkerung setzt: «Unter Berücksichtigung des Bevölkerungswachstums wurden in den letzten fünf Jahren viel weniger Wohnungen gebaut als in den sechs Jahrzehnten zuvor. Nie mehr seit den 1950er-Jahren war das Wohnungsangebot gemessen an der Bevölkerungsentwicklung so schlecht wie jetzt in den 2020er-Jahren», heisst es in dem Bericht.

Konkret wurden zwischen 2020 und 2024 im Schnitt nur 52 neue Wohnungen pro 100 zusätzliche Einwohner gebaut. Zum Vergleich: Seit dem Zweiten Weltkrieg lag dieser Wert – mit Ausnahme der 1950er-Jahre – stets bei mindestens 59. In den 1980er-Jahren waren es sogar weit über 100.

Mehr Baugesuche – aber mit gebremster Wirkung

Zwar deuten jüngste Zahlen auf eine leichte Trendwende hin: Laut Zahlen von Infopro Digital und Modellierungen von Wüest Partner dürfte die Zahl neu bewilligter Wohneinheiten im vergangenen Jahr rund 49'000 betragen haben – ein Anstieg gegenüber 2023 und 2,1 Prozent über dem Zehnjahresdurchschnitt. Doch Euphorie sei fehl am Platz, warnen die Autoren.

Der Grund: Die Bautätigkeit hinkt seit Jahren dem Bedarf hinterher, wodurch die Wohnungsleerstände seit 2020 stetig gesunken sind. Zudem bleibt die Nachfrage hoch – getrieben durch das anhaltende Bevölkerungswachstum. Die Nettozunahme an Wohnungen wird also selbst bei steigenden Bauzahlen nur langsam spürbar.

Weniger Bau auf der «grünen Wiese», mehr Ersatzneubau

Ein weiterer Grund für die geringe Entlastung liegt in der Art des Bauens. Statt neue Siedlungen auf der «grünen Wiese» entstehen heute vermehrt Ersatzneubauten, Aufstockungen und Anbauten im Bestand. Die sogenannte Greenfield-Bautätigkeit nimmt damit stetig ab, während Brownfield-Projekte zunehmen. Das entspricht den Grundzügen des geltenden Raumplanungsrechts und der anerkannten Maxime der «Innenentwicklung», anstatt auf dem Land weiter grüne Landschaften zu überbauen. Doch die bauliche Verdichtung erweist sich als komplex, langwierig und oft auch als teuer. Vor allem bleibt die Innenentwicklung quantitativ hinter den Erwartungen zurück.

Dort bauen und verdichten, wo die bauliche Dichte schon hoch ist, eben in den Städten, reduziert den Nettoeffekt. «Dies hat zur Folge, dass der Nettozugang an Wohnungen geringer ausfällt als früher», so Wüest Partner.

Besonders deutlich zeigt sich dieser Trend im Kanton Zürich. Dort wurden 2024 rund 7500 Neubauwohnungen erstellt – gleichzeitig aber 2100 Einheiten abgerissen. Der Nettozuwachs liegt bei lediglich 5400 Wohnungen. Der relative Wohnbausaldo fiel in den letzten fünf Jahren auf 73 Prozent – gegenüber 82 Prozent zwischen 2010 und 2014.

Verdichtung ja – aber mit Hürden

Der Ersatzneubau gilt in verdichteten Gebieten oft als einzig verbleibende Option, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Zwar bieten auch Aufstockungen und Anbauten Potenzial, doch bestehende Gebäudestrukturen und gesetzliche Einschränkungen wie Mindestabstände und Geschosszahlen erschweren diese Lösungen. Ein kompletter Neubau erlaubt meist eine effizientere Ausnutzung des Grundstücks.

Gleichzeitig mahnen Fachleute zur ökologischen Verantwortung. Der Erhalt bestehender Tragstrukturen spart Ressourcen und reduziert den Ausstoss sogenannter grauer Energie. In Fällen, wo Ersatzneubauten keine deutlichen Vorteile bringen, könnten deshalb auch massvolle bauliche Erweiterungen sinnvoller sein.

