- Von Jürg Zulliger

Immobilienwirtschaft und Immobilienökonomie sind bedeutende Themenfelder, da nahezu alle Aspekte von Wirtschaft und Gesellschaft direkt oder indirekt mit der Raumordnung und dem Flächenangebot für Unternehmen und Haushalte verknüpft sind. Letztlich wird auch die Entwicklung von Vermögenswerten sowohl von institutionellen als auch von privaten Investoren davon beeinflusst.

Aufwertung der Forschung in der Schweiz

Für die Schweiz ein Glück: Die Forschung auf diesem Gebiet wird ausgebaut. Das Center for Urban & Real Estate Management (CUREM) und die Wirtschaftswissenschaftliche Fakultät der Universität Zürich schaffen zwei neue Professuren im Bereich Real Estate Economics and Finance.

«Diese neuen Professuren, besetzt durch Prof. Dr. Christian Hilber und Dr. Francisco Amaral, bringen wertvolle Expertise in den Bereichen Wohnraumversorgung, Stadtentwicklung, Finanz- und Immobilienmärkte ein», schreibt dazu CUREM in einer Mitteilung.

Die Antrittsvorlesung von Christian Hilber sowie ein anschliessendes Gespräch boten einen fundierten Einblick in einige Zusammenhänge von Wohnungsmarkt, Raumentwicklung und staatlicher Regulierung. Die Antrittsvorlesung in der Aula der Universität Zürich trug den Titel: «Wohnraum-Erschwinglichkeit und Raumplanung: Eine Geschichte zweier Länder.» Wir fassen im Folgenden einige Erkenntnisse und Grundlagen zusammen.

Zersiedelung: Ein Problem mit Geschichte

Beginnen wir mit der raumplanerischen Debatte in der Schweiz. Betrachtet man die letzten 20 Jahre, war das Hauptproblem die Zersiedlung. Dieses Bild von der Siedlungsfläche, die sich unaufhaltsam ausdehnt, führte zu verschiedenen Initiativen und Referenden, insbesondere zur Abstimmung über die Zweitwohnungsinitiative im Jahr 2012. Diese wurde äusserst knapp mit 50,6 Prozent Ja-Stimmen und der Zustimmung von 13½ Kantonen angenommen. Die Schweiz beschloss damit, in touristischen Gebieten, vor allem in den Bergen, wo bereits mehr als 20 Prozent Zweitwohnungen existieren, keine weiteren Zweitwohnungen zu bauen.

Wendepunkt 2013: Neues Raumplanungssystem in der Schweiz

Im Jahr 2013 gab es erneut eine denkwürdige Abstimmung, bei der die Revision des Raumplanungsgesetzes mit klarer Mehrheit unterstützt wurde. Fast 63 Prozent der Bevölkerung stimmten für die Änderung, die einen Paradigmenwechsel markierte: Statt wie bisher Landwirtschaftsland in Bauland umzuwandeln, wurde nun zunehmend ausgezont. Ein weiterer Grundsatz: Die Zersiedlung soll gestoppt werden, und es gilt, die Siedlungsentwicklung in Zukunft «nach innen» zu lenken. Was das auf Dauer für die Bautätigkeit und die Preise auf dem Wohnungsmarkt bewirken könnte, stand damals nicht zur Diskussion.

Die Raumplanungspolitik wurde seitdem deutlich restriktiver. Bis in die 2010er-Jahre war diese von einem dezentralen Ansatz und ausgeprägter Gemeindeautonomie geprägt. Gemeinden konnten ihre Steuersätze selbst festlegen, was Anreize schuf, grosse Flächen am Rand der Kommunen als Bauland zu deklarieren, um wohlhabende Bewohnerinnen und Bewohner anzuziehen.

Das förderte die Bautätigkeit, schuf Anreize für Wachstum, trug aber oft zur Zersiedelung bei. Seitdem wurde diese Politik restriktiver; der Bau von Zweitwohnungen in touristischen Gebieten wurde wie erwähnt verboten und bestehende Baulandzonen wurden zurückgezont. «All dies führte zu einer Einschränkung der Gemeindeautonomie und verstärkter Zentralisierung», so eine Schlussfolgerung des Vortrags. De facto sind in vielen Kantonen kaum mehr Einzonungen von Bauland möglich. Fairerweise ist auch zu ergänzen, dass vielerorts politische Mehrheiten fehlen würden, um dies grundlegend zu ändern.

