Schweizer Pensionskassen investieren im Schnitt rund 24 Prozent ihres Vermögens in Immobilien. Diese Quote liegt seit Jahren auf hohem Niveau – und sie soll weiter steigen. Das zeigt eine neue Studie der Hochschule Luzern (HSLU).* An der Umfrage beteiligten sich 228 institutionelle Investoren, darunter Pensionskassen, Versicherungen, Anlagestiftungen und Fonds. Die Einschätzungen sind wegen der grossen Teilnehmerzahl aussagekräftig. Bei den Vorsorgeeinrichtungen decken die teilnehmenden Kassen rund die Hälfte des gesamten Pensionskassenvermögens ab.

Trotz sinkender Renditen wollen viele Anleger ihr Immobilienportfolio weiter ausbauen. Besonders gefragt sind dabei Wohnimmobilien im Inland. Laut den Studienautoren beträgt der «Home Bias» der Pensionskassen zwischen 85 Prozent (bei grossen Einrichtungen) und 92 Prozent (bei mittleren Kassen). Das hohe Volumen an Kapitalerhöhungen – geschätzt rund acht Milliarden Franken bis Ende 2025 – dürfte allerdings auf die Renditen drücken, heisst es in der Studie.

Wohnimmobilien bleiben Favoriten

Keine andere Anlageklasse wollen Pensionskassen so deutlich ausbauen wie Schweizer Wohnimmobilien. Erstmals seit Beginn der Befragung im Jahr 2022 plant fast die Hälfte der befragten Kassen (47 Prozent), ihre Quote an direkten Immobilienanlagen in der Schweiz zu erhöhen – nur 3 Prozent wollen sie senken.
Die Bestände an kommerziellen Liegenschaften und ausländischen Anlagen sollen hingegen stabil bleiben. Gleichzeitig gewinnen Hypotheken wieder an Attraktivität, da sie im Vergleich zu Obligationen einen höheren Renditeaufschlag bieten. Dies nutzen Pensionskassen, um in diesem Segment stärker zu wachsen als andere institutionelle Anleger.

Währungsschwankungen und Stabilität als Hauptargumente

Bereits heute investieren Pensionskassen bis zu 92 Prozent ihres Immobilienvermögens im Inland. Obwohl ausländische Immobilien oft höhere Renditen versprechen, bleiben Schweizer Wohnobjekte laut Co-Studienleiter John Davidson attraktiv. Seine Quintessenz lautet:
«Einerseits wirken die seit über 25 Jahren praktisch nur steigenden Preise wie eine Bestätigung der Stabilität des Marktes. Andererseits erscheinen Investitionen im Ausland aufgrund der momentanen Währungsabsicherungskosten und höherer Volatilität weniger attraktiv, obwohl sich diese als Diversifikation gerade jetzt eignen würden.»

Auch wenn viele institutionelle Anleger davon ausgehen, dass der Immobilienboom bald enden könnte, investieren sie weiterhin stark in Schweizer Wohnimmobilien und Hypotheken. Ein Grund dafür liegt laut Co-Studienleiter Stephan Kloess darin, dass die Marktteilnehmer das Ende des Zyklus noch nicht unmittelbar erwarten: «Anders lassen sich die aktuellen Investitionsabsichten in Schweizer Immobilien kaum erklären.»

Regulierung als grösste Sorge

Die zunehmende Regulierung gilt unter den Befragten als das grösste Risiko im Schweizer Immobilienmarkt. Nur eine kleine Minderheit der Pensionskassen (9 Prozent) geht davon aus, dass der aktuelle Boom weiter anhalten wird.
Die Mehrheit sieht laut Davidson folgende Gründe für ein Ende des Aufwärtstrends: komplexe Bauvorschriften (92 Prozent), Einsprachen (90 Prozent) sowie stärkerer Mieterschutz (88 Prozent).

«Dieser starke Fokus auf Regulierung als Risiko überrascht», sagt Co-Studienautor Daniel Steffen. «Er dürfte auch mit der intensiven medialen Berichterstattung über verschärfte Mieterschutzmassnahmen – etwa in Städten wie Genf oder Basel – zusammenhängen.»

Fazit: Hinter der Stabilität des Heimmarkts macht sich zunehmend Unsicherheit breit: Zumindest ein Teil der Investoren stellt sich die Frage, wie lange sich der Superzyklus noch fortsetzen wird.

Quelle
*) Die Umfrage fand im Sommer 2025 statt. Ergebnisse und Analysen stehen auf der Website der Hochschule Luzern (HSLU) zum Download zur Verfügung.

Institutionelle Investoren setzen noch stärker auf Schweizer Immobilien