Herr Budliger, in den Medien ist oft von Abwanderung die Rede: Zug verliere Einwohner, Familien zögen aus Zürich weg, Junge verliessen das Tessin. Entspricht das den Fakten – oder sind das vereinfachte Thesen?

Hendrik Budliger: Wir sehen in den Daten klare Wanderungsströme. Zunächst gibt es die Zuwanderung aus dem Ausland in die Städte: Arbeitskräfte und Studierende ziehen nach Zürich, Basel oder Genf. Später, mit dem Eintritt in die Familienphase, folgt häufig der Umzug in die Agglomeration oder in Nachbarkantone – von Zürich etwa in den Aargau, von Basel in den Kanton Baselland. Diese Bewegungen prägen die Altersstruktur: Städte wie Zürich verjüngen sich, weil überwiegend Jüngere zuziehen und Ältere eher wegziehen.

Wie gross sind Haushalte, die in die Städte ziehen?

Die typische Haushaltsgrösse, die in eine Stadt zieht, besteht aus zwei Personen. 2-Personen-Haushalte machen rund ein Drittel aus.

Was verursacht die Wanderungsbewegungen?

Der stärkste Treiber ist das Alter. Wenn Kinder ausziehen, werden aus Vier-Personen-Haushalten Zwei- oder Ein-Personen-Haushalte. Ein-Personen-Haushalte finden wir häufiger in Städten, bei Personen über 65 und bei Schweizern. Die demografische Alterung erhöht somit strukturell den Anteil und die Anzahl kleiner Haushalte.

Zürcherinnen und Zürcher ziehen ins Limmattal oder nach Spreitenbach, heisst es – wegen tieferen Preisen. Wird das durch Zahlen gestützt?

Ja, solche Muster sind gut sichtbar. Wer mehr Fläche möchte, findet sie in der Stadt nur zu sehr hohen Preisen. Homeoffice erweitert die akzeptablen Pendeldistanzen. Steuerunterschiede und der Wunsch nach einem Einfamilienhaus mit Garten kommen hinzu. Insgesamt ist es eine Kombination aus Wohnkosten, Lebensphase, Arbeitsweg und Präferenzen.

Wie steht es um die Abwanderung aus Bergregionen und aus dem Tessin?

Auch hier ist vieles altersgetrieben. Für Ausbildung und Arbeit ziehen viele weg; im höheren Alter kehren manche zurück. Spannend sind die unterschiedlichen Präferenzen: Ausländerinnen und Ausländer wählen eher urbane, verkehrsgünstige Orte und Wohnlagen, wo bereits viele Ausländer leben. Schweizerinnen und Schweizer tendieren stärker zu ländlichen Lagen. Im Raum Zürich hat sich beispielsweise die sogenannte «Pfnüselküste», also das linke Seeufer, dynamischer entwickelt als die «Goldküste». Hier spielt die Zuwanderung eine wesentliche Rolle. Auf dem Plan mögen Gemeinden ähnlich aussehen; wer sich lokal auskennt, nimmt jedoch feine Unterschiede wahr und bewertet sie anders.

Lässt sich Binnenwanderung politisch steuern – etwa mit Wohnungspolitik, Quoten für preisgünstige Wohnungen oder mittels Regionalpolitik?

Teilweise. Es gibt Städte, die bewusst günstigen Wohnraum schaffen und damit Gentrifizierungseffekte dämpfen; häufig werden Amsterdam oder Hamburg genannt. Solche Strategien können Quartiere stabilisieren und Vielfalt erhalten. Bevor man aber Instrumente definiert, sollten Städte und Kantone ihre Ziele klären: Geht es um die Altersstruktur, um die Bindung von Steuerzahlenden, um Versorgung und Pflege? Erst dann lässt sich beurteilen, welche Massnahmen effizient sind.

Wo steht die Schweiz demografisch?

Wir sehen eine Zäsur. Der Kanton Obwalden ist vom ersten auf das zweite Quartal 2025 geschrumpft, wenn auch knapp. In inzwischen acht Kantonen geht die Bevölkerung der 20- bis 64-Jährigen zurück. Darunter zum Beispiel die Kantone Graubünden, Zug, Bern und Solothurn. Gleichzeitig wächst die Gruppe 65+ in allen Kantonen. Die Schweiz wächst somit nicht mehr überall und nicht mehr in allen Altersklassen – das ist neu und relevant für den Arbeitsmarkt, Infrastruktur und Wohnungsmarkt.