Um die möglichen Folgen einer solchen restriktiven Raumplanungspolitik zu beleuchten, ist ein Blick nach England sinnvoll. England ist eines der Länder mit der restriktivsten Raumplanung weltweit und verfügt über ein sogenanntes Development Control System, das städtisches Wachstum begrenzt. Jede bauliche Veränderung erfordert die Zustimmung lokaler Behörden, was seit der Einführung des Systems im Jahr 1947 gilt. Besonders in London und im Südosten ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch; die Knappheit wird durch diese Restriktionen noch verschärft.

Mietpreise und Erschwinglichkeit

Professor Hilber fährt mit einem Vergleich der Immobilienpreisentwicklung seit 1970 fort. Während die Immobilienpreise in der Schweiz real um 105 Prozent gestiegen sind, verzeichnete das Vereinigte Königreich einen Anstieg von 450 Prozent. Besonders drastisch ist die Situation in London, wo die Preise um 634 Prozent gestiegen sind. Erstaunlich dabei: In Sachen Erschwinglichkeit von Wohnraum liegt die Schweiz international gesehen im Mittelfeld, während das Vereinigte Königreich «an der Spitze» liegt – allerdings in einem negativen Sinne. In der Schweiz geben die Menschen im Durchschnitt etwas mehr als 20 Prozent ihres Bruttoeinkommens für Miete aus, während es in England etwa 35 Prozent sind. Besonders in London ist die Situation extrem angespannt, was zu einer erheblichen Belastung für die Bewohner führt.

Können wir aus den Fehlern Englands lernen? Raumplanung und die Einteilung von Stadtgebieten in unterschiedliche Nutzungen seien unverzichtbar, betont Christian Hilber. Als problematisch erweist es sich aber, wenn die Raumplanung das Stadtgebiet einfriert und alle umliegenden Grünzonen um jeden Preis schützen will. Doch ebendiese raumplanerische Beschränkung – die Verknappung des Angebots – ist ein wesentlicher Treiber für die hohen Landpreise und Mieten in vielen Städten. «Eine Studie zu englischen Städten und Gemeinden zeigt, dass ohne jegliche planungsbedingte Einschränkung die Immobilienpreise im Durchschnitt um 35 Prozent niedriger wären», erklärt Christian Hilber.

Das gleiche Prinzip führt auch in Städten wie Zürich oder Genf zu den bekannten gleichen Phänomenen: Wenn das Siedlungsgebiet nicht über die Stadtgrenzen hinweg in die Breite und auch nicht ausreichend in die Höhe wachsen kann, treibt dies die Preise in die Höhe. «Das ist ein universell gültiges Prinzip, das wir überall beobachten», sagt Christian Hilber. Sowohl für ausländische als auch für Schweizer Städte spitzt sich die Lage mittelfristig noch zu, weil die Baubeschränkungen nicht etwa abgebaut, sondern tendenziell noch ausgebaut werden. So unterliegt in Zürich inzwischen rund drei Viertel des Stadtgebiets dem Ortsbildschutz.

Die Zukunft der Schweizer Städte: Was steht auf dem Spiel?

Mit dem stetigen Wachstum der Nachfrage und der gleichzeitigen Begrenzung der verfügbaren Bauzonen sieht Christian Hilber die Bodenpreise und Mieten langfristig weiter in die Höhe schnellen: «Wenn sich nichts ändert, werden wir in den Zentren sogar noch wesentlich höhere Preise sehen als heute.» Der Schutz der Freiflächen und Grünzonen an den Stadtgrenzen hat seinen Preis: Für viele wird das urbane Leben unerschwinglich. Dies treibt die Menschen ins Umland, was zu längeren Pendelwegen führt – was wiederum ökologisch und wirtschaftlich unerwünscht ist und weitere hohe Kosten nach sich zieht.

Fazit

Viele Expertinnen und Experten sind der Ansicht, dass die aktuellen Bauzonenreserven nicht optimal platziert sind und die Innenentwicklung das Wachstum nicht ausreichend auffangen kann. Deshalb sollte auch eine Neubeurteilung von Einzonungen erfolgen, da der Siedlungsraum in der Schweiz im internationalen Vergleich eher knapp bemessen ist. Mit rund acht Prozent ist die Siedlungsfläche prozentual geringer als etwa in Deutschland oder Frankreich. Ein weiterer Punkt: Im bestehenden Siedlungsgebiet sollte wesentlich dichter gebaut werden. Reicht es wirklich, vier Geschosse zu bauen, wo es zuvor zwei oder drei hatte? Wo es sinnvoll und machbar ist, sollten noch grössere Gebäudehöhen erlaubt werden. Essenziell sind auch stärkere (finanzielle) Anreize für Gemeinden, Investoren sowie die Bürgerinnen und Bürger, um die urbane Entwicklung zu fördern und zuzulassen.

Steigende Bodenpreise: Die unsichtbare Hand von Bau- und Angebotsbeschränkungen