- Von Jürg Zulliger

Im Schweizer Investmentmarkt kehrt der Optimismus zurück. Die Preise für Mehrfamilienhäuser stiegen im 3. Quartal 2024 landesweit um 2,7 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Verglichen mit dem Vorjahresquartal beträgt der Anstieg sogar 7,7 Prozent. Damit setzt sich der schon wieder einige Quartale anhaltende Aufwärtstrend fort. – Das sind die Hauptergebnisse zu den Schweizer Renditeimmobilien, die das Beratungsunternehmen Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) letzte Woche publiziert hat.

Trotz der Erholung liegen die Preise noch 7,5 Prozent unter dem Höchststand im ersten Quartal 2022. Alle acht FPRE-Regionen verzeichneten im dritten Quartal 2024 steigende Preise für Mehrfamilienhäuser. Am deutlichsten sind die Preisanstiege zum Vorquartal im Alpenraum (+5,3%), in der Ostschweiz (+3,8%) sowie in den Regionen Jura und Südschweiz ausgefallen (beide je +3,7%).

Günstige Rahmenbedingungen

Stefan Fahrländer, Partner bei FPRE, hält dazu fest: «Die Preisentwicklung ist überwiegend auf die weiter sinkenden Renditeerwartungen zurückzuführen. Die nach wie vor zu geringe Bautätigkeit sowie die starke Nachfrage führen zudem zu steigenden Neuvermietungspreisen sowie weiter sinkenden Leerständen. Die Rahmenbedingungen sprechen dafür, dass der Preisanstieg bei Mehrfamilienhäusern anhalten wird.»

Die Transaktionspreise für Büroimmobilien in der Schweiz sind im 3. Quartal 2024 ebenfalls gestiegen: Zum Vorquartal sind es plus 1,3 Prozent und zum Vorjahresquartal plus 3,0 Prozent. Regional zeigen sich bei Büroimmobilien allerdings unterschiedliche Entwicklungen: Während die Preise in Basel (–1,3%) sowie in Zürich und der Südschweiz (je –0,3%) leicht rückläufig waren, verzeichneten die Regionen Genfersee (+5,6%), Ostschweiz (+4,8%) und Mittelland (+2,0%) Zuwächse.

Ein Blick auf die längeren Zeitreihen zeigt, dass sich die Preise von Schweizer Mehrfamilienhäusern besser halten als diejenigen von Büroimmobilien und gemischt genutzten Liegenschaften. Wenn wir die Preisentwicklung seit dem Jahr 2010 bis heute indexiert darstellen, so schnitten die Mehrfamilienhäuser, also Wohnnutzungen, mit einem Indexstand von jetzt rund 160 deutlich am besten ab.

Analyse der Daten

Das Beratungsunternehmen Fahrländer schreibt zu den Statistiken, dass sie sich nach den Transaktionen oder nach transaktionsnahen Einschätzungen richten. Dennoch wäre es wohl verfrüht, jetzt generell mit einer zinsbedingten Aufwertung bei den Anlageobjekten in der Schweiz zu rechnen. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Zahlungsbereitschaft am Markt entwickelt. Kommt dazu, dass sehr langfristig orientierte Investoren eher an einer stetigen Entwicklung interessiert sind und weniger an kurzfristigen Wertänderungen.

Auch die für die Bewertung massgeblichen Diskontsätze werden die Expertinnen und Experten bei der Einschätzung von einzelnen Objekten und Portfolios noch nicht allzu schnell wieder anpassen. Aber immerhin kann man auch hier sagen: Portfolios mit einem überdurchschnittlichen Anteil an Wohnnutzungen werden vermutlich stärker profitieren können. Denn bei den Schweizer Mehrfamilienhäusern ist aufgrund der Lage am Wohnungsmarkt am ehesten von einem positiven Preispotenzial und anhaltend tiefen Leerständen auszugehen.

Lesen Sie hier weitere Informationen und Studien.