- Von Jürg Zulliger

Wenn ein ungewöhnlich starkes Bevölkerungswachstum auf ein geringes Angebot und eine anhaltend tiefe Wohnungsproduktion trifft, steigen unweigerlich die Preise. Dies zeigen einmal mehr die neuesten Zahlen, die das Beratungsunternehmen Wüest Partner letzte Woche publiziert hat. Im dritten Quartal 2024 lagen die mittleren Angebotsmieten 3,8 Prozent über dem Vorjahresquartal. Dabei handelt es sich um einen klassischen Angebotspreisindex: Das Modell vergleicht die Preise des gesamten Angebots mit den Preisen des Vorjahres. Wenn nun aber überdurchschnittlich viele teure Neubauwohnungen oder grossflächige Wohneinheiten auf den Markt kommen, kann dies das Bild etwas verzerren.

Wüest Partner publizieren daher auch einen hedonischen Preisindex, der diese Qualitätsunterschiede bereinigt. Gemäss dieser Statistik sind die Mieten innerhalb von zwölf Monaten sogar um 7,1 Prozent gestiegen. Laut Wüest Partner sind die Mieten in einigen Regionen wie in der Innerschweiz, in Zürich sowie in den Kantonen Wallis und Genf überdurchschnittlich stark gewachsen. «Für das kommende Jahr rechnen wir mit weiteren Mietpreissteigerungen, allerdings dürfte sich das Tempo etwas verlangsamen», heisst es dazu in der neuen Studie von Wüest Partner.

Für das richtige Verständnis ist es wie immer wesentlich, zwischen Angebotsmieten auf dem Markt und Bestandesmieten zu unterscheiden. Alle, die nicht umziehen (und das ist derzeit die grosse Mehrheit!), profitieren im aktuellen Umfeld von weitgehend stabilen Mieten. Die Trends sind also gegenläufig: Bei Bestandesmieten zeichnet sich aufgrund der Leitzinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) in den letzten Monaten sogar eine Entspannung bei den Kosten ab. Der für die Mieten massgebliche Referenzzinssatz könnte bereits Anfang Dezember 2024 oder Anfang 2025 nach unten angepasst werden. In beiden Fällen ergibt sich daraus ein theoretischer Anspruch auf eine Mietzinssenkung von 2,91 Prozent im Jahr 2025.

Lock-in-Effekt

Wer in der Nähe seines Wohnortes kein passendes Angebot findet oder mit hohen Preisen auf dem Wohnungsmarkt konfrontiert ist, wird es sich im aktuellen Umfeld zweimal überlegen, die jetzige Wohnung zu kündigen und etwas Neues zu suchen. Das veränderte Nachfrageverhalten der Schweizer Bevölkerung aufgrund der angespannten Lage spiegelt sich in rückläufigen Umzugszahlen: Laut dem Bundesamt für Statistik betrug die Umzugsquote im Jahr 2022 nur noch 9,5 Prozent, das sind zwar immerhin gut 700’000 Personen. Doch gegenüber der Umzugshäufigkeit im Jahr 2020 verzeichnen die Statistiker hier einen deutlichen Rückgang. So ist es nur folgerichtig, dass die durchschnittliche Verweildauer in derselben Wohnung zunimmt. Die Fachleute sprechen auch von einem gewissen Lock-in-Effekt. Studien des Luzerner Immobilienökonomen Prof. Christian Kraft haben verschiedentlich auf die unerwünschten Effekte hingewiesen; so führt zum Beispiel ein ausgeprägter Lock-in-Effekt zu häufiger Fehlbelegung von Wohnungen.

In Regionen mit grosser Wohnungsknappheit ist die Verweildauer deutlich länger. Landesweit beträgt sie im Durchschnitt 8,5 Jahre. Im Kanton Genf erreichte sie im Jahr 2024 gar das Rekordhoch von über 14 Jahren, ein Anstieg um sieben Monate seit 2019. Eine deutlich längere Verweildauer bei bestehenden Mietverhältnissen verzeichnet die Studie auch in der Innerschweiz und in der Region Nyon am Genfersee. Die mietrechtlichen Regulierungen spielen dabei eine wesentliche Rolle. Der für die Kostenkalkulation bei bestehenden Mietverhältnissen massgebliche Referenzzinssatz ist längerfristig, abgesehen von den zwei jüngsten Anstiegen, gesunken. Mieterinnen und Mieter, die nicht umziehen, profitieren von stabilen oder sogar sinkenden Mietkosten.