Wenn die Erwerbsbevölkerung sinkt: Steigen dann automatisch die Leerstände?

Nicht automatisch und meist zeitverzögert. Die statistischen Reihen haben unterschiedliche Periodizitäten (Quartal versus Jahr), und Effekte zeigen sich oft erst über mehrere Jahre. Interessantes Beispiel ist Obwalden: Dort schrumpft die Bevölkerung und die Leerstände steigen, während die Preise im letzten Jahr dennoch um rund fünf Prozent zulegen konnten. Das deutet darauf hin, dass Preiserwartungen derzeit noch dominieren. Mittelfristig ist eine Korrektur plausibel.

Warum steigen Preise trotz Stagnation oder Schrumpfung der Bevölkerung?

Wegen der Erwartungen. Seit den 1990er-Jahren hat sich die Annahme verfestigt, Wohnraum sei knapp und die Preise würden weiter steigen. Die Alterung ändert aber die Nachfrageprofile. In der Schweiz liegt das durchschnittliche Erwerbsalter von Wohneigentum etwa in der Lebensmitte; ab 60 überwiegen Verkleinerungen. Entscheidend ist die Frage, ob in den nächsten zehn bis zwanzig Jahren mehr Menschen Wohnraum nachfragen oder mehr Menschen Wohnraum an den Markt zurückgeben. In vielen Regionen spricht die Altersstruktur für Letzteres.

Seit 20 Jahren warnen Expertinnen vor einer Korrektur am Immobilienmarkt – und doch ist wenig passiert. Erleben wir einen «Superzyklus»?

Bis 2019 nahm die Bevölkerung in allen Altersgruppen zu – sowohl bei den Jüngeren wie auch bei den Älteren. Seither ist das Bild differenzierter: In allen Kantonen wächst die Zahl der älteren Menschen weiter, während die Gruppen im Erwerbsalter oder bei den Jüngeren stagnieren oder sogar zurückgehen.

Welche Folgen hat diese demografische Verschiebung für die Immobilienpreise?

Wenn die Preiserwartungen kippen – wenn also eher mit tieferer Preisentwicklung gerechnet wird als mit höherer –, steigt die Verkaufsbereitschaft, und das Angebot nimmt zu. Hinzu kommt die Tragbarkeit im Rentenalter: Wer Pensionskassengelder eingesetzt oder Hypotheken über die Jahre aufgestockt hat, kann mit dem Renteneinkommen an Grenzen stossen. Dann entstehen zusätzliche Verkaufsgründe, auch ohne Zwangssituationen.

Raiffeisen hat kürzlich eine Studie publiziert, wonach ältere Menschen mit Wohneigentum zufrieden sind und nur selten umziehen. Das klingt nach dem Gegenteil Ihrer Thesen.

Es stimmt, dass im Alter insgesamt weniger umgezogen wird. Wenn aber ein Umzug stattfindet, dann verkleinern sich die Haushalte in der Regel – sowohl bei der Wohnfläche wie auch bei der Anzahl Zimmer. Die Gründe, warum diese Umzüge verzögert erfolgen, liegen auf der Hand: der sogenannte Lock-in-Effekt, die stark gestiegenen Immobilienpreise und eine steigende, gesunde Lebenserwartung. Dennoch wird auch im Alter umgezogen – spätestens dann, wenn jemand in ein Altersheim wechselt oder verstirbt. Entscheidend ist, dass die Babyboomer nun in die Altersgruppe 65+ nachrücken. Damit wächst die Zahl potenzieller Verkäuferinnen und «Verkleinerer» in allen Kantonen. Gleichzeitig schrumpft in bereits acht Kantonen die Zahl der Erwerbstätigen, die typischerweise Wohnraum vergrössern oder ein Eigenheim erwerben möchten. Dieses Ungleichgewicht wird den Immobilienmarkt in den kommenden Jahren stark prägen.

Die Schweizer Banken und Hypothekenanbieter betonen, man werfe Rentnerinnen und Rentner nicht aus dem Haus. Sehen Sie dennoch Risiken?

Es geht nicht um Einzelfälle, sondern um grundsätzliche Trends. Wenn Erwartungen drehen, müssen Banken die finanzielle Tragbarkeit und Sicherheiten neu kalibrieren. Das Thema steht auch regulatorisch auf der Agenda. Die Banken und die Finanzmarktaufsicht (FINMA) fangen an, sich damit auseinanderzusetzen. Zudem ist Immobilienvermögen ungleich verteilt und konzentriert sich bei bestimmten Eigentümern. Wer überproportional in ein immobiles Gut investiert ist, trägt Klumpenrisiken.

