- Von Jürg Zulliger

Von Einzelfällen oder aus lokalen Nachrichten ist das Phänomen längstens bekannt. Hotels, touristische Infrastruktur und Bergbahnen finden nicht ausreichend Personal, weil die Mieten in den betreffenden Orten und Regionen extrem teuer sind und es überhaupt an Angeboten auf dem Wohnungsmarkt mangelt.

Der Schweizer Tourismus-Verband schreibt dazu: «Die Wohnungsnot in den Berggebieten spitzt sich immer mehr zu. Auch das Personal ist auf Wohnraum in der Nähe des Arbeitsortes angewiesen.» Offenbar verstärkt der Mangel an Erstwohnungen in den touristischen Regionen den Mangel an dringend benötigten Fachkräften.

Demografie und die Folgen für den Arbeitsmarkt

Könnte die anhaltende Wohnungsknappheit in den Schweizer Bergregionen nicht nur den Tourismus, sondern die gesamte Wirtschaft ins Wanken bringen? Um die Versorgung und Beschäftigung in vielen privaten Wirtschaftszweigen, aber auch im öffentlichen Sektor sicherzustellen, sind wir auf ein entsprechendes Wachstum der erwerbstätigen Bevölkerung angewiesen. Dies wiederum setzt eine deutliche Ausweitung des verfügbaren Wohnungsangebotes voraus. Bisher sei diese Rechnung aufgegangen, schreiben dazu die Ökonomen der UBS in ihrer Analyse: In der Dekade ab 2011 verzeichnete die Schweiz einen Anstieg der Bevölkerung im erwerbstätigen Alter von knapp 39’000 Personen pro Jahr.

Dem stand eine gefüllte Pipeline an Projekten im Wohnungsbau gegenüber. Die Rede ist laut der Studie von jährlich rund 55’000 Baugesuchen im Wohnsektor. Doch dieses Gleichgewicht droht umzukippen, denn in den nächsten Jahren gehen die bevölkerungsstarken Jahrgänge der Babyboomer-Generation in Pension. Zugleich rücken die zahlenmässig kleineren Jahrgänge in die Erwerbsbevölkerung nach. Die Faktoren der Demografie sind klar: Die Erwerbsbevölkerung der Schweiz würde ohne Zuwanderung bis im Jahr 2030 um 4 Prozent schrumpfen. Dabei fällt auf, dass die Kantone unterschiedlich abschneiden. Vergleichsweise gering wäre der Rückgang der erwerbstätigen Personen in den Kantonen Waadt, Genf oder Neuenburg. Wesentlich mehr betroffen wären andere Regionen wie Graubünden oder Nidwalden mit einem Rückgang von fast 8 Prozent.

Ein erstes Fazit der Studie: Das Wachstumspotenzial der Schweizer Wirtschaft droht als Folge fehlender Arbeitskräfte mittel- bis langfristig um 0,5 Prozent zu sinken.

Es fehlen über 55’000 Wohnungen

Soll das Beschäftigungswachstum der vergangenen Dekade hingegen gehalten werden, bräuchte es eine entsprechend hohe Zuwanderung, die den demografisch bedingten Mangel der Erwerbsbevölkerung aufwiegt. Die Autoren schätzen, dass bis 2030 dafür 55’000 bis 60’000 Wohnungen pro Jahr entstehen müssten. Jedoch schränken derzeit sinkende Leerstände und eine rückläufige Baupipeline die Verfügbarkeit von Wohnraum für Zuzügerinnen und Zuzüger ein.

Das grösste Defizit bei der Wohnbautätigkeit lässt sich in der Genferseeregion feststellen. Dort werden aktuell nur halb so viele Wohnungen geplant, wie nötig wären, um das hohe Beschäftigungswachstum der Vergangenheit zu ermöglichen. Auch der Grossteil der wachstumsstarken Zentralschweizer Kantone und der Grossraum Zürich weisen diesbezüglich deutliche Defizite auf. Doch auch bei bisher unterdurchschnittlich wachsenden Kantonen kann sich die künftige Wohnbautätigkeit als Flaschenhals erweisen, wobei die Gründe vielfältig sind. So werden in Basel-Stadt und Schaffhausen aktuell deutlich weniger Baugesuche gestellt als in den letzten Jahren. In Nidwalden und Bern hingegen dominiert der Alterungseffekt der Erwerbsbevölkerung, der eine höhere Einwanderung erfordern würde.

Wohnbau als Standortfaktor

Beschäftigungsmangel wird sich ohne Produktivitätsschub negativ auf das zukünftige Wirtschaftswachstum auswirken. Kantone mit zu wenig Wohnbautätigkeit verlieren dementsprechend an Standortqualität. Für Arbeitnehmende steigern hohe Mieten die Haushaltskosten und senken so die Wohnattraktivität. «Für Firmen wird es in diesen Kantonen schwieriger, Arbeitskräfte zu finden», heisst es weiter. In Grenzkantonen können noch mehr Grenzgängerinnen und Grenzgänger das Problem der Wohnungsknappheit lindern. Doch ein höheres Verkehrsaufkommen und fiskalische Ausfälle wären die Folge. Auch eine Erhöhung der Erwerbsquote – insbesondere bei älteren Personen – kann Abhilfe schaffen und die Auswirkungen des demografischen Wandels lindern.

Schlussfolgerungen und Ausblick

Aktuell verharren die Investitionen im Wohnungsbau auf einem zu tiefen Niveau. Die Zahl der Wohnbaugesuche liegt im Durchschnitt der Kantone rund 20 Prozent tiefer als zwischen 2011 und 2021. Hinzu kommt, dass die Baubewilligungen praktisch überall länger hängig sind. Letztlich dürfte aber die Förderung der Wohnbautätigkeit zu einem wichtigen Instrument der Standortpolitik werden. Eine dynamische Bautätigkeit dürfte in Zukunft regionale Standortvorteile bringen.

Somit lässt sich die Studie mit drei Thesen zusammenfassen:

Soll die Beschäftigung auf dem bisherigen Niveau wachsen, bedingt dies eine anhaltend hohe Zuwanderung und Wohnbautätigkeit.
Gerade in den grossen Kantonen Waadt, Zürich und Bern, aber auch in der Zentralschweiz, droht die geringe Wohnbautätigkeit zum Flaschenhals zu werden, der das Wirtschaftswachstum zu verlangsamen droht.
Über ausreichend Wohnraum zu verfügen, nebst der Verfügbarkeit von Gewerbeflächen, dürfte ein zunehmend wichtiges Kriterium für die Ansiedlung von Unternehmen werden.

*) Quelle: Wohnungsmangel als Wachstumsbremse, CIO-Studie UBS, Oktober 2024: Autoren: Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG; Katharina Hofer, Economist, UBS Switzerland AG