- Von Jürg Zulliger

Selbst im mittleren Preissegment kosten Eigentumswohnungen im Wirtschaftsraum Zürich schnell einmal vier oder fünf Millionen Franken. Ist der Markt demnach völlig abgehoben und durch die Wirtschaftsentwicklung, Löhne und Zahlungsbereitschaft nicht mehr gerechtfertigt? Die Studien unter dem Titel «UBS Global Real Estate Bubble Index» gehen regelmässig dieser Frage nach. Dabei sticht Zürich tatsächlich hervor: Gemäss den Ökonomen der UBS verzeichnete die grösste Schweizer Stadt in den vergangenen fünf Jahren das stärkste Preiswachstum von elf europäischen Grossstädten. Deshalb ist, nach dieser Interpretation, in der Wirtschaftsmetropole an der Limmat die Gefahr am grössten, dass es zu einer Immobilienblase gekommen ist, die irgendwann platzen könnte.

Immobilienblase: Realität oder Mythos?

Dieses Risiko sei in Zürich grösser als in anderen Metropolen Europas, namentlich in London, Paris, Mailand, München, Madrid oder Amsterdam. In Zürich liegen die teuerungsbereinigten Preise mehr als 20 % höher als noch vor der Pandemie. Und bekanntlich gilt auch: Selbst die Covid-19-Pandemie und die damit verbundene Verunsicherung konnten den Boom nicht aufhalten.

Widerstehen die Märkte steigenden Zinsen? Vielerorts haben gestiegene Zinsen die Nachfrage nach Wohneigentum im Topsegment gedämpft. Aber in Zürich reichte dies nicht aus, um die Preisentwicklung zu bremsen. Die Preise für Wohneigentum steigen tendenziell weiter. Und es ist bekannt: Die Entwicklung der Löhne kann mit den Preisen auf dem Immobilienmarkt nicht mehr mithalten. Real seien sie jetzt im niedrigen einstelligen Prozentbereich gewachsen, so heisst es in der Studie weiter. Damit ist das Missverhältnis zwischen Einkommen und Preisen noch einmal angestiegen. Die Kaufpreise entsprechen immer weniger dem, was potenzielle Käuferinnen und Käufer eigentlich zahlen können.

Erschwinglichkeit in der Krise

Gibt es Perspektiven für eine bessere Erschwinglichkeit? Hier sind die Autoren der Studie vorsichtig. Denn es gilt als unwahrscheinlich, dass sich die Rahmenbedingungen grundsätzlich ändern könnten. Denn während ökonomisch gesehen Knappheit und steigende Preise ein Signal für Investoren wären, das Angebot auszuweiten, kommt der Wohnungsbau überhaupt nicht in Schwung – und schon gar nicht in vielen Innenstädten. Verschiedene Faktoren wie Widerstand von Nachbarn (NIMBYs), komplexe und langwierige Bewilligungsverfahren, knappes und extrem teures Land usw. halten viele Investoren davon ab, in diesem sensiblen Kräftefeld in Innenstädten Projekte zu lancieren.

Die Ökonomen der UBS weisen noch auf einen weiteren Trend hin, der die Knappheit eher verschärft. Wenn Eigentumswohnungen neu auf den Markt kommen, werden sie häufig von Investoren erworben, die sie nicht selbst nutzen. Wenn jetzt tiefe Zinsen und ein Mangel an sicheren Anlagemöglichkeiten Immobilien wieder vergleichsweise attraktiv machen, wird auch der Trend «buy to let» wieder mehr zu einem Thema. Wobei auch klar ist: Angesichts der hohen Preise bringen an Toplagen vermietete Eigentumswohnungen eigentlich nur bescheidene Erträge und Renditen ein. Der Trend hat offenbar eher mit einer offensichtlichen Präferenz für Sachwerte zu tun, die knapp sind und die sich eben an guten Lagen nicht vermehren lassen. Sowohl private als auch institutionelle Investoren sind offenbar auch von der Erwartung motiviert, dass Grund und Boden auf lange Sicht Schutz vor Inflation und einen langfristigen Wertzuwachs verspricht. Insofern ist es auch müssig, darüber zu diskutieren, ob denn nun tatsächlich eine möglicherweise spekulative Blase gegeben ist, die bald platzen könnte.

Tendenziell sinken die Risiken

Die Ökonomen der UBS haben die Wohnimmobilienpreise in insgesamt 25 Grossstädten weltweit analysiert. Ein weiteres Fazit lautet: Die Risiken von Immobilienblasen seien im Durchschnitt das zweite Jahr in Folge gesunken. Von allen untersuchten Städten weist offenbar Miami das höchste Risiko einer Immobilienblase auf. In die gleiche Kategorie gehören dann noch Tokio und wie erwähnt Zürich. Abgehoben sind die Preise aber auch in Genf, Toronto und Los Angeles. Als vergleichsweise moderat gilt das Risiko in Städten wie Amsterdam, Sydney und Boston.

Doch welche Folgen haben die nun gegenüber 2021 erhöhten Zinsen? Laut der Studie hat die finanziell erschwingliche Wohnfläche für einen qualifizierten Arbeitnehmer im Dienstleistungssektor tendenziell abgenommen. Typische Käufer und Käuferinnen von Immobilien können sich weniger Wohnfläche leisten. Insofern dürften die Preisniveaus bei erhöhten Zinssätzen vorerst nicht nachhaltig sein. Eine signifikante Verschlechterung der Erschwinglichkeit führt jedoch nicht zwangsläufig zu einer Preiskorrektur auf dem Markt. Denn in vielen städtischen Wohnungsmärkten hat die zunehmende Wohnungsknappheit, die sich in steigenden Mieten manifestiert, massgeblich zur Stabilisierung der Preisniveaus beigetragen. Zugleich deutet wenig darauf hin, dass sich das Angebot in den Grossstädten in nächster Zeit deutlich verbessern könnte.

Ausblick

Da nun weltweit die Vorzeichen auf sinkende Zinsen stehen, dürfte dies die Wohnungsmärkte stabilisieren. Denn wenn sich die Erschwinglichkeit verbessert, werden trotz hoher Preise die Käuferinnen und Käufer wieder auf den Markt zurückkommen. Auch für Zürich gilt es als höchst unwahrscheinlich, dass plötzlich eine grössere Trendwende einsetzen könnte. Denn gemessen an der Attraktivität des Standorts, angesichts des Zuzugs von Unternehmen und Menschen, spricht vieles dafür, dass es auch in Zukunft einen hohen Preis haben wird, hier zu wohnen und zu leben.

*) Quelle: UBS Global Real Estate Bubble Index 2024

Abgehobene Preise für Wohneigentum in Zürich