Doch wie ist das gemeint? Wie lässt sich dieser Zielkonflikt lösen? Im Kern ist die Richtung klar: In den städtischen Zentren sollte grundsätzlich dichter und höher gebaut werden können. «Dies muss aber nicht zwingend überall innerhalb der Gross- und Mittelzentren durch Ersatzneubauten erfolgen, denn dies würde bedeuten, dass wir den gesamten Bestand erst abreissen und dann neu bauen müssten», sagt Robert Weinert von Wüest Partner.

Um eine Balance zwischen ökologischer, sozialer und wirtschaftlicher Nachhaltigkeit zu erreichen, sei es sinnvoll, vor allem dort auf Ersatzneubauten zu setzen, wo substanziell höher gebaut werden könne – etwa entlang ausgewiesener Verdichtungsachsen innerhalb der Zentren. In anderen Gebieten sei es dagegen zweckmässig, «mittels Aufstockung und Anbau bei den bestehenden Gebäuden mehr Wohnraum zu erstellen». Auch wenn dabei nicht so viel zusätzlicher Wohnraum entstehe wie bei einem Ersatzneubau, lohne sich dieser Ansatz, so der Experte.

Wüest Partner fordern flexiblere Vorschriften

Für die Zukunft fordern die Experten von Wüest Partner insbesondere mehr Spielraum bei den Bauvorschriften: «Höhere Ausnützungsziffern und flexiblere Bauvorschriften sind entscheidend, um die Innenentwicklung voranzutreiben und dennoch genügend Wohnraum zu schaffen.» Sonst drohe der Nettozuwachs an Wohnungen trotz reger Bautätigkeit gering zu bleiben: «Andernfalls reduzieren unvermeidliche Abbrüche den Nettozuwachs so stark, dass trotz starker Bautätigkeit nur ein geringes Plus an Wohnflächen entsteht», schreiben Wüest Partner in der Studie.

Vor allem das Bauen in die Höhe müsse gefördert werden. Es sei nicht nur effizient, sondern oft die einzige Möglichkeit, die Ziele der Raumplanung – Verdichtung und Eindämmung der Zersiedelung – mit dem Bedarf einer wachsenden Bevölkerung in Einklang zu bringen.

Zusammenfassung: Fakten zum Schweizer Wohnungsmarkt

42 Prozent Rückgang bei Wohnungsinseraten: Seit 2015 ist die Zahl der verfügbaren Wohnungen pro 1000 Haushalte von 74 auf 43 gesunken.
Nur 52 neue Wohnungen pro 100 zusätzliche Einwohner: Zwischen 2020 und 2024 wurden im Schnitt jährlich nur 52 Wohnungen für je 100 neue Einwohner erstellt – ein historischer Tiefstand seit den 1950er-Jahren.
Nettozuwachs geringer durch Ersatzneubauten: Im Kanton Zürich wurden 2024 rund 7500 Neubauwohnungen erstellt, aber 2100 Einheiten gleichzeitig abgerissen – ein Nettozuwachs von nur 5400.
Neubewilligungen steigen leicht: 2024 wurden rund 49'000 neue Wohnungen bewilligt – 2,1 Prozent mehr als im Durchschnitt der letzten zehn Jahre.
Wohnbausaldo sinkt: Die Verlagerung der Wohnbautätigkeit in die Städte und die bestehenden Siedlungsgebiete hat zur Folge, dass neu gebauten Wohnungen tendenziell ein höherer Anteil an Wohnungsabbrüchen gegenüberstehen. Beispiel: Der relative Wohnbausaldo im Kanton Zürich sank von 82 Prozent (2010–2014) auf 73 Prozent (2019–2024).

Quellen:
Bundesamt für Statistik (BFS), Infopro Digital, Statistisches Amt des Kantons Zürich, Wüest Partner
Weiterführende Informationen: https://www.wuestpartner.com/ch-de/2025/04/29/der-wohnbausaldo-kleiner-als-erwartet/
Oder Immo-Monitoring: https://www.wuestpartner.com/ch-de/insights/publikationen/immo-monitoring-story/