Was auf dem Markt erhältlich ist, zeichnet sich durch hohe Preise aus, wenn sich denn überhaupt passende Ersatzangebote finden. Dieser Umstand schreckt viele Haushalte ab und lässt sie von einem Umzug absehen. In diesem Kontext zeigen die Zahlen, dass allein finanzielle Limiten einen Ortswechsel für viele Haushalte wirtschaftlich verunmöglichen: Bei 28 Prozent der Schweizer Haushalte würde die Belastung mit Wohnkosten nach einem Umzug in eine vergleichbare Wohnung auf mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens steigen. Dies gilt allgemein als nicht tragbar.

Weniger Umzüge, längere Verweildauer

Die Mobilität auf dem Wohnungsmarkt, die grundsätzlich sowohl gesellschaftlich als auch in der Arbeitswelt erwünscht ist, wird unter solchen Umständen weiter abnehmen. In den Kantonen Genf, Zug, Zürich, Waadt und Tessin ist der Anteil derjenigen Personen, die aus finanziellen Gründen gar nicht umziehen können, sogar noch höher als 28 Prozent. Dies dürfte die Erklärung dafür sein, warum es in Gemeinden wie Genf, Lausanne, Zug und Thalwil (ZH) sehr lange mittlere Mietvertragsdauern gibt.

Warum aber bleiben bestimmte Haushalte trotz geänderter Lebensumstände immer länger in ihren Wohnungen – während zugleich andere öfters wegziehen? Die Antwort könnte Sie überraschen. Dazu müssen wir uns die verschiedenen Altersgruppen anschauen: Ältere Bewohnerinnen und Bewohner verbleiben überdurchschnittlich lange in ihrer Wohnung, weil es auf dem Markt für sie keine Alternativen gibt. Gleichzeitig sind aber jüngere oder mobilere Einwohnerinnen und Einwohner aufgrund der Wohnungsknappheit gezwungen, sich woanders etwas zu suchen. Dieser Effekt bei den Jüngeren erklärt die gleichzeitig hohe Wegzugsquote.

Das Umzugsverhalten wird von verschiedenen Überlegungen beeinflusst, wie Robert Weinert, Ökonom bei Wüest Partner, ausführt: «Wer in seinem Umfeld keine Chance sieht, eine geeignete Wohnung zu finden, wird sich einen Umzug in einen weiter entfernten Kanton überlegen.» Im konkreten Einzelfall komme es auch darauf an, ob die betreffende Person oder der Haushalt relativ unkompliziert Homeoffice umsetzen kann oder nicht, so Weinert weiter. Dann würden die Leute auch weitere Pendlerdistanzen in Kauf nehmen.

Wüest Partner zeigt mit weiteren Daten einen grundlegenden Wandel bei den Umzugsbewegungen in der Schweiz. Früher zogen viele Menschen von den Grossstädten in Agglomerationsgemeinden oder bewegten sich innerhalb von Agglomerationen rund um die Grossstädte. Aktuelle Zahlen zeigen nun Verschiebungen: Die Bewohnerinnen und Bewohner von Grossstädten

· ziehen vermehrt in Klein- und Mittelzentren,

· in deren Agglomerationen

· oder sogar in die Peripherie.

Was hingegen seltener vorkommt, sind Umzüge ins Ausland oder in die Agglomeration der zuvor bewohnten Stadt. Die Lage auf dem Wohnungsmarkt verändert auch das Verhalten von Personen aus dem Ausland: Wer aus dem Ausland zuzieht, sucht häufiger in der Peripherie eine Wohnung; diese Personen ziehen auch häufiger als früher in Klein- und Mittelzentren und deren Agglomerationen – nicht mehr unbedingt in die Wirtschaftsräume der Grosszentren. Klar ist vor allem das Hauptergebnis: Die Gesamtanzahl der Umzüge in der Schweiz geht zurück.

Stagniert der Mehrkonsum an Fläche?