Noch zurück zum Lock-in-Effekt, der sich wegen des knappen Wohnungsangebots jetzt wohl noch verstärkt. Viele Einfamilienhäuser werden nur von ein bis zwei Personen bewohnt. Dieser Lock-in-Effekt scheint beidseitig: Ältere bleiben im grossen Haus, Familien kommen nicht ins Eigentum.

Genau. Eine Witwe oder ein Witwer mit minimaler Hypothekarzinsbelastung wechselt selten in eine 3000-Franken-Mietwohnung. Gleichzeitig kann sich die Familie das 2-Millionen-Haus nicht leisten. Das deutet auf ungesunde Preisrelationen hin. Drehen die Erwartungen, verkaufen Ältere eher – und Eigentum wird wieder erschwinglicher. Zum oft kritisierten Wohnflächenkonsum älterer Personen: Pro Kopf steigt er, weil die Haushaltsgrösse im gleichen Objekt schrumpft. Bei einem Umzug ab Alter 60 verkleinert man sich im Durchschnitt. Insgesamt wird die alternde Babyboomer-Kohorte in den kommenden Jahren viel Wohnraum und Eigentum an den Markt zurückgeben.

Die Alterung wird den Immobilienmarkt verändern. Was können wir aus den Trends im Ausland lernen? Ich denke da an Italien mit «1-Euro-Häusern», an Japan mit schrumpfenden Regionen – sind das möglicherweise Vorboten für die Schweiz?

Es sind Beispiele dafür, wie starke Alterung Märkte verändert. In Süditalien kann man das Aussterben von Dörfern sehen. Das ist kein schönes Bild. Japan kämpft mit Leerständen, hat die Preise aber zeitweise über Zentralbankkäufe von Immobilienfonds stabilisiert. Solche Stützungen überdecken strukturelle Trends nicht dauerhaft, sie verzögern sie.

Trotzdem: Die Nachfrage nach Wohnraum in der Schweiz ist immer wieder unterschätzt worden. Warum lagen frühere Bevölkerungsprognosen zu tief? Die «9-Millionen-Schweiz» kam schneller als erwartet …

… die Zuwanderung wurde in den früheren Szenarien unterschätzt, die Geburten hingegen eher überschätzt. Ich war selbst Mitglied der Expertenkommission, die die neuen Szenarien 2025 des Bundesamts für Statistik erarbeitet hat. Der Prozess ist sorgfältig und breit abgestützt, mit verschiedenen Fachleuten, die die Treiber der Bevölkerungsentwicklung diskutieren. In der Praxis werden jedoch zwei Dinge oft übersehen. Erstens: Prognosen sind mit Unsicherheiten behaftet. Es gibt neben dem Referenzszenario auch ein hohes und ein tiefes Szenario. Diese Varianten werden in der Planung zu selten berücksichtigt. Zweitens: Entscheidend ist die Altersstruktur. Wir haben zwar eine wachsende Bevölkerung, aber innerhalb davon ganz unterschiedliche Trends: Die Zahl der über 65-Jährigen steigt, während die Gruppen der Jüngeren stagnieren oder sinken. Für die Raumplanung oder die Altersvorsorge ist diese Differenz zentral.

Was heisst das konkret?

Viele Diskussionen stützen sich ausschliesslich auf das Referenzszenario. Für Budgetentscheide, für die Raumplanung oder für Investitionen ist das riskant. Wer nur von einem Szenario ausgeht, läuft Gefahr, Entwicklungen falsch einzuschätzen – mit Folgen etwa für Schulraum, Pflegeinfrastruktur oder den Wohnungsbau.

Wird die Schweiz immer urbaner – und was bedeutet das für die Raumplanung?

Die Zentren bleiben Anker für Bildung und Arbeit, aber Urbanisierung ist keine Einbahnstrasse. Altersabhängige Wanderung, Homeoffice und Preisrelationen führen zu mehr Ausdifferenzierung zwischen Regionen. Die Planung sollte die Lebenszyklen und Bandbreiten bei Szenarien berücksichtigen und Projekte robust gegen demografische Veränderungen machen.

«Die Schweiz wächst nicht mehr überall – das verändert den Immobilienmarkt grundlegend»

Interview mit Hendrik Budliger, Gründer und CEO des Kompetenzzentrums Demografik in Basel