Zu reden gibt auch die Frage, ob der historisch gesehen stetige Zuwachs an Wohnflächenkonsum stagniert oder sogar zurückgeht. Auch in diesem Punkt müssen wir differenzieren und einen Unterschied machen zwischen Menschen, die stabil am gleichen Ort wohnen, und solchen, die umziehen und eine neue Wohnung mieten. Der Wohnflächenkonsum bei der grossen Mehrheit der Mieterhaushalte, die eben aus den genannten Gründen kaum umziehen, bleibt natürlich gleich. Rund 80 bis 85 Prozent der Mieter verbleiben im Jahresvergleich in der gleichen Wohnung; die Minderheit derjenigen, die woanders einen neuen Mietvertrag unterzeichnen, werden aus Kostengründen und aus Gründen der Verfügbarkeit öfters enger zusammenrücken. Aber so gesehen wäre es generell falsch zu behaupten, dass die Wohnungen nun insgesamt effizienter genutzt würden und der Konsum an Wohnfläche sogar zurückgehen könnte.

Wohnungsneubau kommt in Schwung

Was lassen nun die nächsten Monate und Jahre erwarten? Hier blicken sämtliche Fachleute gebannt auf die neuen Zahlen zu den Neubaugesuchen und zu den Baubewilligungen. Ein Lichtblick ist die Nachricht, dass die Zahl der Baugesuche auf eine wachsende Dynamik hindeutet. Trotz aktuell tiefer Bewilligungsquoten ist daher im Mietwohnungssegment mittelfristig mit einer Zunahme der Neubautätigkeit zu rechnen. Besonders starke Impulse dürfte es in den Regionen Zürich, Winterthur, Aarau, Lausanne und Genf geben. Ob das allerdings reichen wird, um mittelfristig auf dem Wohnungsmarkt zu einer Balance zu kommen, ist offen. «Wir müssen uns auch im Klaren sein, dass ein Anstieg bei den Neubauten von einem ausgesprochen tiefen Niveau ausgeht», sagt dazu Robert Weinert von Wüest Partner.

Der Experte von Wüest Partner stellt aber auch einen gewissen Gesinnungswandel fest. «Viele Gemeinden möchten zum Beispiel bei Baubewilligungen pragmatischer und schneller vorgehen und Investoren und Bauherrschaften nicht unnötig Steine in den Weg legen», sagt er. Es sei ein Umdenken feststellbar und auch ein Konsens, dass das Angebot an Wohnraum verbessert werden müsse. Auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen würden sich positiv auswirken. Dazu zählen insbesondere die gesunkenen Zinsen und die Tatsache, dass die Baukosten jetzt nicht mehr stark gestiegen sind.

Um uns von der gesamten Lage ein Bild zu machen, müssen wir natürlich auch die Nachfrageseite anschauen. Zwischen Januar und August 2024 betrug der Wanderungssaldo der ausländischen Bevölkerung fast 50’000 Personen. Zwar sind das etwas weniger als im gleichen Zeitraum im Vorjahr. Doch liegt dieser Wert immer noch rund 25 Prozent höher als der Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Weiter darf nicht ganz ausser Acht gelassen werden, dass aufgrund von Kriegen und Krisen Flüchtlinge und Schutzsuchende nach Europa und in die Schweiz kommen. Laut den Prognosen von Wüest Partner wird auch 2024 ein Teil der Flüchtlinge aus der Ukraine neu zur ständigen Wohnbevölkerung gezählt. Auch dies wird wohl einen Effekt auf den Wohnraumbedarf haben, wenn auch nicht mehr so stark wie im Jahr 2023.

Teures Wohneigentum

Schauen wir uns noch kurz den Markt für Wohneigentum an. Laut den Statistiken von Wüest Partner haben sich die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen in den letzten vier Quartalen um 4,8 Prozent verteuert. Bei den Einfamilienhäusern wird eine Grössenordnung von +3,5 Prozent genannt. Die Verteuerung bei den eigenen vier Wänden hält also auch dieses Jahr weiter an. Besonders stark war das Preiswachstum in den Innerschweizer Kantonen Obwalden, Uri, Nidwalden und Schwyz.

Die Nachfrage nach Wohneigentum, die auf ein knappes Angebot trifft, hat mehrere Ursachen. Wer es sich leisten kann und über genügend Eigenkapital verfügt, wird sich angesichts hoher Mieten und eines dünnen Angebots an Mietwohnungen die Alternative Wohneigentum überlegen. Die Leitzinsen tendieren deutlich nach unten und das schlägt sich auch bereits deutlich bei den Finanzierungskosten für einen Wohnungs- oder Hauskauf nieder. Trotz hoher Preise kann es mit einer günstigen Hypothek sehr wohl eine Überlegung wert sein, jetzt Wohneigentum zu kaufen.